부동산 다운계약서, 왜 무효일까? 과태료·가산세·형사처벌까지 한눈에 정리

부동산을 거래하다 보면 가격과 관련된 여러 이야기가 등장합니다.
실제 거래금액보다 낮게 작성하는 계약서가 있다거나, 대출을 원활히 받기 위해 금액을 높여 적는 계약이 가능하다는 식의 말들이죠.

 

이러한 방식이 과거 특정 시기에는 관행처럼 언급되기도 했지만, 2025년 기준으로 보면 두 방식 모두 명확하게 위법이며,
과세·행정·형사상 책임까지 연결될 수 있는 위험 요소입니다.

단순히 “금액만 조금 조정하는 것 아니냐”라고 생각하기 쉽지만, 부동산 거래에서 금액은 모든 세금과 행정 판단의 ‘기초 자료’이기 때문에 허위 기재는 곧바로 법적 문제로 이어집니다.

이번 글에서는 다운계약서와 업계약서가 왜 문제가 되는지, 법령·판례·실무 기준을 중심으로 살펴봅니다.

“실거래가와 다르면 즉시 위법, 구조부터 살펴봅니다.”

“다운·업계약서는 방향만 다를 뿐 모두 허위신고입니다.”

“세금·등기·대출 기준값이기 때문에 허위기재는 중대한 위반입니다.”

“30%·3억 기준, 분쟁·대출심사 등 다양한 경로에서 적발됩니다.”

“과태료·가산세·형사처벌까지 발생하는 고위험 행위입니다.”

 

1️⃣ 두 개의 계약서, 방향만 다를 뿐 구조는 같다

다운계약서는 실제보다 금액을 낮춰 적는 방식이고, 업계약서는 실제보다 금액을 높여 적는 방식입니다.

 

목적은 서로 다를 수 있습니다.
다운계약서는 대개 양도세·취득세 부담을 낮추기 위해 사용되고, 업계약서는 담보가치를 높이기 위한 목적에서 활용되기도 합니다.

 

하지만 세법·부동산거래신고 관점에서는 두 방식 모두 ‘실제 거래가격과 다른 금액을 기재했다’는 점에서 동일하게 허위신고이며,
적용되는 법적 제재에도 차이가 없습니다.

 

이처럼 허위계약서는 방향에 따라 이름만 다를 뿐, 본질적으로 모두 같은 부류의 위반행위에 속합니다.

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2️⃣ 법은 왜 허위계약서를 엄격하게 보나?

부동산 거래금액은 단순한 숫자가 아니라 세금·대출·등기·행정절차의 기준값이 됩니다.
따라서 법은 실제 거래가격을 정확하게 신고하도록 강제합니다.

 

그 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」입니다.

• 제3조 제1항: 부동산 매매계약을 체결한 자는 계약 체결일부터 60일 이내에 실제 거래가격을 신고해야 함.
• 제28조 제3항: 신고를 거짓으로 한 경우 취득가액의 10% 이하 과태료 부과.
• 제26조: 거짓신고 시 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금.

즉, 거래 당사자가 자발적으로 신고가를 조정하는 것이 아니라 법령이 정한 기준에 따라 사실 그대로 보고해야 하는 구조입니다.
이 원칙을 벗어나는 순간 허위신고가 되며, 형식적 사유나 당사자 합의로 면책되지는 않습니다.

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3️⃣ 판례 — “합의했다고 해서 유효하지 않다”

다운계약서·업계약서를 둘러싼 분쟁은 여러 차례 법원에 올라갔고, 대법원은 반복적으로 동일한 입장을 밝혀 왔습니다.

 

대법원 2015.5.28. 선고 2014다236410 
이 사건에서는 당사자끼리 다운계약서를 작성하기로 합의했지만, 실제 신고 과정에서 매수인이 실거래가를 기준으로 신고하면서 분쟁이 발생했습니다.

대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

“다운계약서 작성 합의는 공서양속에 반하여 무효이다.”

 

즉,

• 당사자끼리의 합의 여부는 위법성 판단과 무관하며
• 허위계약서 작성의 책임은 그대로 유지됩니다.

판례를 통해서도 허위계약서는 ‘합의 여부와 관계없는 위법행위’라는 점이 명확히 확인됩니다.

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4️⃣ 적발은 특정 상황이 아니라 다양한 경로에서 이루어진다

허위계약서는 특정한 계기로만 드러나는 것이 아니라 행정·세무·금융 절차 전반에서 자연스럽게 확인될 수 있습니다.

 

✔ 실거래가 비교 시스템

국세청은 신고된 거래금액과 유사매매사례를 비교해 차이가 일정 수준을 넘으면 의심 거래로 분류합니다.
대표적인 기준은 다음과 같습니다.

• 시가 대비 30% 이상 저가
• 또는 차액이 3억 원 이상

이는 「상속세 및 증여세법」의 저가양도 판단 기준과 거의 동일한 구조로, 전산상 비교만으로도 의심 신호가 포착됩니다.

 

✔ 양도소득세 검증

취득가·양도가액이 시장가격과 현저히 다르면 검증 대상이 되며 이 과정에서 허위신고 여부가 드러납니다.

 

✔ 거래 분쟁

계약 취소·미이행 등 분쟁 상황에서 실제 지급된 금액이 확인되면 허위계약서 작성 사실이 드러날 수 있습니다.

 

✔ 금융기관의 확인

업계약서는 대출 심사 과정에서 신고된 실거래가·담보평가액과 대출신청 금액 사이에 불일치가 있을 경우
심사 과정에서 자연스럽게 노출됩니다.

이처럼 적발 경로가 넓기 때문에 허위계약서에 따른 위험은 생각보다 훨씬 다양합니다.

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5️⃣ 적발 시 부담해야 하는 제재 수준

허위계약서가 적발되면 다음과 같은 조치가 발생할 수 있습니다.

 

✔ 행정상 제재

• 취득가액의 10% 이하 과태료
• 최대 3천만 원

✔ 세금 재산정 및 가산세

• 과소납부한 양도소득세 재산정
• 취득세 추징
• 납부불성실 가산세
• 과소신고가산세 40%

예를 들어 실제 5억 원인데 3억 원으로 신고한 경우 차액 2억 원에 대한 양도세를 다시 계산하며, 그 세액의 40%가 별도의 가산세로 부과될 수 있습니다.

 

✔ 형사처벌

• 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 적용 가능

✔ 금융상 불이익

업계약서 적발 시 대출 취소·대출한도 축소 등의 금융 불이익이 발생할 수도 있습니다.

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6️⃣ 정리 — “절세”가 아니라 “위법”, 합리적 전략이 아니라 “리스크”

다운계약서·업계약서는 세금 부담을 줄이거나 대출을 늘리기 위한 방법처럼 보일 수 있지만,
실무·법령·판례 어느 측면에서도 정당한 절세 전략이 될 수 없습니다.

 

핵심은 다음과 같습니다.

• 실제 거래가를 기준으로 신고해야 함
• 계약 당사자 합의는 위법성을 제거하지 않음
• 과태료·가산세·형사처벌까지 다양한 책임이 발생
• 금융·세무·행정 전반에서 확인 가능

부동산 거래에서 가장 안전한 접근은 실제 거래금액을 정확히 신고하고, 합법적인 감면·공제 제도 내에서 절세 전략을 설계하는 것입니다.
이는 단기적인 이익보다 장기적인 안정성을 확보한다는 점에서도 유리합니다.