임대소득 시리즈 ⑪ | 상가겸용주택 임대의 부가세 처리 ― 면세·과세 구분 완벽정리

상가와 주택이 한 건물에 함께 있는 상가겸용주택(주상복합)은 우리 주변에서 흔히 볼 수 있습니다.
1층은 음식점이나 카페, 2층 이상은 주택으로 사용되는 구조가 대표적이죠.

이런 건물을 임대할 때 많은 분들이 이렇게 물어봅니다.

“이거 주택이 포함된 건물이니까 부가세는 안 내도 되죠?”

하지만 세법은 그렇게 단순하지 않습니다.
“주택이 포함되었으니 면세”가 아니라, 실제 사용 현황과 면적 비율에 따라 부가가치세 과세 여부가 달라집니다.
즉, 건물의 용도 구분과 실제 임차인의 사용 목적이 과세를 결정짓는 핵심 요인이 되는 것입니다.

이번 글에서는 상가겸용주택의 부가세 과세 구조를 2025년 현재 기준으로 구체적으로 설명하고,
토지 임대의 처리 방식, 그리고 실무에서 자주 문제 되는 사례까지 함께 살펴보겠습니다.

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1️⃣ 주택 임대는 면세, 상가 임대는 과세 — 기본 원칙부터 명확히

우선 부가가치세의 가장 기본 원칙부터 정리해보겠습니다.

「부가가치세법」 제26조 제1항 제9호는 ‘주택 임대용역’을 명시적으로 면세 대상으로 규정하고 있습니다.
이는 국민의 주거비 부담을 완화하기 위한 사회정책적 목적에 따른 것이며,
임대인은 주택을 임대할 때 부가세를 별도로 징수하지 않아도 되고, 임차인 역시 부가세를 낼 필요가 없습니다.

반면, 상가 임대는 완전히 다릅니다.
상가나 오피스텔, 사무실처럼 사업에 사용되는 부동산은 부가가치세 과세대상입니다.
임대인은 월세에 10%의 부가세를 더해 청구해야 하며, 이를 분기별로 세무서에 신고·납부해야 합니다.
임차인이 일반과세 사업자라면 이 부가세를 매입세액으로 공제받을 수 있지만, 임대인 입장에서는 반드시 신고의무가 발생합니다.

결론적으로 정리하면 이렇습니다.

“주택 임대는 면세, 상가 임대는 과세.”

이 간단한 문장 안에 상가겸용주택의 모든 세금 구조가 시작됩니다.
하지만 문제는 이 둘이 한 건물에 섞여 있을 때입니다.

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2️⃣ 상가겸용주택의 과세 판단 기준 — “서류가 아닌 실질이 우선”

상가와 주택이 함께 있는 건물의 과세 여부는 면적 비율과 실제 사용 현황이라는 두 가지 요소로 판단합니다.

(1) 면적 비율 기준

세법상 판정 기준은 다음과 같습니다.

• 주택 면적이 상가보다 큰 경우 → 건물 전체를 주택으로 보아 전부 면세
• 주택 면적이 상가보다 작거나 같은 경우 → 주택 부분만 면세, 상가 부분은 과세

예를 들어, 건축물대장상 주택이 120㎡, 상가가 100㎡라면 전체 면세가 가능합니다.
반대로 주택이 80㎡, 상가가 120㎡라면 상가 부분만 과세되고 주택 부분만 면세됩니다.

(2) 실제 사용 현황 우선 원칙

그런데 중요한 건 건축물대장에 적힌 비율이 전부가 아니라는 것입니다.
국세청은 과세 여부를 판단할 때 서류상의 용도보다 실제 사용 현황을 우선시합니다.
즉, 등기상 ‘주택’이라고 되어 있어도, 세입자가 학원·식당·사무실로 사용하고 있다면
그 공간은 상업용으로 간주되어 부가세가 과세됩니다.

따라서 부가세 면세 여부를 판단할 때는 건축물대장, 임대차계약서, 실제 용도를 모두 종합적으로 검토해야 합니다.

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3️⃣ 토지 임대의 부가가치세 판정

상가겸용주택을 임대할 때는 건물뿐 아니라 토지가 함께 임대되는 경우가 대부분입니다.
이 토지 임대는 어떻게 과세될까요?

원칙적으로 「부가가치세법」 제26조 제1항 제8호는 토지의 임대용역을 면세로 규정하고 있습니다.
다만 예외가 있습니다.
토지가 건물 임대에 부수되어 공급되는 경우에는, 그 건물이 주택인지 상가인지에 따라 부가세 과세 여부를 함께 따집니다.

국세청 예규(부가-388, 2012.06.29)에 따르면 다음과 같이 판단합니다.

• 주택에 부속된 토지의 면세 한도는
  ① 주택의 연면적(지하층, 주차장 제외)
  ② 건물 정착면적의 5배(도시 외 지역은 10배)
  중 큰 면적까지는 면세, 그 초과분은 과세됩니다.

예를 들어,
주택 연면적이 200㎡이고 건물 정착면적이 50㎡라면 5배 기준인 250㎡까지는 면세됩니다.
토지 전체가 400㎡라면, 나머지 150㎡에 대해서는 과세가 이루어지는 구조입니다.

즉, 토지 전체가 면세되는 것이 아니라, 주택 관련 면적까지만 면세된다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

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4️⃣ 실제 사례로 보는 과세 판정

이론보다 중요한 건 실제 사례입니다.
상가겸용주택의 과세 판단은 현장조사 결과에 따라 달라지는 경우가 많습니다.

(1) 사례 1 — 장부상 주택 67%, 실제는 상가로 사용

어떤 건물은 건축물대장상 주택 67%, 상가 33%로 등재되어 있었습니다.
겉보기에는 주택 비율이 더 크기 때문에 건물 전체를 면세로 볼 여지가 있었지요.

그러나 세무조사 결과, 실제 임차인 대부분이 식당·카페·학원 운영 등으로 사용하고 있었습니다.
국세청은 이를 상업용 건물로 판단했고, 법원도 “부가세 면세 여부는 장부가 아니라 실제 사용 현황을 기준으로 판단한다”고 판시했습니다.
결국 해당 건물은 상가 부분뿐 아니라 실질적으로 상가로 쓰인 층까지 부가세 과세 대상이 되었습니다.

이 사례는 상가겸용주택에서 “실제 사용”이 가장 중요한 판단기준임을 명확히 보여줍니다.

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(2) 사례 2 — 면적 비율과 토지 사용을 함께 고려한 예

한 건물의 규모가 상가 120㎡, 주택 100㎡, 토지 500㎡라고 가정해 보겠습니다.

면적 비율상 주택(100㎡)보다 상가(120㎡)가 더 크므로,
→ 주택 부분만 면세, 상가 부분은 과세로 판정됩니다.

이때 토지는 주택 연면적 100㎡ 또는 정착면적 80㎡ × 5배 = 400㎡ 중 큰 값인 400㎡까지 면세,
나머지 100㎡는 과세됩니다.

따라서 임대인이 월세를 상가 200만 원, 주택 100만 원으로 받는다면
상가 월세 200만 원에는 부가세 20만 원을 별도로 징수해야 하며,
토지 임대료 역시 과세 면적(100㎡) 비율만큼 부가세를 부과해야 합니다.

이처럼 상가겸용주택은 단순히 “주택이 포함되었으니 면세”가 아니라,
면적·용도·토지 사용 비율을 종합적으로 따져야만 정확한 과세 판단이 가능합니다.

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5️⃣ 실무에서 주의해야 할 관리 포인트

상가겸용주택의 부가세 문제는 설계와 관리 단계에서부터 결정됩니다.
다음의 포인트를 반드시 기억해야 합니다.

① 주택 면적을 넓게 유지하기
건물 설계 단계에서 주택 면적이 상가보다 크다면 전체 면세가 가능할 수 있습니다.
따라서 향후 임대 목적이라면 주택 비중을 충분히 확보하는 것이 절세의 핵심입니다.

② 실제 사용 용도 점검
임차인이 주택 부분을 상가로 개조해 사용하는 경우가 많습니다.
예컨대 원룸을 미용실로 개조하거나, 거실을 사무실로 사용하는 경우 부가세 과세로 전환됩니다.
따라서 임대계약서에 사용 목적을 명확히 기재하고, 주기적으로 현장을 점검해야 합니다.

③ 주택 요건 유지
주택으로 인정받기 위해서는 취사시설·화장실·거주 공간 등 기본적인 거주 요건을 갖춰야 합니다.
이 시설이 철거되거나 영업용으로 전환되면 주택으로 인정받지 못합니다.

④ 토지 면세 범위 사전 계산
특히 대지면적이 넓은 경우, 어느 부분까지 면세이고 어느 부분이 과세되는지 미리 계산해두는 것이 좋습니다.
실무에서는 토지분 안분비율을 잘못 계산해 가산세가 부과되는 사례가 적지 않습니다.

⑤ 임차인 사업자등록 확인
상가 부분의 임차인이 일반과세자인 경우에는 부가세를 정상적으로 징수·납부하면 문제없지만,
면세사업자(예: 학원, 병원 등)라면 세금계산서를 발행할 수 없습니다.
임대인은 이를 구분해 관리해야 부가세 누락이나 불필요한 조세분쟁을 피할 수 있습니다.

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6️⃣ 핵심 정리

 

구분	구분
주택 임대	부가가치세 면세
상가 임대	부가가치세 과세 (10%)
상가겸용주택 과세 기준	주택 면적 > 상가 면적 → 전체 면세 / 그 외는 부분 과세
토지 임대	주택 연면적 또는 정착면적 5배(10배) 중 큰 면적까지 면세
판단 기준	건축물대장보다 실제 사용 현황이 우선
절세 요령	주택 면적 확보, 주거용 유지, 임대차계약 관리 철저

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✍ 마무리

상가겸용주택의 부가세 과세 여부는 “건축물대장”보다 “실제 사용 현황”이 더 중요합니다.
같은 건물이라도 임차인이 어떤 용도로 쓰느냐에 따라 과세 구조가 달라지고,
그에 따라 임대인의 부가세 신고 여부와 세부담이 완전히 달라집니다.

따라서 단순히 “주택이 있으니 면세겠지”라고 생각하지 말고,
면적, 임대용도, 토지 사용 범위, 임차인 업종까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
이런 관리가 곧 절세로 이어집니다.

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📌 다음 편 예고 (시리즈 ⑫)
다음 글에서는 오피스텔 취득 시 부가가치세 환급 제도를 다룹니다.
조기환급과 일반환급의 차이, 환급 요건, 실제 판례까지 실무 기준으로 정리해드리겠습니다.

 

 

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