임대소득 시리즈 ① | 주택임대소득, 정말 다 과세될까? ― 면세기준·신고의무 핵심정리

부동산을 임대하면 많은 분들이 가장 먼저 떠올리는 말이 있습니다.
“이거 세금 폭탄 맞는 거 아니야?”

하지만 실제 세법 구조를 뜯어보면, 모든 임대소득이 세금으로 이어지지는 않습니다.
주택 수, 주택의 시가, 임대 형태(월세인지 전세인지), 그리고 소득 규모에 따라 과세 여부가 완전히 달라집니다.
즉, 내가 어떤 유형의 임대를 하고 있는지만 명확히 알면 불필요한 세금은 충분히 피할 수 있습니다.

이번 글에서는 2025년 현재 기준으로 주택임대소득의 과세 체계를 기초부터 정리해보겠습니다.
실무에서 상담이 가장 많이 들어오는 부분만 콕 집어 쉽게 풀어보니, 세무사 없이도 전체 구조를 이해하실 수 있을 겁니다.

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1️⃣ 임대소득의 개념 – “집을 빌려주고 받는 돈 전부가 아니다”

세법상 임대소득은 부동산을 타인에게 사용·수익시키고 받는 대가를 말합니다.
여기에는 월세뿐 아니라 전세보증금도 포함될 수 있으며, 「소득세법」 제17조 제1항 제8호에서 규정하는 ‘부동산임대소득’으로 관리됩니다.

하지만 주의해야 할 점은, “임대소득”이라고 해서 무조건 과세되는 것은 아니라는 것입니다.
세법은 국민의 기본적인 주거 안정과 행정 효율성을 고려해 일정 요건 이하의 주택임대소득은 비과세하거나 분리과세로 완화해줍니다.

결국 핵심은 몇 채의 주택을 가지고 어떤 형태로 임대하고 있느냐에 따라 세금이 달라진다는 점입니다.

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2️⃣ 1주택자의 경우 – 대부분 비과세, 단 ‘고가주택·해외주택’은 예외

가장 기본적인 사례부터 봅시다.
국내에 1주택만 보유한 사람이 이를 임대한 경우, 일반적으로는 임대소득세가 과세되지 않습니다.
이것이 흔히 말하는 “1주택 임대는 비과세” 규정입니다.

하지만 여기에도 두 가지 예외가 있습니다.

① 고가주택 임대
기준시가가 12억 원을 초과하는 주택을 임대한 경우에는, 1주택자라도 월세 수입에 대해 과세됩니다.
이는 「소득세법 시행령」 제8조 제1항 제1호에 근거하며, 부동산의 자산가치가 큰 만큼 세제 혜택을 제한하는 취지입니다.
단, 전세보증금은 간주임대료 규정(3주택 이상자 적용)이 따로 있기 때문에, 고가 1주택자의 전세보증금은 과세되지 않습니다.

② 해외주택 임대
국내 1주택자라도 해외에서 주택을 임대하고 있다면, 그 임대소득은 국내 거주자의 해외원천소득으로 과세됩니다.
즉, 국세청은 국내외를 불문하고 거주자의 모든 소득을 합산하여 과세하는 원칙(거주자 과세범위)을 적용합니다.

따라서 “집 한 채만 있으니 세금은 없다”라고 단정하기보다는,
그 주택이 고가주택인지 또는 해외 소재인지 여부를 반드시 점검해야 합니다.

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3️⃣ 2주택자의 경우 – 전세는 비과세, 월세만 과세

집이 2채 이상이 되면 과세 범위가 조금 넓어집니다.
2주택자는 월세로 받는 임대료만 과세되고, 전세보증금만 받고 있는 주택은 세금이 붙지 않습니다.

예를 들어, 2채 모두 전세로만 임대 중이라면 임대소득세는 없습니다.
하지만 한 채라도 월세를 받고 있다면, 그 월세 수입분은 전액 주택임대소득으로 종합소득세 신고 대상이 됩니다.

이 규정은 「소득세법 시행령」 제8조 제2항의 구조에 근거하며, 실질적으로 월세 수입이 있는지 여부를 기준으로 판단합니다.

즉, 2주택자는 ‘월세 과세, 전세 비과세’ 구조로 이해하면 됩니다.

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4️⃣ 3주택 이상자 – 월세 + 전세보증금까지 과세 (간주임대료 적용)

3주택 이상 보유자의 경우에는 이야기가 완전히 달라집니다.
세법은 이 경우 전세보증금도 일정 한도 이상이면 과세하도록 규정하고 있습니다.

즉, 월세는 물론이고 전세보증금에도 세금이 붙습니다.
이때 전세보증금에서 발생한 것으로 간주되는 소득을 “간주임대료”라고 부릅니다.

계산식은 다음과 같습니다.

(보증금 합계 × 60% – 3억 원) × 정기예금이자율

2025년 기준 정기예금이자율은 **3.1%**로, 기획재정부 고시에 따라 매년 조정됩니다.

예를 들어 보증금 합계가 10억 원이라면
→ (10억 × 60% – 3억) × 3.1% = 약 930만 원이 간주임대료로 계산됩니다.

이 금액은 실제로 월세를 받은 적이 없어도 ‘임대소득’으로 보고 종합소득세에 포함됩니다.
결국 3주택 이상자는 월세 + 전세보증금(간주임대료) 두 가지 모두 세금 부담으로 이어질 수 있습니다.

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5️⃣ 임대소득 과세 방식 – 분리과세와 종합과세의 선택

임대소득이 과세대상으로 판정되면, 세금을 계산하는 방식은 두 가지입니다.

① 분리과세

• 연간 임대수입이 2,000만 원 이하인 경우 선택 가능
• 단일세율 14% 적용
• 다른 소득과 합산하지 않으므로, 근로소득이 큰 사람에게 유리

② 종합과세

• 연간 임대수입이 2,000만 원을 초과하면 자동 적용
• 근로·사업·이자 등 다른 소득과 합산해 6~45% 누진세율 적용

즉, 소득 규모가 작으면 분리과세를 선택해 단순 계산이 가능하고,
필요경비(예: 수선비, 관리비, 감가상각비 등)를 많이 반영할 수 있다면 종합과세를 선택하는 것이 유리할 수 있습니다.

실무에서는 신고 전 홈택스의 ‘세금모의계산기’를 활용해 두 방식을 비교한 뒤 선택하는 것이 좋습니다.

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6️⃣ 주택 수 계산 – 단순한 ‘몇 채냐’가 아니다

주택 수 계산은 세법상 매우 중요하면서도 실무에서 자주 혼동되는 부분입니다.

세법에서는 단순히 ‘등기상 몇 채냐’가 아니라, 주택의 성격과 구조적 요건을 함께 봅니다.

구분	계산방식
다가구주택	한 건물로 등기되어 있으면 1주택으로 계산
공동소유주택	지분이 가장 큰 사람 기준 (50:50이면 각각 1채로 계산 가능)
고가주택 지분자	기준시가 12억 초과 주택의 30% 초과 지분자는 주택 수 포함
부부합산	남편 1채 + 아내 2채 = 합산 3주택
소형주택 제외	전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하 주택은 주택 수에서 제외

즉, “등기부상 두 채”라고 해서 반드시 2주택으로 끝나는 게 아닙니다.
세부 구조와 평가가 달라질 수 있으니, 신고 전 정확한 판단이 필요합니다.

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7️⃣ 주택임대와 부가가치세 – 원칙적으로 ‘면세’

주택을 임대할 때는 부가가치세가 붙지 않습니다.
「부가가치세법」 제26조 제1항 제9호에 따라 주택임대용역은 면세대상으로 분류됩니다.

따라서 집주인은 임차인에게 부가세를 추가로 받을 수 없으며,
임차인 역시 “부가세 10% 더 내라”는 요구를 거부할 수 있습니다.

다만 상가나 오피스텔처럼 업무용 건물을 임대하는 경우에는 과세대상임에 주의해야 합니다.
즉, 주택은 면세 / 상가·오피스텔은 과세 구조로 구분하면 됩니다.

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8️⃣ 실무 절세 전략

1️⃣ 전세 중심의 임대 구조
2주택자는 월세에만 과세가 이루어지므로, 가능하면 전세로 계약을 구성하면 세 부담을 줄일 수 있습니다.
단, 3주택 이상이면 전세보증금 3억 원 초과 시 간주임대료 과세에 주의해야 합니다.

2️⃣ 소득 분산 전략
부부 중 소득이 낮은 배우자 명의로 임대하면, 종합과세 시 누진세율 부담을 완화할 수 있습니다.

3️⃣ 소형주택 활용
전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하의 소형주택은 주택 수 산정에서 제외되므로,
임대 포트폴리오 설계 시 적극적으로 활용하면 좋습니다.

4️⃣ 분리과세 선택 시 비교 계산 필수
단순히 “14%니까 싸다”라고 판단하기보다는,
필요경비나 기본공제를 감안해 종합과세 결과와 비교 후 결정해야 합니다.

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✅ 최종 정리

 

구분	과세 기준
1주택자	원칙적 비과세 (단, 고가·해외주택 월세는 과세)
2주택자	월세만 과세, 전세는 비과세
3주택 이상	월세 + 전세보증금 3억 초과 시 간주임대료 과세
과세 방식	2천만 원 이하 → 분리과세 선택 가능 / 초과 시 종합과세
부가세	주택임대는 면세, 상가·오피스텔은 과세

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✍ 마무리

주택임대소득은 “임대하면 무조건 세금 낸다”는 단순한 구조가 아닙니다.
몇 채를 갖고 있느냐, 어떤 형태로 임대하느냐, 금액이 얼마냐에 따라 완전히 달라집니다.

1주택자는 대부분 비과세지만, 고가주택이나 해외주택이면 과세가 붙습니다.
2주택자는 월세만 과세되고, 3주택 이상이면 전세보증금까지 과세 범위가 확대됩니다.

결국 중요한 건 내 주택의 수와 구조, 임대 형태를 정확히 파악하고 그에 맞는 신고 전략을 세우는 것입니다.
이를 명확히 이해하면 세금 부담을 최소화하면서도 합법적으로 절세할 수 있습니다.

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📌 다음 편 예고
시리즈 ②에서는 “전세보증금에도 세금이 붙는 이유 – 간주임대료 계산 구조”를 다룹니다.
보증금만 받고 있어도 세금이 생기는 이유, 실제 계산 공식, 예규 사례까지 자세히 정리해드리겠습니다.

 

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