임대소득 시리즈 ⑭ | 오피스텔 주거용 전환 시 부가세 추징 ― 계산기준과 실무 해설

앞선 시리즈 ⑬편에서 살펴본 것처럼, 오피스텔을 업무용으로 등록해 부가가치세 환급을 받은 뒤 실제로 주거용으로 임대한 경우에는 간주공급 규정이 적용되어, 이미 환급받은 세액이 다시 추징됩니다.

이번 글에서는 “얼마나 추징되는가”를 중심으로,
실제 계산 방법과 경과기간별 감가율, 일부 전용 시의 안분계산 방식, 그리고 포괄양수도 거래 시의 특례까지 한눈에 정리해 드리겠습니다.

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1️⃣ 간주공급(면세전용)의 기본 구조

부가가치세법은 사업자가 매입세액 공제를 받은 재화를 면세사업에 전용하거나 개인적 용도로 사용하는 경우 이를 **“재화를 공급한 것으로 본다(간주공급)”**고 규정합니다.
(법 제10조 제1항 제4호, 시행령 제49조)

즉, 실제로 물건을 팔지 않았더라도 과세용 자산을 면세용으로 돌렸다면, 그 시점에 공급이 일어난 것으로 간주해 부가세를 과세하는 것입니다.

오피스텔의 경우 다음과 같은 구조로 적용됩니다.

• 대상 자산: 건물 부분 (토지는 애초에 부가세 면세대상)
• 과세 사유: 업무용 임대용으로 환급받은 건물을 주택용(면세용)으로 전환한 경우
• 과세 결과: 건물분 환급세액 전액 또는 일부를 추징

결국 환급받은 세액 중 건물분만 추징대상이며, 토지분은 처음부터 면세이므로 제외됩니다.

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2️⃣ 과세표준 산정 방식 (건물 = 감가상각자산)

부가가치세법 시행령 제50조 제1항은 감가상각자산의 간주공급 과세표준 산정 방법을 명시하고 있습니다.
이를 오피스텔 건물에 적용하면 다음과 같습니다.

공급가액 = 취득가액 × {1 − (5% × 경과과세기간 수)}

여기서 경과과세기간은 6개월(1과세기간) 단위로 계산하며,
최대 20과세기간(=10년)까지 차감합니다.
즉, 10년이 지나면 공급가액이 0이 되어 더 이상 추징세액이 없습니다.

👉 해석하자면, 반기마다 취득가액의 5%씩 감가시켜 잔존가액을 계산하고,
그 잔존가액을 공급가액으로 보아 부가세를 계산하는 구조입니다.

예를 들어, 오피스텔을 6억 원에 취득한 경우 2년이 지나면 감가율은 20%(5%×4기)로,
공급가액은 4.8억 원이 됩니다.
이 공급가액에 10%의 부가세를 적용하면 4,800만 원이 추징됩니다.

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3️⃣ 일부 전용 시 계산 원칙

오피스텔 전체를 주거용으로 바꾼 것이 아니라 일부 면적만 주거용으로 전환한 경우,
또는 일정 기간만 주거용으로 사용한 경우에는 비율에 따라 안분 계산합니다.

• 면적 안분: 전용 면적 ÷ 전체 면적
• 기간 안분: 주거용 사용기간 ÷ 전체 과세기간
• 면세전용비율 = (면적비율 × 기간비율)

이 비율이 5% 미만이면, 실무상 과세표준을 0으로 보아 추징하지 않습니다.
(부가46015-1780, 2002.09.24 예규 참고)

따라서 소규모 전용이나 단기간의 주거용 사용은 추징 위험이 거의 없지만,
면적 비율이 크거나 장기간 지속되면 상당한 세액이 추징될 수 있습니다.

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4️⃣ 추징세액 계산 공식

기본 계산 구조는 다음과 같습니다.

납부세액 = 공급가액 × 10% × (면세전용 비율)

여기서 10%는 부가가치세율을 의미하며,
만약 일부만 전용했다면 면적 또는 기간 비율만큼 곱해줍니다.

신고를 누락했다면 무신고가산세(10%), 납부불성실가산세(1일 0.022%)가 추가되므로,
전환 사실이 확인된 즉시 자진신고를 하는 것이 손실을 줄이는 길입니다.

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5️⃣ 케이스별 계산 예시

① 전부 주거용으로 전환 (2년 후)

• 건물 취득가액: 6억 원
• 경과 과세기간: 4기(=2년)
• 공급가액 = 6억 × (1 − 0.05×4) = 4.8억
• 추징 부가세 = 4.8억 × 10% = 4,800만 원

👉 환급받은 부가세 6천만 원 중 4,800만 원이 다시 추징됩니다.

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② 일부 면적(40%)만 주거용 전환, 1년 경과

• 건물 취득가액: 6억
• 경과 과세기간: 2기(=1년)
• 공급가액 = 6억 × (1 − 0.05×2) = 5.4억
• 과세표준 = 5.4억 × 40% = 2.16억
• 추징 부가세 = 2.16억 × 10% = 2,160만 원

👉 전용면적 비율만큼 안분하므로, 추징세액이 절반 이하로 줄어듭니다.

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③ 10년 이상 보유 후 전환

• 경과 과세기간: 20기(=10년)
• 공급가액 = 6억 × (1 − 0.05×20) = 0
• 추징 부가세 = 0

👉 10년 이상 장기 보유 후 주거용으로 전환하면 추징이 발생하지 않습니다.
이 규정은 사실상 “장기 보유 절세 규정”으로 활용할 수 있습니다.

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④ 과세기간 중간 전환 (2025.2 취득 → 2026.8 전환)

• 경과 과세기간: 3기(=1.5년)
• 공급가액 = 6억 × (1 − 0.05×3) = 5.1억
• 추징 부가세 = 5.1억 × 10% = 5,100만 원

👉 전환 시점은 반기 기준으로 계산하므로, 월 단위가 아닌 과세기간 단위로 경과기간을 산정해야 합니다.

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6️⃣ 포괄양수도 시 특례

(1) 개념 정리

‘포괄양수도’란 건물의 소유권뿐 아니라 임대차계약, 보증금, 권리·의무 등 사업 전체를 통째로 승계하는 거래를 말합니다.
부가가치세법 제6조 제6항은 이러한 거래를 “재화의 공급으로 보지 아니한다”고 규정합니다.

따라서 포괄양수도는 일반적인 매매와 달리 세금계산서를 발급하지 않고, 부가세 과세 자체가 없습니다.
즉, 매입세액 공제나 환급이 애초에 발생하지 않습니다.

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(2) 환급·추징 구조

• 양수자(매수인): 환급을 받은 사실이 없으므로 추징대상 아님
• 양도자(매도인): 과거에 환급을 받았다면, 그 건물이 주거용으로 전환될 때 추징 가능
• 경과기간 계산: 양수자가 면세전용을 하더라도, 양도자의 최초 사용시점부터 경과기간을 합산해 계산

즉, 포괄양수도로 취득하면 양수자는 환급·추징과 무관,
그러나 양도자 측에서는 과거 환급분이 회수될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

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7️⃣ 실무 체크포인트

① 환급받은 사실이 없으면 추징 자체가 없음
처음부터 부가세를 환급받지 않았다면 간주공급 과세는 성립하지 않습니다.

② 추징은 전액이 아닌 “기간·면적·비율”에 따라 계산
건물 전체를 즉시 전용하지 않은 경우, 추징세액은 실제 전용 부분에 비례합니다.

③ 포괄양수도는 환급 구조 자체가 없음
양수자는 추징 리스크가 없지만, 양도자가 과거 환급을 받았다면 해당 시점에 회수될 수 있습니다.

④ 10년 이상 보유 시 추징 없음
감가율이 100% 반영되어 공급가액이 0이 되므로, 장기 보유는 실질적 절세전략이 될 수 있습니다.

⑤ 추징 발생 시 가산세 리스크 고려
용도 전환 사실을 뒤늦게 신고하면 무신고·납부불성실 가산세가 함께 부과되므로,
전환 시점이 명확할수록 자진신고가 유리합니다.

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✅ 요약 정리

구분	내용
과세 사유	업무용으로 환급받은 건물을 주거용(면세용)으로 전환한 경우
공급가액 산식	취득가액 × {1 − (5% × 경과과세기간)}
경과기간 단위	반기 기준 (최대 20기 = 10년)
일부 전용 시	면적·기간 비율로 안분 계산
포괄양수도 거래	환급·추징 구조 성립 안 함 (양도자만 과거 환급분 회수 가능)
10년 이상 보유 시	공급가액 0 → 추징 없음

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✍ 마무리

오피스텔의 부가세 환급은 단순히 “받았다가 다시 내는 구조”가 아니라,
법이 정한 감가상각 계산식에 따라 기간·비율별로 정밀하게 산정됩니다.

특히 환급 후 10년이 지나면 추가 추징이 사라지기 때문에,
장기 보유는 실질적인 절세전략이 될 수 있습니다.
반대로, 환급받은 지 얼마 안 되어 주거용으로 전환하면
환급금의 대부분이 다시 세금으로 회수되며, 가산세까지 붙을 수 있습니다.

결국 핵심은 환급을 받았다면 최소 10년간은 업무용 사용을 유지하는 것입니다.
포괄양수도로 거래할 경우 환급·추징 문제가 양수자에게는 발생하지 않지만,
양도자는 과거 환급분 회수 가능성에 대비해야 합니다.

 

 

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