임대소득 시리즈 ⑥ | 단기임대주택 제도 부활 ― 6년 임대주택 제도의 핵심 변화

2025년 6월, 한동안 자취를 감췄던 단기임대주택 제도가 다시 돌아왔습니다.
이전에는 4년 단기임대가 대표적이었지만, 이번에 새로 시행되는 제도는 훨씬 까다로운 조건과 긴 의무기간을 가지고 있습니다.
정부는 이를 단순한 제도 부활이 아니라, “공공에 준하는 민간 임대 공급 시스템의 재정립”이라고 표현했습니다.

그만큼 이번 제도는 투기 방지, 임차인 보호, 임대시장 안정이라는 세 가지 정책 목표를 동시에 반영하고 있으며,
임대사업자 입장에서도 등록 절차, 보증보험, 임대료 규제 등 관리 의무가 대폭 강화되었습니다.

---

1. 단기임대주택 제도의 부활 배경

먼저, 왜 정부가 다시 단기임대 제도를 부활시켰는지를 이해할 필요가 있습니다.
2017~2020년 사이 시행되던 단기임대는 의무임대기간이 4년에 불과했고, 세제 혜택이 폭넓게 주어졌습니다.
그 결과 상당수 임대사업자들이 실거주용이 아닌 세금 절감용 등록을 목적으로 활용했습니다.
의무기간만 채우고 곧바로 매각하는 경우가 많았고, 오히려 시장의 단기 매물 증가로 임대 안정 효과가 미미했습니다.

이후 2020년 제도 폐지 이후 시장은 ‘전월세 불안’과 ‘중저가 주택 공급 부족’이라는 새로운 문제에 직면했습니다.
이에 따라 정부는 2025년 6월 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」을 개정하여,
보다 장기적이고 실질적인 임대 공급을 위한 6년 단기임대주택 제도를 신설했습니다.

핵심은 “아파트는 제외하되, 서민 주거 중심의 비아파트 임대주택 공급을 확대한다”는 것입니다.
즉, 다세대·다가구·연립·오피스텔 중심의 민간 임대시장을 제도권으로 다시 끌어들이겠다는 정책 방향입니다.

---

2. 등록 대상과 요건 – 아파트는 완전 제외

2025년 새 단기임대주택은 등록 가능한 주택의 범위부터 과거와 다릅니다.
이전에는 아파트, 오피스텔, 다세대, 다가구 모두 등록이 가능했지만,
이번에는 아파트가 전면 제외되었습니다.

이유는 명확합니다.
아파트는 시장가격 변동성이 크고, 투자성 수요가 높기 때문입니다.
정부는 임대주택 등록제의 본질을 “안정적 장기 임대공급”으로 보고,
투자 목적의 아파트는 제도권에서 제외했습니다.

✅ 등록 가능한 주택 유형

• 다세대주택, 다가구주택, 연립주택
• 준주택(오피스텔 등)

✅ 등록 불가능한 주택

• 아파트 전면 제외 (신축·기존 모두 불가)

이와 같은 구분은 단순히 주택 형태의 문제가 아니라,
정책적으로 ‘임대용 주거시설’만 인정하겠다는 기준선을 명확히 한 것입니다.

---

3. 임대유형별 요건 – 건설형 vs 매입형

단기임대주택은 등록 경로에 따라 두 가지로 구분됩니다.

(1) 건설형 – 신규 건축 후 임대

건설형은 임대인이 직접 주택을 건축해 임대하는 유형입니다.
이 경우 주택의 수와 가격, 면적에 따라 다음과 같은 요건이 있습니다.

• 2호 이상 건축
• 전용면적 149㎡ 이하
• 전국 공시가격 6억 원 이하
• 세제 혜택: 종부세 합산배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제

즉, 건설형은 단순히 세금 감면 목적이 아니라,
민간이 직접 임대주택을 공급하는 역할을 할 때 정책적 인센티브를 주는 구조로 설계되었습니다.

(2) 매입형 – 기존 주택 매입 후 임대

매입형은 기존 주택을 매입하여 등록하는 형태로,
다음 기준을 모두 충족해야 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

• 수도권: 공시가격 4억 원 이하
• 비수도권: 공시가격 2억 원 이하

등록은 조정대상지역에서도 가능하지만,
조정대상지역 내에서 매입한 단기임대주택은 세제 혜택이 적용되지 않습니다.
즉, 등록은 허용되지만 실질적인 절세 효과는 없습니다.
이로써 투기수요를 차단하면서, 비조정지역 중심의 임대공급을 유도하려는 취지입니다.

---

4. 6년 의무임대기간 – ‘지속성’이 핵심

이번 제도의 핵심은 의무 임대기간이 6년이라는 점입니다.
이전 4년형은 짧은 기간만 유지해도 혜택을 받았지만,
새 제도는 6년 연속 임대 유지가 전제되어야 세제 혜택을 유지할 수 있습니다.

임대인이 중간에 매각하거나, 자가 입주로 사용하거나, 공실 상태로 장기 방치할 경우
「민간임대주택법」 제49조에 따라 세제 혜택이 전액 환수되고,
추가로 과태료 부과 및 등록말소 처분까지 받을 수 있습니다.

다만 6년 임대를 마친 후 10년 장기임대주택으로 전환할 경우,
이미 유지한 6년이 장기임대의 의무기간에 포함되어 인정됩니다.
즉, 실질적으로 4년만 추가 유지하면 장기임대사업자로 전환할 수 있는 길이 열립니다.

---

5. 임대료 증액 제한 – “5% 상한 + 1년 간격” 원칙

임대료 인상 규제는 이번에도 엄격하게 유지됩니다.
「민간임대주택법 시행령」 제34조의2는 등록임대사업자가
직전 계약 임대료의 5%를 초과해 인상할 수 없도록 규정합니다.

이 규정은 단순히 ‘연간 5%’가 아니라,
직전 계약을 기준으로 5% 상한을 두는 구조입니다.

따라서 신규 임차인이 들어오거나,
이전 세입자가 나가서 공실이 생겼다 하더라도,
“직전 계약 임대료”를 기준으로만 5% 인상이 가능합니다.

또한 「주택임대차보호법 시행령」 제9조에 따라
증액 후 1년 이내에는 다시 인상할 수 없습니다.

이 두 가지 규정을 동시에 충족해야 하므로,
임대인은 반드시 계약서상에 직전 계약금액과 증액일을 명시해 관리해야 합니다.
이를 어길 경우 과태료뿐 아니라 과거 세제 혜택까지 모두 환수될 수 있습니다.

---

6. 보증금 반환보증 의무 – 미가입 시 과태료 3천만 원

2025년 제도 개편에서 가장 눈에 띄는 변화는 바로 임대보증보험 가입 의무 강화입니다.
등록임대사업자는 모든 임차인 보증금에 대해 보증금 반환보증에 가입해야 합니다.

이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 필수 장치로,
2025년부터는 보증보험 미가입 시 보증금의 10% 한도 내 과태료, 최대 3천만 원까지 부과됩니다.
반복 위반 시에는 등록취소까지 가능해집니다.

예외적으로, 최우선변제금 이하의 보증금이거나
임차인이 서면으로 동의할 경우에는 부분보증이 가능합니다.
다만 이 경우에도 임차인의 명시적 동의가 없으면 제재 대상이 됩니다.

또한 HUG(주택도시보증공사) 보증 시 공시가격의 현실화율 조정이 적용되어
보증 한도가 보다 현실적으로 완화되었지만, 여전히 의무가입 원칙은 유지됩니다.

---

7. 세제 혜택 구조 – “지키면 감면, 어기면 환수”

요건을 충족한 단기임대주택은 다음의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

• 종합부동산세 합산배제 (건설형·매입형 모두 가능)
• 양도소득세 중과 배제 (조정대상지역 외 매입형만 가능)
• 법인세 추가과세 배제 (건설형 한정)
• 일부 지방세 감면 (취득세·재산세, 지자체별 상이)

하지만 다음 사유가 발생하면 모든 혜택이 취소됩니다.

• 6년 의무임대 미준수
• 임대료 증액률 5% 초과
• 보증보험 미가입
• 표준임대차계약서 미사용

즉, 이번 제도는 “세제혜택보다 의무를 먼저 지켜야 받을 수 있다”는 점을 명확히 하고 있습니다.

---

8. 실무자가 반드시 지켜야 할 핵심 체크리스트

1️⃣ 등록 요건 확인: 비아파트인지, 공시가격·면적 기준(6억·4억·2억) 충족 여부
2️⃣ 조정대상지역 여부: 등록은 가능하지만 세제 혜택은 배제
3️⃣ 의무임대 6년 유지 계획: 중도 매각 불가
4️⃣ 임대료 인상 관리: 5% 상한, 1년 간격
5️⃣ 보증보험 가입 여부: 계약 체결 30일 이내 가입
6️⃣ 표준임대차계약서 사용: 미사용 시 과태료 1천만 원
7️⃣ 전월세 신고 30일 이내 완료: 지자체 자동연동

---

9. 결론 – “6년 동안 지키면 혜택, 어기면 환수”

2025년 단기임대주택 제도는 단순히 예전 제도의 부활이 아닙니다.
이는 민간 임대시장을 제도권 안으로 다시 편입시키기 위한 정책적 실험이자 제도적 재정비입니다.

아파트를 배제하고, 비아파트 중심으로 설계된 것은
투기 목적의 등록을 차단하면서도, 실수요 임대공급을 늘리기 위한 조치입니다.

따라서 이번 제도는 단기 차익을 노리는 임대인에게는 불리하지만,
장기 안정 임대를 목표로 하는 임대사업자에게는 분명한 기회가 될 수 있습니다.

핵심은 단 하나입니다.

“6년간의 의무를 성실히 지키면 세제 혜택을 유지할 수 있지만, 한 번만 어겨도 모든 혜택이 환수된다.”

임대사업을 단순한 부동산 투자로 접근하던 시대는 이미 끝났습니다.
이제는 **‘정책에 맞게 운영하는 관리형 임대사업자’**가 살아남는 구조로 바뀌었습니다.
따라서 등록 전에는 반드시 지역, 가격, 의무기간, 보증보험, 세제 효과를 꼼꼼히 검토하고,
등록 후에는 매년 계약과 증액 내역을 철저히 관리해야 합니다.

이것이 2025년 이후, 새로운 임대소득 시대를 대비하는 진짜 절세 전략의 출발점입니다.

 

 

📚 함께 보면 좋은 글
보증보험 가입과 임대차 신고
주택임대사업자 양도세 혜택
주택임대사업자 소득세 혜택