전세보증금은 소득이 아닌데, 왜 세금을 따질까 — 임대소득에서 ‘현금 흐름 없는 과세’가 발생하는 이유

전세보증금은 임대인이 돌려줘야 할 돈입니다.
수입으로 인식되지도 않고, 장부상 매출로 잡히지도 않습니다.

 

그런데도 임대소득을 판단할 때 전세보증금이 반복해서 문제 되는 이유는 세법이 현금 수입이 아니라 ‘경제적 이익의 발생 가능성’을 기준으로 보기 때문입니다.

이 지점에서 등장하는 개념이 바로 간주임대료입니다.

---

1. 간주임대료는 ‘받은 소득’이 아니라 ‘얻은 이익’을 기준으로 합니다

간주임대료는 전세보증금 자체를 소득으로 보는 개념이 아닙니다.
임대인이 보증금을 보유함으로써 이자 상당의 경제적 이익을 얻고 있다고 간주하는 제도입니다.

즉,

• 실제로 월세를 받지 않았더라도
• 전세보증금이 일정 기준을 넘고
• 보유 주택 수가 일정 수준 이상인 경우

세법상 임대소득이 발생한 것으로 계산합니다.

이 때문에 “월세가 없으니 소득도 없다”는 판단은 간주임대료 구조에서는 그대로 적용되지 않습니다.

간주임대료가 언제부터 계산 대상이 되는지는 아래 글에서 기준 중심으로 정리되어 있습니다.
👉 https://youngtax.tistory.com/50

---

2. 간주임대료 적용 여부는 ‘주택 수’에서 갈립니다

간주임대료는 모든 임대인에게 적용되는 제도가 아닙니다.
적용 여부를 가르는 핵심 기준은 보유 주택 수입니다.

주택 수에 따라,

• 간주임대료를 계산하지 않는 경우
• 전세보증금 일부만을 기준으로 계산하는 경우
• 전세보증금 전액을 기준으로 계산하는 경우

로 나뉩니다.

 

여기서 주의할 점은 주택 수 판단 역시 등기 형태가 아니라 실질 사용 기준이라는 점입니다.

오피스텔, 겸용주택, 임대 형태에 따라 주택 수가 달라지면 간주임대료 적용 여부도 함께 달라집니다.

이 부분은 아래 글에서 구체적으로 설명되어 있습니다.
👉 https://youngtax.tistory.com/38

---

3. 전세보증금은 ‘임대소득 판단의 보조 지표’입니다

전세보증금은 그 자체로 소득이 되지는 않습니다.
하지만 임대소득을 판단할 때는 임대 구조가 월세형인지, 전세형인지를 구분하는 핵심 지표가 됩니다.

• 월세 위주 구조 → 실제 수입 기준 과세
• 전세 위주 구조 → 간주임대료 적용 여부 검토

이처럼 세법은 임대인의 수익 구조를 간접적으로 파악하기 위해 전세보증금을 활용하고 있습니다.

따라서 임대소득을 검토할 때는 “월세를 받았는가”만 볼 것이 아니라 전세보증금 규모와 주택 수를 함께 확인해야 합니다.

---

정리

• 전세보증금은 소득 그 자체는 아닙니다
• 그러나 임대소득 판단에서는 경제적 이익을 계산하기 위한 기준으로 활용됩니다
• 간주임대료는 → 전세보증금 → 주택 수 → 적용 요건 순으로 판단됩니다
• 임대소득은 현금 흐름이 없어도 과세 구조에 들어갈 수 있는 소득입니다

이 구조를 이해해야 임대소득 신고 단계에서 “왜 소득이 없는데 세금이 나오느냐”는 혼란을 줄일 수 있습니다.