전세보증금도 세금 대상이라고요? ― 간주임대료 과세 기준 완벽 해설

간주임대료 개념부터 계산, 세금 반영까지 완벽정리 (2025년 기준)

“나는 월세를 받지 않았는데, 왜 세금 고지서가 날아왔지?”
임대사업자분들이 가장 당황하는 순간 중 하나입니다. 보증금만 받았을 뿐 월세는 한 푼도 받지 않았는데도 국세청에서 임대소득세를 고지하는 경우가 있습니다.

바로 이때 적용되는 제도가 간주임대료 과세입니다. 오늘은 간주임대료의 개념과 과세 이유, 계산 방법, 주택·상가 각각의 적용 요건, 그리고 세무상 반영 방식까지 2025년 기준으로 정리해보겠습니다.

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✅ 간주임대료란 무엇인가?

겉으로는 월세 수입이 없는 전세 계약이라 하더라도, 임대인이 보증금을 보관하는 동안 이를 금융기관에 예치하거나 투자해 경제적 이익을 얻는다고 보는 것이 세법의 시각입니다. 즉, “보증금 자체가 사실상 이자를 발생시키는 자산”으로 보아 일정 금액을 **가상의 월세(임대료)**로 간주해 과세하는 제도입니다.

이는 과거 임대인들이 “보증금만 받고 월세는 0원”으로 계약을 체결해 세금을 거의 내지 않는 편법이 많았기 때문에, 이를 방지하기 위해 도입된 제도입니다.

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✅ 주택임대에서의 간주임대료 적용 요건

주택 임대사업자는 누구에게나 간주임대료가 적용되는 것이 아닙니다. 3주택 이상 보유자에게만 적용되며, 주택 수는 본인과 배우자의 소유분을 합산해 계산합니다.

또한 일부 주택은 계산에서 제외됩니다.

• 기준시가 3억 원 이하의 소형주택
• 주거용 오피스텔, 고시원 등 주택 외 건축물

따라서 실제 주택 수만 단순히 세어서는 안 되고, 세법상 제외 요건을 반영해 산정해야 합니다. 국세청은 기본적으로 등기부등본상 보유 주택 수를 기준으로 1차 판정합니다.

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✅ 간주임대료 계산식 (2025년 기준)

간주임대료 = [(보증금 합계 × 60%) – 3억 원] × 정기예금이자율 × (보유일수 ÷ 365)

• 보증금 합계: 임대인이 받은 전체 전세보증금
• 60%: 보증금 전액이 아닌 일부만 과세표준으로 적용
• 3억 원: 주택임대에서만 적용되는 공제액
• 정기예금이자율: 2025년 기준 3.1%
• 보유일수: 해당 연도 실제 임대한 기간

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✅ 주택임대 예시

예를 들어 3주택 보유자가 A주택에서 전세보증금 5억 원을 받았다고 가정해 보겠습니다.

• 계산: (5억 × 60% – 3억) × 3.1% = 약 600만 원
• 이 금액은 해당 연도의 주택임대소득 수입금액으로 포함됩니다.

다만, 연간 주택임대소득이 2,000만 원 이하라면 종합소득세 신고 시 분리과세를 선택할 수 있습니다. 이 경우 수입금액에서 필요경비율 50~60%를 차감한 후 소득금액을 계산하므로 실제 과세되는 금액은 훨씬 줄어듭니다.

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✅ 상가·오피스텔 임대의 경우

상가나 오피스텔 임대사업자에게도 간주임대료는 적용됩니다. 다만 차이가 있습니다. 주택과 달리 상가 간주임대료는 부가가치세 과세표준에 포함됩니다. 즉, 월세가 전혀 없더라도 보증금에서 산출된 간주임대료 금액만큼은 반드시 부가세 신고서에 매출로 반영해야 합니다.

• 예시: 보증금 1억 원, 월세 없음, 이자율 3.1%
  → 1억 × 60% × 3.1% = 186만 원
  → 부가세 신고 시 매출에 포함, 세금계산서 발행은 불필요

여기서 중요한 점은, 상가 간주임대료는 원칙적으로 종합소득세상 임대수입에도 포함될 수 있다는 점입니다. 다만 건설비 차감 규정 등으로 인해 실무에서는 실제 과세로 이어지지 않는 경우가 많습니다. 즉, 자료는 과세당국에 제공되지만 세액으로 확정되는 경우는 드물다고 보시면 됩니다.

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✅ 가산세와 신고 리스크

간주임대료는 임대인이 별도로 세금계산서를 발행하지 않아도 되며, 부가세 신고서나 종합소득세 신고서에 반영만 하면 됩니다. 하지만 이를 누락하면 문제가 커집니다.

• 과소신고가산세: 10% (부당한 경우 최대 40%)
• 납부불성실가산세: 매일 0.022%, 연간 약 8% 수준

따라서 월세가 없다고 해서 안심하면 안 되며, 전세보증금 규모와 주택 수를 기준으로 간주임대료 과세 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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📝 마무리 정리

• 주택 간주임대료: 3주택 이상 보유자에게 적용, 보증금에서 3억 원 공제 후 산출, 종합소득세 신고 대상
• 상가 간주임대료: 모든 일반과세자 상가임대사업자에게 적용, 부가세 과세표준에 포함, 공제 없음
• 이자율: 2025년 기준 정기예금이자율 3.1%
• 가산세 리스크: 신고 누락 시 과소신고가산세(10%~40%) + 납부불성실가산세(연 8%) 부과 가능

👉 월세가 없다고 해서 세금이 없는 것이 아닙니다. 전세보증금도 세법상 수익으로 간주될 수 있다는 점을 반드시 기억하세요. 특히 3주택 이상 보유자, 상가 임대사업자는 매년 신고 시 간주임대료 항목을 체크하지 않으면 가산세 위험이 크므로 주의가 필요합니다.

 

 

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