임대소득 시리즈 ⑬ | 오피스텔 주거용 사용 시 부가세 환급 추징 ― 사례로 보는 실무포인트

오피스텔은 업무용과 주거용이 모두 가능한 건물로, 부동산 투자나 임대사업에서 자주 활용됩니다.
하지만 세법에서는 이 두 가지 용도를 전혀 다르게 취급합니다.

업무용으로 임대하면 부가가치세 과세대상이 되어 건물 취득 시 낸 부가세를 환급받을 수 있지만,
주거용으로 임대하면 부가세가 면세되어 환급 자체가 불가능합니다.

문제는 이 두 영역의 경계가 명확하지 않다는 데 있습니다.
특히 “처음에는 업무용으로 등록해 부가세 환급을 받았지만, 나중에 실제로는 주거용으로 임대했다”면
세법상 ‘간주공급(假供給)’ 규정이 적용되어, 이미 환급받은 부가세를 전액 추징당할 수 있습니다.

이번 글에서는 이 간주공급 규정의 법적 근거, 실제 조세심판례, 최근 국세청의 실무 동향, 그리고 예방을 위한 관리 포인트를 체계적으로 정리해보겠습니다.

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1️⃣ 오피스텔 임대와 부가가치세의 기본 구조

오피스텔은 외형상 하나의 건물이지만, 임대 목적에 따라 부가세 과세 여부가 달라집니다.

• 업무용 임대 → 부가세 과세대상
  → 세금계산서 발급 가능, 매입세액 공제 및 환급 가능
• 주거용 임대 → 부가세 면세대상
  → 세금계산서 발급 불가, 매입세액 공제·환급 불가

즉, 부가세 환급은 어디까지나 “사업용 자산”으로 사용한다는 전제 하에 허용되는 제도입니다.
따라서 환급을 받으려면 단순히 서류상 업무용이 아니라, 실제 사용현황이 사업용임이 명확해야 합니다.

만약 환급을 받은 뒤 실제로는 임차인이 거주용으로 사용했다면,
이는 면세사업에 전용한 것으로 간주되어 환급받은 세액을 다시 납부해야 합니다.

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2️⃣ 환급세액 추징의 법적 근거 – “간주공급” 규정

이러한 환급 추징의 근거는 「부가가치세법」 제10조 제1항 제4호, 제2항에 있습니다.
해당 조항은 다음과 같이 규정합니다.

“사업자가 매입세액을 공제받은 재화를 면세사업 등에 사용하거나 개인적 용도로 전용한 경우,
그 재화를 공급한 것으로 본다.”

즉, 실제로 외부에 판매하지 않았더라도, 과세용 자산을 면세용으로 전환했다면
‘공급이 일어난 것으로 간주’하여 부가세를 다시 부과한다는 뜻입니다.

이것이 바로 간주공급(Deemed Supply) 제도입니다.

따라서 업무용으로 등록해 부가세를 환급받은 뒤,
임차인이 주거용으로 사용하는 것이 확인되면 해당 시점에 공급이 일어난 것으로 간주되어,
이미 환급받은 금액을 다시 납부해야 합니다.

국세청은 이를 “환급세액의 추징 사유”로 보며,
해당 금액에 더해 무신고가산세, 납부불성실가산세까지 함께 부과할 수 있습니다.

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3️⃣ 실제 조세심판례 – “등기부보다 실제 사용이 우선”

대표적인 사례를 보겠습니다.

한 납세자는 오피스텔을 취득하면서 부동산임대업 사업자등록을 했고,
건물분 부가세 약 900만 원을 조기환급으로 돌려받았습니다.

하지만 세무서 조사 결과,
해당 오피스텔의 임차인이 주민등록을 이전해 거주 중이었고,
내부에는 침대·주방·세탁기 등 생활시설이 완비되어 있었습니다.

납세자는 “창고로만 사용했다”고 주장했지만,
조세심판원은 이를 인정하지 않았습니다.

“실제 사용현황이 명백히 주거용이므로, 업무용 사용 전제 하에 이루어진 부가세 환급은 부당하다.”
(조심2022부가-0174, 2022.12.14.)

즉, 건축물대장상의 용도나 계약서상의 문구보다 실제 사용 상태가 우선한다는 것입니다.

이 결정은 오피스텔 임대사업자가 반드시 유념해야 할 중요한 판례로,
단순히 서류상 업무용으로 신고해놓았다고 해서 세법상 업무용으로 인정받는 것은 아니라는 점을 명확히 보여줍니다.

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4️⃣ 최근 국세청의 조사 강화 동향

과거에는 오피스텔을 ‘업무용’으로 등록만 해두고 실제로는 주거용으로 임대하는 사례가 많았습니다.
특히 부가세 조기환급을 악용해 수천만 원을 먼저 돌려받은 뒤,
임차인을 일반 세입자로 전환해 사용하는 경우가 빈번했습니다.

이에 따라 국세청은 최근 다음과 같은 방식으로 실제 사용 확인 절차를 대폭 강화했습니다.

1. 임차인의 주민등록 전입 여부 확인
   → 행정정보 공동이용망을 통해 즉시 확인 가능
2. 전입세대 열람을 통한 거주 사실 검증
   → 해당 주소에 세대 전입 이력 확인
3. 현장조사를 통한 내부 구조 확인
   → 주방·화장실·침대 등 주거시설 유무 확인
4. 인근 상가·사무실 여부 조사
   → 실질적 사업 운영 장소가 따로 있는지 검증

이처럼 실사와 전입조사를 병행하기 때문에,
형식적으로만 업무용으로 등록해놓고 실제로는 주거용으로 사용하는 방식은 더 이상 통하지 않습니다.

국세청은 특히 조기환급을 받은 신규사업자에 대해
3년 이내 용도 전환 여부를 지속적으로 모니터링하고 있으며,
주거용으로 확인되면 곧바로 간주공급세액을 결정·고지하고 있습니다.

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5️⃣ 실무에서 반드시 지켜야 할 관리 포인트

① 용도 일치 원칙
사업자등록 시 신고한 임대용도와 실제 사용용도가 반드시 일치해야 합니다.
하나라도 어긋나면 추징 리스크가 발생합니다.

② 업무용 사용 증빙 확보
임차인의 사업자등록증 사본, 간판·사무집기 설치 사진,
사업자등록증 상 사업장 소재지가 해당 오피스텔로 되어 있는지 확인해 두면 좋습니다.

③ 주거용 임대 계획이라면 환급 신청 금지
애초에 주거용으로 임대할 예정이라면 부가세 환급을 신청하지 말아야 합니다.
환급을 받았다가 추징당하면 원금 + 가산세까지 부담해야 하므로, 실익이 없습니다.

④ 간주공급 규정의 사전 인식
부가세를 환급받은 자산은 언제든 과세전환이 가능합니다.
용도가 변경되면 해당 시점의 ‘자산공급가액’을 기준으로 다시 과세가 이뤄지므로,
환급세액 이상의 손실이 발생할 수 있습니다.

⑤ 세무서 사후검증 대비
조기환급을 받은 경우, 환급 후 1~2년 내에 세무서가 사후검증을 실시하는 경우가 많습니다.
이때는 계약서, 세금계산서, 임차인 증빙 등을 반드시 보관해 두어야 합니다.

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6️⃣ 계산 예시로 보는 추징 구조

가정해봅시다.
한 임대사업자가 오피스텔을 6억 원(건물 5억, 토지 1억)에 취득해 건물분 부가세 5천만 원을 환급받았습니다.

• 취득 시: 업무용 등록 → 부가세 환급 5천만 원
• 실제 임대: 주거용 확인 (임차인 주민등록 이전, 생활시설 존재)

👉 결과

• 간주공급 적용: 5천만 원 전액 추징
• 추가로 무신고가산세(10%) + 납부불성실가산세(1일 0.022%) 부과 가능

결국 환급받은 이익보다 추징 부담이 훨씬 커지게 됩니다.
이 경우 추징세액이 6천만 원 이상으로 불어나는 사례도 적지 않습니다.

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7️⃣ 정리 및 절세 전략

 

구분	내용
업무용 임대	부가세 과세, 환급 가능
주거용 임대	부가세 면세, 환급 불가
용도 전환 시	간주공급 적용 → 환급세액 추징
가산세 위험	무신고가산세·납부불성실가산세 부과 가능
국세청 점검 방식	전입세대·현장조사·임차인 사업자등록 확인
절세 요령	애초에 임대용도를 명확히 하고, 업무용 증빙 확보

결국 핵심은 “등록과 사용이 일치해야 한다”는 단 하나의 원칙입니다.
형식상 업무용 등록만 해두고 실제로는 거주용으로 돌리는 방식은
단기적으로는 환급 효과가 있지만, 결과적으로 추징·가산세라는 훨씬 큰 비용으로 되돌아옵니다.

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✍ 마무리

오피스텔의 부가세 환급은 매력적인 제도지만, 그만큼 위험도 큽니다.
부가세는 “사업용”이라는 전제 하에서만 환급되는 세금이기 때문에,
그 목적이 바뀌는 순간 세법은 이를 즉시 ‘공급’으로 간주해 과세합니다.

따라서 오피스텔을 취득할 때부터
“업무용으로 임대할 것인지, 주거용으로 임대할 것인지”를 명확히 결정해야 하며,
만약 주거용이라면 환급을 기대하지 않는 것이 가장 안전한 절세 전략입니다.

 

 

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