고시원·에어비앤비, 주택으로 본다고? ― 세법상 주택 여부 판단 기준 총정리

부동산을 양도할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것 중 하나가 “이 건물이 세법상 주택인가?”입니다.
겉으로 보기엔 주거용처럼 보이지만, 막상 세법상 주택에서 제외되거나 반대로 근린생활시설이라도 주택으로 포함되는 사례가 계속 나오고 있습니다.

고시원·에어비앤비·도시민박업처럼 형태가 다양해진 지금은 더 그렇습니다.

실제 업무에서도 “이 건물은 주택이 맞는가?”라는 질문이 빈번히 등장합니다.
주택 여부 하나로 1세대 1주택 비과세부터 다주택 중과, 장기보유특별공제율까지 달라지기 때문입니다.

 

이번 글에서는 논란이 많은 몇 가지 유형을 중심으로 세법상 주택 판정 기준을 정리해보겠습니다.

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1️⃣ 주택 판정의 기본 원칙 ― “형식보다 실질”

세법은 주택을 판단할 때 건축물대장이나 등기부 용도보다 “실제 어떻게 사용되었는가”를 우선합니다.

 

「소득세법 시행령」 제152조의4에서는 독립된 출입문·화장실·취사시설을 갖춘 구조를 주택으로 본다고 규정합니다.

즉,

• 근린생활시설이라도 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조라면 주택
• 등기상 주택이라도 단기 숙박업으로 사용되면 주택 아님

이 원칙이 거의 모든 케이스에 적용됩니다.

실무에서는 종종 “등기부에 주택이니 주택이겠지”라고 생각하지만, 주택 여부는 서류보다 사용 실태에서 갈립니다.
이 기준 하나만 기억하면 대부분의 판단은 정리됩니다.

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2️⃣ 고시원 ― 구조·거주형태에 따라 “주택 포함”될 수 있다

고시원은 대개 건축물대장상 제2종 근린생활시설입니다.
하지만 최근 고시원은 원룸형 구조에 가까운 경우가 많습니다.
그때는 세법상 주택으로 보는 방향으로 판단이 기울어집니다.

 

다음과 같은 구조라면 주택으로 인정될 가능성이 높습니다.

• 각 방에 개별 출입문
• 내부 화장실·샤워시설
• 싱크대·인덕션 등 기본 취사 기능
• 장기 거주자 전입신고
• 월세·보증금 등 주거용 임대계약

이렇게 되면 사실상 원룸형 주거공간이 되기 때문에 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다.

실제로 현장에서 “나는 주택 한 채만 갖고 있다고 생각했는데 고시원이 주택으로 잡히더라”
라는 경우가 적지 않습니다.

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3️⃣ 실제 사례 ― 고시원이 주택으로 인정된 판례

조세심판원 조심-2019-서-4094는 고시원과 관련된 대표 판례입니다.

판례에서 확인된 고시원 구조는 다음과 같았습니다.

• 각 실 내부에 욕실·샤워실 설치
• 싱크대·미니 취사시설
• 세탁기·냉장고 등 생활 시설
• 세입자 일부 전입신고
• 1년 이상 장기 거주 형태

이 고시원은 건축물대장상 근린생활시설이었지만, 심판원은 실질적으로 주거 기능이 완비되었다고 보아 주택으로 판단했습니다.

이 판례는 이후 고시원·리모델링 원룸 등 유사 시설의 주택 판정에 광범위하게 참고되고 있습니다.
즉, 외형보다 거주 기능의 충족 여부가 핵심입니다.

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4️⃣ 에어비앤비·도시민박업 ― 등기상 주택이어도 주택에서 제외될 수 있다

반대의 경우도 있습니다.
등기상 ‘아파트’나 ‘다가구주택’이라도 숙박업 운영 중이라면 주택으로 보지 않습니다.

 

다음 요소가 확인되면 주택 제외 가능성이 높습니다.

• 단기 숙박객 위주 운영
• 에어비앤비·민박업 플랫폼 등록
• 숙박요금 수취
• 전입신고 불가 구조
• 양도 시점에도 영업 중

이 경우 세법은 해당 건물을 사업용 숙박시설로 보고, 양도세 주택 수 계산에서 제외할 수 있습니다.

 

예를 들어 다른 아파트 1채를 보유한 상태에서 한 채를 에어비앤비 운영 중이었다면, 해당 건물은 주택에서 제외되어 나머지 1채 양도 시 비과세 판단이 가능합니다.

다만 주거 공간 일부만 숙박업으로 사용한 경우에는 거주·사업 부분을 구분해 판단해야 합니다.
이런 경우는 실제 구조 확인이 필요해 사전 검토가 필수입니다.

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5️⃣ 실무에서 경계가 되는 사례들

주택 판정은 여러 요소를 종합적으로 판단합니다.
다음 항목들은 세무조사 과정에서 특히 많이 확인되는 부분입니다.

 

① 각 호실의 실질 구조

출입문·욕실·취사시설이 모두 갖춰져 있으면 주택으로 인정될 가능성이 높습니다.

 

② 전입신고 여부

‘실거주 가능성’을 보여주는 가장 명확한 증거입니다.

 

③ 사업자등록 여부

숙박업으로 등록되어 있다면 주거용보다는 영업용으로 판단합니다.

 

④ 이용 방식

장기 임대 → 주거용, 단기 숙박 → 숙박업

 

⑤ 양도 당시의 사용 상황

양도일 기준의 상태가 최종 판단 기준입니다.
과거에 거주했던 사실보다 양도 시점의 사용 현황이 더 중요합니다.

 

실무에서는 “양도하기 직전에 숙박업을 종료하고 주거용으로 전환했다”는 사례도 있는데,이때는 전환 시점과 실제 거주 여부를 구체적으로 확인합니다.

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6️⃣ 정리 ― 결국 판단 기준은 “실제 사용용도” 하나다

고시원이든 에어비앤비든, 세법에서 주택 여부는 간단히 요약됩니다.

• 실제 거주 구조 + 장기 거주 → 주택
• 숙박업·단기 투숙 → 주택 아님
• 양도일 기준의 용도가 최종 판단 기준

이 판단 하나가 비과세 여부, 중과세 판단, 장특공제율까지 모두 결정합니다.

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서류보다 “사람이 어떻게 사용했는지”가 더 중요합니다

많은 분들이 등기부나 건축물대장 용도만 보고 주택 여부를 판단하려고 합니다.
하지만 세법은 실제 사용 실태를 중심으로 판단합니다.
고시원처럼 외형은 근린생활시설이지만 실제로 주거 기능을 갖춘 사례도 있고, 반대로 아파트라 해도 숙박업으로 운영했다면 주택이 아닙니다.

 

부동산을 양도하기 전에는 “이 건물은 실제로 어떻게 사용되었는가?”
이 질문을 한 번만 더 체크해보는 것이 좋습니다.
그 판단이 수천만 원의 세금을 좌우하는 경우가 적지 않습니다.

 

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