임대소득 시리즈 ④ | 임대료 5% 상한제 ― 계약 갱신 시 유의해야 할 세무포인트

임대사업자는 세금만 관리하면 끝이 아닙니다.
2025년 현재 임대료 증액과 관련한 규정은 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「주택임대차보호법」, 그리고 각 시행령이 맞물려 작동합니다. 이 제도의 취지는 명확합니다. 임차인의 주거 안정을 보장하되, 임대사업자는 합리적인 수익 범위 내에서만 임대료를 조정할 수 있도록 제한하는 것입니다.
즉, 등록임대사업자가 세제 혜택을 받는 대신 반드시 지켜야 할 핵심 의무가 바로 **임대료 상한(5%)과 증액 간격(1년)**입니다.

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1. 임대료 증액의 법적 구조 – 상한 5% 규정의 의미

먼저 법적 근거부터 살펴보면, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 및 시행령 제34조의2는 등록임대사업자가 직전 계약 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없도록 규정하고 있습니다. 여기서 ‘직전 계약’이 기준이 되므로, 임차인이 바뀌거나 공실이 있었다 하더라도 새로운 기준이 생기지 않습니다.
즉, “연간 5%”가 아니라 “계약 단위로 5%”라는 점을 기억해야 합니다. 임대료가 100만 원이었다면 다음 계약에서 105만 원을 넘길 수 없으며, 이 한도는 공실 기간과 관계없이 그대로 이어집니다.

이 규정은 신규 임차인 계약에도 그대로 적용됩니다. 임대인이 “새 세입자니까 시장가에 맞춰 올리겠다”고 해도, 등록임대주택이라면 직전 계약금액의 105% 한도 내에서만 조정할 수 있습니다. 정부가 등록임대사업자에게 세제 혜택을 부여하는 대신, 임대료 안정 의무를 부과하는 대표적인 사례입니다.

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2. “1년 룰” – 증액 간격 제한의 원리

임대료는 아무 때나 올릴 수도 없습니다. 「주택임대차보호법」 제7조와 그 시행령 제9조는 임대료를 인상한 날로부터 1년 이내에는 다시 증액할 수 없다고 규정합니다.
즉, 인상 간격은 최소 1년을 두어야 하며, 임차인이 바뀌어도 직전 계약의 인상 시점을 기준으로 1년이 지나야 다음 증액이 가능합니다.

예를 들어, 2024년 9월 1일에 임대료를 인상했다면, 2025년 8월 31일까지는 다시 인상할 수 없습니다.
심지어 임차인이 중간에 퇴거하고 새 임차인과 계약하더라도, 직전 계약으로부터 1년이 지나지 않았다면 증액이 불가능합니다.
이 규정은 임대인의 계약 주기를 기준으로 계산하므로, 실제 현장에서는 계약일 관리가 매우 중요합니다.

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3. 실제 사례로 보는 적용 방식

① 1년 이내 재계약 시 증액 불가 사례
2024년 9월 1일에 임대료를 올렸고, 2025년 9월 1일에 새 임차인과 계약한다면?
표면상 1년이 지난 것 같지만, ‘증액일로부터 1년’이 정확히 경과해야 하므로 당일 재계약은 여전히 1년 미만으로 간주됩니다. 따라서 증액은 불가능합니다.

② 1년 6개월 후 재계약 시 증액 가능
2024년 9월 1일 인상 후 2026년 3월 1일 신규 계약을 체결한다면, 1년 이상 경과했으므로 증액이 가능합니다. 다만, 직전 임대료의 105% 한도를 넘을 수 없습니다.

③ 공실 후 신규 임차인 계약 시
공실이 있었다고 해서 새로운 기준이 생기지 않습니다. 이전 임차인과의 계약 임대료가 그대로 기준이 되므로, 시장 시세가 많이 올랐더라도 5% 이상 올릴 수 없습니다.

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4. 전세를 월세로 바꿀 때 – 전월세전환율 상한

많은 임대인이 전세를 월세로 전환하면서 “얼마까지 받을 수 있나”를 궁금해합니다.
이때 적용되는 것이 바로 법정 전월세전환율입니다.

「주택임대차보호법 시행령」 제9조에 따라, 전월세전환율의 상한은 한국은행 기준금리 + 3.5%p입니다.
2025년 9월 기준 금리가 2.5%이므로, **최대 전환율은 6.0%**입니다.

즉, 보증금 1억 원을 전액 월세로 전환할 경우, 연간 임대료는 1억 × 6% = 600만 원,
이를 12개월로 나누면 월세 50만 원이 상한이 됩니다.

여기서 주의해야 할 점은, 국토교통부나 부동산원이 발표하는 전월세전환율 통계(예: 5.8%, 6.2%)는 시장 평균치일 뿐 법적 구속력이 없다는 것입니다. 실제 계약 시에는 법정 상한율(6%)을 기준으로 산정해야 합니다.

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5. 표준임대차계약서 사용 의무

등록임대사업자는 반드시 국토교통부가 고시한 표준임대차계약서를 사용해야 합니다.
이는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조에 근거하며, 미사용 시 1천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

표준계약서는 단순한 양식이 아니라, 법정 요건을 충족하도록 구성되어 있습니다.
계약서 내에는 ▲임대료 증액 상한 5%, ▲보증금 반환 보증 의무, ▲임차인의 권리와 의무, ▲계약 해지 및 갱신 절차가 모두 포함되어 있어, 임차인 보호와 분쟁 예방의 핵심 수단으로 기능합니다.
따라서 “내가 만든 양식으로 써도 되겠지”라는 생각은 매우 위험합니다. 등록임대사업자는 반드시 표준양식을 사용해야 하며, 전자계약 시스템(렌트홈 등)을 활용하는 것도 안전한 방법입니다.

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6. 규정 위반 시 제재와 세제 혜택 환수

임대료 상한 규정은 단순한 행정지침이 아닙니다. 이를 위반하면 과태료 부과는 물론, 과거에 받은 세제 혜택이 환수될 수 있습니다.
예를 들어 5%를 초과해 임대료를 인상하거나 1년 내에 재증액을 한 경우, 감면받았던 취득세·재산세·종합부동산세의 감면분이 추징될 수 있으며,
심할 경우 등록 자체가 취소될 수 있습니다.

또한 표준임대차계약서를 사용하지 않거나, 신규 임차인 계약에서 직전 임대료를 기준으로 하지 않은 경우에도 동일한 제재를 받습니다.
즉, 임대료 인상은 “5% + 1년 + 표준계약서” 이 세 가지가 동시에 충족될 때만 유효합니다.

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7. 실무자가 반드시 점검해야 할 핵심 체크리스트

• 직전 계약 대비 5%를 넘게 인상하지 않았는가?
• 증액 간격이 최소 1년 이상인지?
• 신규 임차인 계약 시에도 직전 계약 기준을 적용했는가?
• 공실이 있었다고 해서 상한 규정을 무시하지 않았는가?
• 표준임대차계약서를 반드시 사용했는가?

이 다섯 가지를 놓치면, 세무 리스크뿐 아니라 임대사업자 등록이 취소될 수 있습니다. 실제로 국토부와 지자체는 2024년부터 임대료 인상 내역을 렌트홈 시스템으로 실시간 모니터링하고 있습니다.

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8. 결론 – 등록임대사업자의 핵심 의무는 ‘임대료 관리’

정리하자면, 2025년 현재 등록임대사업자가 지켜야 할 임대료 관련 의무는 다음과 같습니다.

• 임대료 인상은 직전 계약 대비 5% 이내
• 임대료 증액은 최소 1년 간격 유지
• 신규 임차인·공실 시에도 동일 규정 적용
• 전세→월세 전환 시 상한율은 기준금리 + 3.5% (2025년 6.0%)
• 표준임대차계약서 사용 의무

이 의무를 어기면 단순 과태료를 넘어, 과거 감면받은 세제 혜택 환수 + 등록취소라는 중대한 불이익으로 이어집니다.
따라서 임대인은 임대차계약서를 작성할 때마다 임대료 상한, 증액 간격, 전환율, 표준계약서 여부를 반드시 확인하고 기록으로 남겨야 합니다.

결국 임대사업자의 절세는 ‘세금 계산’이 아니라 ‘규정 준수’에서 출발합니다.
법이 정한 5%의 선 안에서 합리적으로 임대료를 조정하고, 임차인과의 신뢰를 유지하는 것이 장기적으로 더 큰 이익을 가져오는 길입니다.

 

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