주택임대소득, 무조건 과세될까? ― 과세 제외 조건과 면세 기준 정리

부동산 임대소득은 대부분 과세된다고 알고 계시지만, 사실 주택임대소득은 훨씬 정교한 과세 기준을 가지고 있습니다.
특히 1주택자의 경우 월세를 받아도 일정 요건을 충족하면 비과세가 가능하고, 반대로 3주택 이상을 보유한 경우에는 월세뿐만 아니라 전세보증금에 대한 간주임대료까지 과세됩니다. 따라서 “집이 몇 채냐”만으로 단순히 판단할 수 없으며, 세법이 정한 요건을 꼼꼼히 따져야 합니다.

이번 글에서는 2025년 현재 주택임대소득 과세 기준과 함께 실무에서 주의해야 할 부분을 서술형으로 정리해드립니다.

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✅ 1. 1주택자의 임대소득 – 기준시가 12억 원 이하라면 비과세

소득세법 시행령 제9조 제9항에 따르면, 부부합산 1주택을 보유하고 있고 해당 주택의 기준시가가 12억 원 이하라면 월세를 받아도 과세되지 않습니다.
즉, 부부합산 1주택 + 기준시가 12억 원 이하라는 두 가지 요건을 동시에 충족해야 비과세가 적용됩니다.

만약 기준시가가 12억 원을 초과하는 고가주택이라면, 1주택자라고 해도 월세 수입은 과세대상이 됩니다. 여기서 많은 분들이 “나는 집이 한 채뿐인데 왜 과세가 되나요?”라고 물어보시지만, 고가주택 여부가 핵심이라는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.

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✅ 2. 해외 주택도 주택 수에 포함된다

주택임대소득 과세 여부를 판정할 때는 해외 주택도 포함됩니다.
예를 들어, 국내에 1채, 해외에 1채를 보유한 경우라면 세법상 2주택자로 분류되어 월세 수입이 과세될 수 있습니다. 또한 해외에서 발생한 임대소득 역시 국내에 합산되어 과세됩니다.

실무에서 가장 흔한 오류는 “해외에 있는 집은 한국 세법과 무관하다”라는 오해입니다. 하지만 실제로는 주택 수 판정에 해외 주택도 포함되므로 이 부분을 간과하면 추후 과세 리스크가 발생할 수 있습니다.

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✅ 3. 2주택자의 경우 – 월세 소득은 전부 과세

2주택을 보유한 경우에는 월세에서 발생하는 소득이 전부 과세대상입니다. 다만 연간 총수입금액이 2,000만 원 이하라면 **분리과세(세율 14% + 지방세 1.4%)**를 선택할 수 있고, 2,000만 원을 초과하면 무조건 종합과세가 적용됩니다.

즉, 소득 규모에 따라 분리과세 vs 종합과세 선택지가 달라집니다. 소득이 적을 때는 분리과세가 유리할 수 있지만, 다른 소득과 합산할 경우 종합과세가 더 나은 경우도 있으므로 상황에 따라 전략적인 선택이 필요합니다.

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✅ 4. 3주택 이상은 간주임대료까지 과세

3주택 이상 보유자는 월세뿐만 아니라 전세보증금에 대한 간주임대료도 과세됩니다.
간주임대료는 다음과 같이 계산됩니다.

(전세보증금 합계 × 60% – 3억 원) × 정기예금 이자율

2025년 기준 정기예금 이자율은 3.1%이며, 보증금이 주택당 3억 원을 초과할 때부터 과세가 시작됩니다. 이 규정은 임대사업자 등록 여부와 관계없이 동일하게 적용됩니다.

따라서 3주택 이상을 보유한 분이라면 월세 수입뿐 아니라 전세보증금 규모에 따른 간주임대료도 반드시 계산해야 합니다.

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✅ 5. 공동소유 주택과 부부합산 판정

주택임대소득에서 가장 까다로운 부분 중 하나가 공동소유입니다.

• 소득 과세는 지분율에 따라 나누어 신고해야 합니다. 예를 들어, 남편이 70%, 아내가 30% 지분을 가진 주택에서 월세 1,000만 원이 발생했다면, 남편은 700만 원, 아내는 300만 원을 각각 신고해야 합니다.
• 하지만 주택 수 판정은 부부합산 기준으로 이루어집니다. 즉, 세대 단위로 합산하므로 부부가 각각 다른 주택을 소유해도 모두 합산해 주택 수를 판단합니다.

실무에서 자주 발생하는 실수는, 공동명의인데도 월세 수입을 한쪽 명의로만 신고하는 경우입니다. 이는 가산세 부과로 이어질 수 있으니 반드시 지분율대로 안분 신고해야 합니다.

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✅ 6. 주택 수 판정 시 주의할 점

• 기숙사, 사택, 소형 주택은 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
• 해외 주택은 반드시 포함됩니다.
• 오피스텔은 실제 주거용으로 사용 중이면 주택으로 포함됩니다.
• 분양권, 입주권은 주택 수에 포함되지 않습니다.

이처럼 단순히 “집 몇 채 있느냐”만 따질 게 아니라, 주택의 성격과 사용형태까지 종합적으로 판단해야 합니다.

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✅ 7. 실무 사례에서 자주 나오는 오류들

• 부부 공동명의 2주택인데 월세 수입을 한쪽 명의로만 신고한 사례 → 가산세 추징
• 국내 1채 + 해외 1채 보유했으나 해외 주택을 신고하지 않은 사례 → 실제는 2주택자로 과세
• 3주택 보유자가 전세보증금만 받고 간주임대료 신고를 누락한 사례 → 과소신고 가산세 발생

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✅ 8. 과세 대상자라면 어떤 방식으로 신고할까?

• 분리과세 선택: 연 수입 2,000만 원 이하라면 단순경비율(60%) 적용, 200만 원 또는 400만 원 공제 후 14% 세율 적용
• 종합과세 선택: 다른 소득과 합산하여 누진세율 적용, 필요경비 인정 폭은 크지만 소득 규모가 크면 세 부담도 증가

따라서 분리과세와 종합과세 중 어떤 방식이 유리한지는 본인의 소득 구조와 공제 항목에 따라 달라집니다.

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📝 정리

주택임대소득은 “주택 수가 몇 채냐”만으로 단순히 과세 여부가 결정되지 않습니다.

• 1주택자라도 기준시가 12억 초과 주택은 과세되고,
• 해외 주택도 주택 수에 포함되며,
• 3주택 이상 보유자는 간주임대료까지 과세됩니다.

또한 공동명의, 지분율 안분, 부부합산 판정 등은 실무상 자주 놓치기 쉬운 부분이므로 반드시 주의해야 합니다.
결국 주택임대소득은 거주 여부, 주택의 가치, 임대 형태, 주택 수 합산 방식에 따라 달라지므로, 신고 전 전문가 검토를 거쳐 불필요한 세금이나 가산세를 피하는 것이 최선의 절세 전략입니다.

 

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