양재동 세무사의 절세노트

부동산을 매도하기로 계약을 체결한 이후 잔금을 받기 전에 피상속인이 사망하는 경우, 상속세 신고에서 가장 혼란이 많은 영역입니다.겉으로 보면 부동산이 그대로 존재하므로 해당 부동산을 평가하면 될 것 같지만, 세법은 이를 단순한 부동산으로 보지 않습니다. 이미 매매계약이 체결된 이상, 해당 자산은 경제적 실질에 따라 부동산이 아닌 ‘대금청구권’으로 성격이 전환된 상태로 판단합니다.따라서 이 경우 상속재산의 평가 기준은 일반적인 부동산 평가 방식이 아니라, 매매대금의 잔액을 기준으로 산정하는 구조를 따르게 됩니다.1️⃣ 매매계약 체결 시 자산의 성격은 이미 변경됩니다부동산 매매계약이 체결되면 법률적으로 소유권은 아직 이전되지 않았더라도, 경제적 실질은 다음과 같이 변합니다.부동산은 매수인에게 이전될 것이 예..

개인사업자나 프리랜서의 종합소득세 신고에서는 초기 단계에서 장부를 작성하지 않고 추계신고(단순경비율·기준경비율)를 선택하는 경우가 많습니다. 이때 실무에서 발생하는 질문이 있습니다.“추계신고를 하면 세액공제를 적용받을 수 없는가”이 질문은 절반만 맞고 절반은 틀린 표현입니다.세법 구조를 정확히 보면 단순히 “가능/불가능”의 문제가 아니라, 공제의 단계와 요건에 따라 적용 여부가 달라지는 구조입니다.1. 추계신고 시 세액공제가 제한되는 구조추계신고는 장부에 근거하지 않고 일정한 경비율을 적용하여 소득을 계산하는 방식입니다. 이 때문에 세법에서는 다음과 같은 논리를 전제로 합니다.실제 비용·투자·고용 구조를 객관적으로 확인하기 어려움따라서 일부 세액공제는 적용을 제한특히 문제가 되는 영역은 다음과 같습니다...

부동산을 보유하다 보면 상가나 오피스텔을 주거용으로 전환하는 경우가 적지 않습니다.특히 최근에는 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 사례가 늘어나면서, 양도소득세 비과세 여부에 대한 문의도 함께 증가하고 있습니다. 이때 핵심 쟁점은 하나입니다.용도변경이 있는 경우, 보유기간과 거주기간을 어떻게 계산하는가결론부터 정리하면, 단순히 보유기간이 길다고 해서 비과세가 적용되는 구조는 아닙니다.중요한 기준은 ‘주택으로 사용한 기간’입니다.1. 용도변경 주택은 전체 보유기간을 인정하지 않는다주택을 상가 등 다른 용도로 사용하다가 다시 주택으로 변경하여 양도하는 경우,보유기간과 거주기간은 일반적인 주택과 다르게 계산됩니다.주택을 주택 외의 용도로 변경하여 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도변경하여 양도하는 경우 당해..

사업을 하다 보면 프로그램 개발비, 신제품 설계비, 공정 개선비, 플랫폼 구축비처럼 결과가 바로 눈에 보이지 않는 지출이 자주 발생합니다.이때 실무에서 가장 많이 나오는 질문은 다음과 같습니다.개발 관련 지출을 전부 비용으로 처리해도 되는가.아니면 자산으로 계상한 뒤 여러 해에 걸쳐 비용화해야 하는가. 이 문제는 단순한 회계처리 선택의 문제가 아닙니다.당기 손익과 법인세 부담이 직접 달라지기 때문입니다. 같은 10억의 지출이라도 당기 비용으로 처리하면 그 해 손금이 크게 늘어나지만, 개발비로 자산 계상하면 여러 기간에 나누어 손금화됩니다. 그래서 개발비는 금액이 커질수록 세무상 영향도 커집니다. 결론부터 말하면, 개발비는 무조건 비용도 아니고 무조건 자산도 아닙니다.핵심은 연구단계인지 개발단계인지, 그리..

오피스텔을 보유하고 있어도 월세 세액공제에서는 무주택자로 인정됩니다.많은 경우 오피스텔을 가지고 있으면 주택을 보유한 것으로 생각하기 쉽지만, 월세 세액공제에서는 주택 수 계산 기준이 다르게 적용됩니다. 이 때문에 오피스텔을 보유하고 있으면서도 월세 세액공제를 받을 수 있는 구조가 발생합니다.이 글에서는 오피스텔이 언제 주택으로 보이고, 특히 월세 세액공제에서는 왜 주택으로 보지 않는지를 세법 기준으로 정리합니다.1. 오피스텔, 주택으로 봐야 할까오피스텔은 세법에서 가장 혼동이 많은 자산 중 하나입니다.어떤 경우에는 주택으로 보고, 어떤 경우에는 주택으로 보지 않습니다.결론부터 정리하면 다음과 같습니다. 오피스텔은 하나의 기준으로 일괄 판단되지 않으며, 적용되는 세법과 제도의 목적에 따라 주택 해당 여부..

오래된 상가, 공장, 모텔, 숙박시설, 상가주택 등을 매입한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 신축하는 거래는 실무에서 매우 자주 발생합니다.이때 가장 많이 나오는 질문은 거의 같습니다.건물은 곧 철거할 예정인데 왜 건물분 부가가치세를 내야 하는가.계약서에 건물가액을 0원으로 적으면 부가세가 없는 것 아닌가.실제로 건물을 철거했는데도 왜 기준시가로 안분해서 건물분 부가세를 계산하는가. 이 문제는 단순히 계약서 작성 방식의 문제가 아닙니다.부가가치세법은 원래 토지는 면세, 건물은 과세라는 구조를 가지고 있고, 토지와 건물을 함께 거래할 때 건물 부분의 공급가액을 어떻게 볼 것인지가 계속 쟁점이 되어 왔습니다. 특히 “철거 예정 건물”은 거래의 실질이 토지인지, 아니면 여전히 건물을 포함한 거래인지에 따라..