임대소득 시리즈 ⑤ | 보증보험 가입·임대차 신고제 ― 2025년 최신판 종합 가이드

임대사업자라면 반드시 챙겨야 할 두 가지 핵심 의무가 있습니다.
바로 임대보증금 보증 가입과 주택 임대차 계약 신고(전월세 신고제)입니다.
둘 다 임차인 보호를 위한 장치이지만, 지키지 않으면 임대인에게 과태료·등록 말소 같은 큰 불이익이 따를 수 있습니다.

이번 글에서는 2025년 기준으로 실제 실무에서 꼭 알아야 할 사항들을 단계별로 정리해드립니다.

---

1. 전월세 신고제 ― 신고 주체와 기한

📍 누구에게 의무가 있나?

• 임대인과 임차인 모두 신고 의무자가 됩니다.
• 다만, 실무에서는 임대인이 주로 신고하고, 신고가 완료되면 임차인에게 통보가 가는 구조입니다.
• 따라서 한쪽이 신고만 해도 신고 의무는 충족됩니다.

📍 어떤 계약이 대상인가?

• 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 주택 임대차 계약
• 신규 계약뿐 아니라 계약 갱신, 보증금·월세 증액 변경도 포함됩니다.

📍 신고 기한

• 계약 체결일로부터 30일 이내
• 갱신 계약 역시 30일 이내 재신고해야 합니다.

📍 신고 방법

• 온라인 신고: 국토부 ‘렌트홈’ 시스템
• 오프라인 신고: 임대주택 소재지 주민센터 방문

---

2. 등록임대사업자의 보증보험 가입 의무

민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 제49조는 등록임대사업자가 임차인으로부터 받은 보증금을 보증기관에 의무적으로 가입하도록 규정합니다.

📍 기본 원칙

• 모든 임대보증금은 전액 보증 가입이 원칙입니다.
• 보증기관: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등

📍 예외 ― 임차인 동의서 필요

1. 보증금이 ‘최우선변제금 이하’이고, 임차인이 동의하면 보증 미가입 가능
2. 주택가격의 60%를 초과하는 보증금 부분만 보증 가입(임차인 동의 필요)
3. 임차인이 직접 보증에 가입하고, 보증료는 임대인이 전액 부담하는 경우

⚠️ 주의: 반드시 법정 서식 동의서(별지 제25호·25호의2)를 사용해야 하며, 구두 합의나 자체 양식은 인정되지 않습니다.

---

3. 보증료 부담 구조

• 임대인 75% / 임차인 25% 분담
• 단, 사용검사 전에 임차인을 모집한 경우에는 임대인이 100% 부담
• 임차인 부담분은 반드시 임대료에 포함시켜 고지해야 하며, 별도의 수수료처럼 청구할 수 없습니다.

📍 실무 팁

임차인에게 발급하는 고지서나 임대차계약서 부속 문서에
“임대보증금 보증료 중 임차인 부담분(25%) 포함”이라고 명시하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

---

4. 가입 및 신고 절차

📍 보증보험 가입 절차

1. 등기부 확인: 선순위 채권 존재 여부, 주택가격 대비 60% 초과 여부 확인
2. 보증기관 접수: HUG·SGI를 통해 신청 (온라인·지점 모두 가능)
3. 구비서류: 임대사업자 등록증, 임대차계약서, 등기부등본, 임차인·임대인 신분증 사본 등
4. 보증증권 발급: 계약기간에 맞추어 보증가입 및 발급 완료

📍 전월세 신고 절차

1. 신고 기한 확인: 계약일로부터 30일 이내
2. 신고 방법: 렌트홈(온라인) 또는 주민센터(오프라인)
3. 제출 서류: 임대차계약서 사본, 신분증 등
4. 확정일자 자동 부여: 신고 시 확정일자가 함께 부여되어 임차인 보호 효과도 있습니다.

---

5. 미이행 시 불이익

📍 보증보험 미가입

• 과태료: 보증금의 10% 이내 (최대 3천만 원)
• 등록 말소: 반복적 미가입·보증금 미반환 등 위반 시 등록이 말소될 수 있음

📍 전월세 신고 누락

• 과태료: 최대 100만 원
• 계약 체결 후 30일 기한을 지키지 않으면 과태료 대상이 됩니다.

---

6. 체크리스트 (임대인 관점)

• 신규·갱신 계약 시 30일 내 신고했는가?
• 보증금 전액을 보증보험에 가입했는가?
• 예외 적용 시 임차인 동의서를 법정 서식으로 받았는가?
• 보증료 부담 구조(75:25)를 계약서·고지서에 반영했는가?
• 보증 만기와 임대차 기간을 동일하게 관리하고 있는가?

---

7. 실무 Q&A

Q1. 임대인만 신고하면 임차인은 안 해도 되나요?
→ 네. 임대인 또는 임차인 중 한쪽만 신고하면 됩니다. 하지만 양쪽 모두 신고 의무자는 맞습니다.

Q2. 임차인이 “보증보험 안 들어도 된다”고 말하면 가입 안 해도 되나요?
→ 보증금이 ‘최우선변제금 이하’이고, 반드시 법정 서식 동의서를 제출해야만 예외가 인정됩니다.

Q3. 보증료를 임차인에게 현금으로 별도 청구해도 되나요?
→ 불가합니다. 반드시 임대료에 포함시키고, 고지서에 ‘보증료 포함’ 항목을 표시해야 합니다.

Q4. 보증보험료 임대인 부담분은 세무상 어떻게 처리하나요?
→ 임대사업자의 필요경비로 인정됩니다. 임차인 부담분은 임대료에 포함시켜 수입으로 잡아야 합니다.

---

8. 마무리

정리하자면,

• 전월세 신고제는 임대인·임차인 모두 신고 의무자이며, 30일 내 신고가 원칙
• 등록임대사업자라면 보증보험 가입 필수, 예외 적용 시 반드시 임차인 동의서 필요
• 미이행 시 보증금의 10% 과태료(최대 3천만 원), 임대사업자 등록 말소, 전월세 신고 과태료 100만 원까지 리스크 발생

👉 임대인의 작은 부주의가 큰 불이익으로 이어질 수 있으니, 계약·보증·신고를 체크리스트 기반으로 관리하는 것이 안전합니다.

 

 

📚 함께 보면 좋은 글
임대료 5% 상한과 계약 의무
6년 단기임대주택 제도 부활
주택임대사업자 양도세 혜택 가이드