임대소득 시리즈 ⑦ | 주택임대사업자의 양도소득세 혜택 ― 감면·비과세 기준 완벽가이드

주택임대사업자로 등록하면 여러 세제 혜택이 주어집니다.
그중에서도 가장 강력한 절세 효과를 발휘하는 항목이 바로 양도소득세 특례입니다.

요즘은 다주택자 중과세가 한시적으로 유예되면서,
“굳이 임대사업자로 등록하지 않아도 되는 것 아니냐”는 질문을 많이 받습니다.
하지만 이 두 제도는 성격이 완전히 다릅니다.
중과세 유예는 정부가 일시적으로 완화한 세율 정책일 뿐이고,
임대사업자에 대한 양도세 감면은 조세특례제한법이라는 상위 법률에 근거한 항구적 절세 제도입니다.

즉, 임대사업자 등록은 단순한 혜택이 아니라,
정부가 법적으로 인정한 장기 보유자에 대한 보상 시스템이라 할 수 있습니다.
오늘은 2025년 현재 기준으로, 임대사업자에게 주어지는 양도소득세 혜택의 구조와 실제 적용 방식을 차근히 정리해보겠습니다.

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1. 양도소득세의 기본 틀과 임대주택 특례의 위치

양도소득세는 「소득세법」을 기본으로 합니다.
부동산을 팔아 생긴 차익, 즉 양도차익(양도가액 – 취득가액 – 필요경비)에 대해 과세하는 구조죠.

다만, 주택임대사업자에 대해서는 「조세특례제한법」에서 별도의 특례를 마련해
장기보유공제율을 높이거나, 일정 요건 충족 시 세금을 전액 면제하기도 합니다.
이 조항들이 바로 조특법 제97조의3, 제97조의4, 제97조의5입니다.

• 제97조의3: 장기임대주택 장기보유특별공제 특례
• 제97조의4: 등록임대주택 추가공제
• 제97조의5: 장기임대주택 양도세 감면

이 세 가지가 임대사업자에게 적용되는 핵심 세제 프레임입니다.
즉, 단순히 세율이 낮은 게 아니라, 양도차익의 일부를 세금 계산에서 아예 제외시켜주는 구조이기 때문에
효과는 단순 중과 유예보다 훨씬 큽니다.

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2. 장기보유특별공제의 기본 원리

‘장기보유특별공제’(장특공)는 오래 보유한 자산일수록 세 부담을 줄여주는 장치입니다.
부동산 가격 상승 중 일부는 실제 이익이 아니라 물가상승분이기 때문에,
세법은 일정 비율을 공제해 실질 과세를 유도합니다.

일반 주택의 경우 보유기간 1년에 2%씩, 최대 30%까지 공제됩니다.
1세대 1주택자는 거주기간까지 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

그런데 임대사업자의 경우엔 이야기가 달라집니다.
단순히 오래 보유한 것을 넘어 ‘공공 임대 공급 기능’을 수행했다는 점을 인정받기 때문에
장특공 비율이 50%, 70%, 심지어 100% 감면까지 확대될 수 있습니다.

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3. 8년 이상 임대 시 – 조특법 제97조의3 특례

이 규정은 장기임대주택에 대한 대표적인 세제 혜택입니다.
8년 이상 임대를 유지한 등록임대사업자에게 일반 주택보다 훨씬 높은 공제율을 인정합니다.

요건은 명확합니다.

• 임대사업자로 정식 등록되어 있을 것
• 임대기간 8년 이상 유지할 것
• 임대료 증액률 5% 이하로 관리할 것
• 전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하의 중저가 주택일 것

이 요건을 충족하면
8년 임대 시 양도차익의 50%,
10년 임대 시 70%까지 공제받을 수 있습니다.

예를 들어 일반 다주택자가 10년 보유 후 매각 시 20% 정도만 공제받는다면,
임대사업자는 같은 기간에 무려 70%를 공제받습니다.
이 차이는 수천만 원의 세금 차이로 이어집니다.

결국 ‘세금을 적게 내는’ 것이 아니라,
‘세금을 내야 할 소득 자체를 줄여주는 구조’라는 점에서 매우 강력합니다.

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4. 6년 이상 임대 시 – 조특법 제97조의4 추가공제

이 조항은 흔히 “보너스 공제 제도”로 불립니다.
8년까지는 채우지 못했지만, 최소 6년 이상 임대한 사업자에게
기본 장특공 외에 2~10%의 추가공제율을 인정합니다.

6년 임대 시 +2%, 10년 임대 시 +10%가 가산되며,
최대 30%까지 공제가 가능합니다.

즉, 장기임대주택 요건에는 미달하지만
임대사업자로서 일정 기간 성실히 운영했다면
그 기간만큼 세 부담을 줄여주는 일종의 “부분 보상” 제도입니다.

특히 비거주자에게도 적용이 가능하다는 점이 특징입니다.
따라서 해외 거주 중 국내에 임대사업을 유지한 경우에도
이 공제를 통해 일정 부분 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

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5. 10년 이상 임대 시 – 조특법 제97조의5 감면 (양도세 100% 면제)

가장 강력한 혜택은 바로 이 조항입니다.
등록임대사업자가 10년 이상 임대한 경우,
양도소득세 자체를 전액 면제해 주는 제도입니다.

적용 요건은 까다롭지만 명확합니다.

• 임대사업자 등록을 완료했을 것
• 10년 이상 계속 임대했을 것
• 면적·공시가격 등 세제 요건 충족
• 임대료 5% 상한 및 표준계약서 사용 등 의무 준수

이 조건을 모두 충족하면 양도세를 내지 않습니다.
단, 농어촌특별세 20%는 별도로 부과됩니다.

예를 들어 2억 원의 양도차익이 발생했다면
일반 주택은 약 5천만 원 이상의 세금을 내야 하지만,
장기임대주택은 세금이 ‘0원’이며,
단지 농특세 약 400만 원만 부담하면 됩니다.

이 제도는 단기 시세차익보다 장기 안정형 임대를 유도하기 위한 정책적 장치로,
10년 이상 임대를 실현할 수 있는 임대인이라면
가장 확실한 절세 수단이 됩니다.

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6. 거주주택 비과세 특례 – 임대주택은 주택 수에서 제외

임대사업자라면 누구나 고민하는 문제입니다.
“임대주택이 여러 채 있는데, 내 집 팔 때 1세대1주택 비과세를 받을 수 있을까?”

일반적으로 2주택 이상이면 비과세가 불가능하지만,
임대사업자 등록주택은 예외적으로 비과세 판정에서 제외됩니다.

즉, 임대주택은 주택 수 계산에서 빠지고,
본인이 실제 거주 중인 1주택은 여전히 비과세 대상이 됩니다.

이 규정 덕분에 임대주택을 여러 채 보유해도
본인 거주 아파트를 팔 때는 12억 원까지 비과세가 가능하며,
2025년 개정으로 비과세 횟수 제한도 사라졌습니다.

이처럼 임대주택은 ‘세금 폭탄’이 아니라,
잘만 관리하면 오히려 거주주택 비과세를 유지해주는 우산 역할을 합니다.

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7. 실무에서 자주 나오는 사례

예를 들어 6년간 임대한 다세대를 매도할 경우,
일반 장특공 12%에 추가공제 2%를 더해 총 14%를 공제받습니다.
8년 이상 임대했다면 공제율은 50%로 훌쩍 뛰고,
10년 이상이면 아예 양도세가 면제됩니다.

또한, 등록임대주택을 보유하면서 본인 거주 아파트를 매도한다면
그 아파트는 여전히 1세대1주택 비과세 대상이 됩니다.
이처럼 실제 절세 구조를 이해하면,
임대기간을 조금 더 늘리는 것만으로도 수천만 원의 세금 차이가 발생합니다.

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8. 주의해야 할 사항

다만 혜택이 큰 만큼 의무 위반 시 제재도 강합니다.
임대기간을 채우지 못하거나, 임대료를 5% 이상 올리거나,
표준계약서를 사용하지 않거나, 보증보험에 가입하지 않은 경우
그동안 받았던 모든 세제 혜택이 전액 환수됩니다.

또한 조특법 제97조의3~5는 중복 적용이 불가능합니다.
즉, 여러 조항을 한꺼번에 쓸 수 없고
보유기간과 임대기간에 따라 가장 유리한 특례 하나를 선택해야 합니다.

그리고 무엇보다 이 제도는 일시적 중과 유예와 달리
법률상 근거가 명확하다는 점에서,
언제 끝날지 모르는 정책보다 훨씬 안정적인 절세 수단이라는 것이 장점입니다.

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9. 마무리 – 임대사업자 등록은 ‘세금 유예’가 아니라 ‘절세 시스템’

결국 임대사업자 등록은 단순한 선택이 아니라
장기적인 세금 구조를 유리하게 만드는 하나의 ‘설계’입니다.

6년을 채우면 추가공제,
8년을 채우면 장특공 50%,
10년을 채우면 양도세 100% 감면.

이것이 임대사업자 등록의 진짜 가치입니다.

나아가 거주주택 비과세 혜택까지 함께 누릴 수 있으므로,
임대주택을 오래 보유하고 안정적으로 운영할 생각이라면
등록은 ‘선택’이 아니라 ‘전략’이 됩니다.

세금이 단지 부담이 아닌,
제도를 이해한 사람에게는 기회가 될 수 있음을 기억하시기 바랍니다.

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📘 다음 글(⑧편)에서는 임대사업자의 소득세 혜택을 다룹니다.
소형주택 비과세, 분리과세, 필요경비 인정 등
임대소득 단계에서 실질적인 절세 전략을 정리해드리겠습니다.

 

 

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