임대소득 시리즈 ② | 간주임대료 과세 완전정리 ― 주택 수 계산과 이자율 반영 방법

세법은 전세보증금이라는 거액의 무이자 자금을 활용하면서도 실제 이자를 내지 않는 구조에 주목했습니다.
이 자금이 시장 전체에 미치는 영향을 고려해, 다주택자가 보증금을 많이 받을수록 세 부담을 지우는 방향으로 제도가 설계된 것이죠.
즉, 간주임대료는 “받지 않았지만 받았다고 가정하는 이자”에 세금을 부과하는 제도입니다.
이 글에서는 2025년 현재 기준으로, 간주임대료가 어떤 구조로 과세되는지, 그리고 주택 수 계산은 어떻게 판단하는지를 실무 중심으로 자세히 풀어보겠습니다.

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1️⃣ 간주임대료의 개념 – ‘받지 않은 이자에도 과세되는 이유’

보통 임대소득이라 하면 월세처럼 매달 현금이 들어오는 것을 떠올립니다.
하지만 전세의 경우, 임대인은 목돈을 미리 받고 매달 임대료를 받지 않습니다.
겉으로 보면 “소득이 없다”고 생각하기 쉽지만, 세법은 다르게 봅니다.

전세보증금은 사실상 임차인으로부터 무이자로 빌린 돈입니다.
이 돈으로 임대인은 예금이자를 받거나, 부동산을 추가 취득하거나, 사업 자금으로 활용할 수도 있습니다.
즉, 실제 이자를 받지 않더라도 그만큼의 금전적 이익이 발생했다고 보는 것이 세법의 시각입니다.

그래서 일정 요건을 넘으면, 전세보증금의 일정 비율을 이자로 간주해 ‘간주임대료’라는 이름으로 소득세 과세대상에 포함합니다.
이 제도의 본래 목적은 다주택자의 과도한 보증금 확보를 억제하고,
전세제도 자체가 무이자 대출처럼 악용되는 것을 방지하기 위한 것입니다.

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2️⃣ 누가 과세 대상이 되는가 – 3주택 이상, 보증금 3억 원 초과

모든 임대인에게 간주임대료가 적용되는 것은 아닙니다.
법은 ‘3주택 이상 보유자’ 중에서, 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우에만 과세하도록 제한합니다.
즉, 2주택자는 보증금을 아무리 많이 받아도 간주임대료 과세 대상이 아닙니다.

여기서 말하는 주택 수는 부부 합산 기준입니다.
남편 명의 2채 + 아내 명의 1채를 가진 경우, 합산 3채로 판단해 간주임대료가 계산될 수 있습니다.

또 하나 중요한 예외가 있습니다.
2025년 현재, 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수 계산에서 제외됩니다.
이는 서민 임대주택 공급을 유지하기 위한 한시적 특례로, 소형주택을 여러 채 보유하더라도 일정 기간까지는 간주임대료 과세 대상에서 벗어날 수 있습니다.

단, 소형주택이 주택 수에서는 빠지더라도 그 집에서 월세가 발생하면 그 월세소득은 과세됩니다.
즉, “간주임대료가 안 붙는다”와 “과세가 아예 없다”는 다른 문제라는 점을 꼭 구분해야 합니다.

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3️⃣ 2025년 간주임대료 계산식 – 숫자로 보는 구조

간주임대료는 단순한 산식으로 계산됩니다.
공식은 다음과 같습니다.

(보증금 합계 × 60% – 3억 원) × 정기예금이자율

여기서 각 항목은 다음을 의미합니다.

• 보증금 합계: 과세대상 주택의 전세보증금 전부 (소형주택 제외 여부 반영)
• 60%: 법에서 정한 환산율, 전세보증금의 일부만 과세기준으로 보겠다는 취지
• 3억 원: 모든 임대인에게 공통으로 적용되는 기본 공제
• 정기예금이자율: 매년 고시되는 금융이자율(2025년 기준 3.1%)

즉, 실제 받은 보증금 중 일부만 소득으로 보고, 거기서 일정 금액(3억 원)을 빼고,
마치 예금에 넣어뒀다고 가정해 이자율을 곱하는 구조입니다.

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💡 계산 예시로 감 잡기

• 보증금 5억 원, 3주택 이상
  → (5억 × 60% – 3억) × 3.1%
  = (3억 – 3억) × 3.1% = 0원
  👉 과세 없음
• 보증금 6억 원, 3주택 이상
  → (6억 × 60% – 3억) × 3.1%
  = (3.6억 – 3억) × 3.1% = 186만 원 과세
• 보증금 12억 원, 3주택 이상
  → (12억 × 60% – 3억) × 3.1%
  = (7.2억 – 3억) × 3.1% = 1,302만 원 과세

이처럼 보증금이 5억까지는 공제 덕분에 과세가 없지만,
그 이상부터는 금액이 커질수록 세 부담이 눈에 띄게 늘어납니다.

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4️⃣ 주택 수 계산이 복잡한 이유 – 소유 형태별로 다른 규정

간주임대료 과세 여부는 결국 주택 수 판정에서 갈립니다.
그러나 ‘몇 채냐’만 보면 안 됩니다.
주택의 구조, 명의 형태, 부부관계 여부에 따라 주택 수 계산이 달라집니다.

1. 다가구주택은 1동 전체를 1주택으로 봅니다.
   다만 구분등기가 되어 있다면, 각 세대는 별도 1주택으로 계산합니다.
2. 공동소유(지분) 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다.
   그러나 예외가 있습니다.
   • 해당 지분에서 연 600만 원 이상 임대소득이 발생하거나,
   • 기준시가 12억 원 초과 고가주택의 30% 이상 지분을 보유한 경우에는
     소수 지분자라도 1주택으로 따로 계산됩니다.
3. 부부 공동소유 주택은 합산할 때 1채로만 봅니다.
   부부가 각각 50% 지분을 가진 경우라도 2채로 중복 계산하지 않습니다.
   다만 지분이 한쪽에 더 크다면 그 배우자에게 귀속합니다.
4. 부부 합산 원칙도 중요합니다.
   부부가 서로 다른 주택을 가지고 있다면 합산합니다.
   즉, 남편이 1채, 아내가 2채면 합산 3채가 되어 간주임대료 과세 가능성이 생깁니다.
5. 마지막으로 소형주택 제외 특례가 있습니다.
   전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하 주택은 2026년 말까지 주택 수에서 빠집니다.
   하지만 월세 과세는 여전히 적용된다는 점, 꼭 기억하세요.

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5️⃣ 보증금이 변동될 땐 ‘적수(積數)’ 개념으로 계산

실무에서 놓치기 쉬운 부분이 바로 ‘적수’입니다.
보증금이 1년 내내 동일하면 단순 산식으로 끝나지만,
중간에 임차인이 바뀌거나 보증금이 증감했다면 보유 기간별 가중치를 적용해야 합니다.

적수란 보증금과 보유일수를 곱한 값으로, 보유 기간에 따라 세부 계산이 달라집니다.
이렇게 각 기간별 적수를 모두 더한 뒤, 여기에 정기예금이자율을 곱하면 실제 간주임대료가 산출됩니다.
또한 3억 원 공제도 적수 기준으로 적용되므로,
보증금이 가장 큰 주택부터 차감하는 방식으로 계산해야 합니다.

결론적으로, 연중 변동이 많다면 단순히 “연말 기준 보증금”으로 계산해서는 안 됩니다.
입주·퇴거 시점마다 적수 계산을 별도로 해야 세무서 기준과 일치합니다.

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6️⃣ 사례로 이해하는 간주임대료 판단

• 사례 1: 아파트 2채 + 소형 오피스텔(35㎡, 시가 1.8억)
  소형주택은 주택 수에서 제외 → 총 2채 → 간주임대료 과세 없음
• 사례 2: 부부 공동소유 1채 + 남편 단독 1채
  공동소유 주택은 최종 합산에서 1채만 반영 → 총 2채 → 과세 없음
• 사례 3: 부부 공동소유 고가 1채 + 아내 단독 2채
  총 3채, 전세보증금이 5억 원 초과 → 간주임대료 과세 대상

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7️⃣ 실무에서 자주 발생하는 착오

1. “보증금 5억이면 무조건 과세된다”는 오해
   실제로는 (보증금 × 60% – 3억) 구조이므로 5억 원까지는 세금이 없습니다.
2. 소형주택이 주택 수에서 빠진다고 해서 모든 과세가 면제된다고 착각
   주택 수에서만 제외될 뿐, 월세가 있으면 그 월세는 과세됩니다.
3. 부부 공동소유 주택을 2채로 잘못 계산
   공동명의는 합산 시 1채로만 인정됩니다.
4. 연중 변동을 반영하지 않고 연말 기준으로만 계산
   중도 증액·감액이 있었다면 반드시 적수로 계산해야 합니다.
5. 이자율을 착각
   국세청 안내서에는 종종 직전 연도(예: 2024년 3.5%)가 기재되어 있으므로,
   신고 시점 기준의 이자율(2025년은 3.1%)을 확인해야 합니다.

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8️⃣ 절세 전략 – ‘주택 수’와 ‘보증금 구조’가 핵심

간주임대료는 단순히 세율 문제가 아니라, 구조를 어떻게 설계하느냐의 문제입니다.

• ① 소형주택 활용
  40㎡ 이하·2억 이하 소형주택은 2026년 말까지 주택 수에서 빠집니다.
  이를 활용하면 ‘3주택 진입’을 피할 수 있어 간주임대료 부담을 막을 수 있습니다.
• ② 보증금과 월세 비율 조정
  전세보증금이 크면 간주임대료가 생깁니다.
  따라서 보증금을 줄이고 월세를 높여 보증금 규모를 3억 원 이하로 유지하거나
  분리과세(14%) 선택 가능한 월세 구조로 바꾸면 세 부담을 줄일 수 있습니다.
• ③ 명의·지분 관리
  부부가 각자 주택을 보유하면 합산되므로, 지분 조정이나 명의 재구성이 필요할 수 있습니다.
  특히 고가주택(12억 초과)의 30% 이상 지분은 별도 1주택으로 카운트되므로 주의해야 합니다.
• ④ 시뮬레이션 필수
  홈택스나 세무 프로그램에서 간주임대료 계산기를 활용해
  보증금 변동, 소형주택 특례, 부부합산 효과를 미리 시뮬레이션하면 불필요한 과세를 예방할 수 있습니다.

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9️⃣ 결론 – “보유 주택 수와 보증금 구조가 세금의 전부다”

2025년 기준으로 간주임대료는 다음 한 줄로 요약됩니다.

3주택 이상 + 보증금 3억 초과 → (보증금 × 60% – 3억) × 3.1% 과세

그렇지만 이 단순한 식 뒤에는 수많은 판정 요소가 숨어 있습니다.
주택 수를 계산할 때의 소형주택 특례, 부부합산 규정, 공동소유 지분 예외,
보증금 변동 시 적수 계산 등은 세무현장에서 가장 많이 놓치는 부분입니다.

결국 간주임대료는 보유 주택 구조와 보증금 운영 방식에 따라 세 부담이 크게 달라집니다.
따라서 전세 계약을 체결하기 전,
“내가 올해는 3주택자가 되는가?”, “보증금이 3억 원 초과하는가?”,
“보증금 변동이 있었는가?”를 반드시 점검해야 합니다.

이 세 가지를 명확히 관리하면,
불필요한 간주임대료 과세를 예방하고 세금을 현명하게 줄일 수 있습니다.
필요하다면 세무 전문가의 시뮬레이션을 받아, 내 임대 구조에 맞는 최적의 절세 시나리오를 세우는 것이 좋습니다.

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✍️ 한 줄 정리
간주임대료는 실제 이자를 받지 않아도 과세될 수 있는 제도입니다.
하지만 제도의 구조를 이해하고, 주택 수·보증금·이자율의 세 가지 변수만 관리하면
과세 리스크를 미리 차단할 수 있습니다.
“전세보증금이 내 세금 구조를 바꾼다” — 이 한 문장을 기억해두세요.

 

 

 

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