거주 안 해도 1세대 1주택 비과세? ― 상생임대주택 특례 완전 해설

1세대 1주택 비과세는 기본적으로 ‘2년 보유 + 2년 거주’라는 원칙을 따릅니다.
따라서 실제로 거주하지 않았다면 비과세를 받기 어렵다는 것이 일반적 기준입니다.

그런데 최근 몇 년 동안 “살지 않았는데도 비과세가 인정됐다”는 사례가 꾸준히 늘고 있습니다.

실무에서 이 사례들은 대부분 상생임대주택 특례가 적용된 경우입니다.

 

이 제도는 임대료 인상률을 일정 수준 이하로 제한하는 대신, 임대인의 거주요건을 ‘대체 충족’하도록 허용한 예외 규정입니다.

“상생임대주택 특례, 거주 없이 비과세 가능한 구조입니다.”

“2021.12.20~2026.12.31 체결 계약만 특례 적용됩니다.”

 

“기간·인상률·환산금액·체결일 네 가지가 모두 맞아야 합니다.”

“임차인이 바뀌어도 2년·5% 요건 충족 시 특례 인정됩니다.”

“거주요건 대체는 가능하지만 조건 하나만 어긋나도 부인됩니다.”

1️⃣ 상생임대주택 특례의 개념

상생임대주택 특례는 임대인이 착한 임대(5% 이하 인상)를 유지하면, 임대인이 실제 거주하지 않은 기간도 거주기간으로 인정해 주는 제도입니다.

 

소득세법 시행령」 제155조의3 적용 기간: 2021.12.20. ~ 2026.12.31. 사이에 체결된 상생임대차계약

 

즉, 이 기간 안에 계약을 체결해야만 특례 적용이 가능하며, 2027년 이후 신규 계약은 인정되지 않습니다.

특례 자체가 거주요건을 대체하는 구조이기 때문에, 요건을 하나라도 충족하지 못하면 비과세 판단에서 전체가 부인될 수 있습니다.

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2️⃣ 적용 요건 ― 네 가지가 모두 충족되어야 한다

상생임대주택 특례는 단순 조건부 혜택이 아니라 엄격한 요건형 제도입니다.

 

다음 네 가지 요건을 모두 만족해야만 거주요건이 대체됩니다.

요건	실무 유의점
직전 임대차계약 기간 1년 6개월 이상	18개월 미만이면 인정 불가. 계약서에 반드시 반영
임대료 인상률 5% 이내	보증금과 월세를 ‘환산금액’ 기준으로 비교해야 함
상생임대차계약 기간 2년 이상	1년 11개월은 불인정. 갱신계약 포함 전체 기간 2년 이상
계약 체결일이 21.12.20.~26.12.31.	계약 체결 사실과 지급 흐름을 입증할 자료 필요

 

한 가지라도 빠지면 거주요건 면제가 불가능합니다.
실무에서는 특히 환산금액 계산 방식(보증금 × 2.5% + 월세)과 계약 날짜의 연속성에서 오류가 가장 많이 발생합니다.

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3️⃣ 예규로 본 판단 기준 ― 임차인이 바뀌어도 인정된다

서면-2023-법규재산-3010: “직전 계약 임차인과 다른 임차인과 상생임대차계약을 체결하더라도, 요건(2년 이상 + 5% 이하 인상)을 충족하면 특례 적용 가능.”

 

즉, 임차인이 변경되더라도
① 임대료 인상률,
② 계약기간,
③ 환산금액 계산

 

이 세 가지가 정확히 충족된다면 비과세 적용이 가능하다는 의미입니다.

실제 실무에서는 세입자가 바뀌는 경우가 매우 흔하기 때문에 이 예규는 상당히 중요한 판단 기준이 됩니다.

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4️⃣ 실무에서 자주 혼동되는 유형별 판단

국세청 상담 사례와 세무현장에서 자주 나오는 판정 유형을 정리하면 다음과 같습니다.

유형	판정	설명
A	인정	동일 임차인, 2년 이상, 5% 이하 인상
B	인정	임차인 변경, 2년 이상, 5% 이하 (예규 근거)
C	⚠️ 공백기간 존재	계약 사이 공백 발생 시 연속성 입증이 필요
D	❌ 불인정	계약기간이 2년 미만(1년 11개월 등)
E	❌ 불인정	인상률 5% 초과 (5.1%도 불가)

특히 D와 E 유형은 “조금 모자라지만 사실상 동일한 상황 아닌가?”
라고 생각할 수 있는 부분이지만, 세법에서는 요건 흠결 → 전체 부인 구조로 보게 됩니다.

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5️⃣ 2017년 8월 2일 이전 취득 주택은 별도 판단

이 시점 이전에 취득한 1세대 1주택은 원칙적으로 거주요건이 면제됩니다.
이는 상생임대주택 특례와 관계없이 적용되는 규정입니다 (소득세법 시행령 제154조 제1항 단서).

 

다만 다음의 차이는 명확합니다.

구분	장기보유특별공제율	기준
거주요건 충족	최대 80%	보유 10년 + 거주 10년
거주요건 미충족	최대 40%	보유기간만 계산

즉, 상생임대주택 특례를 통한 ‘간주 거주’는 장기보유특별공제를 80%까지 끌어올리는 수단이 아닙니다.
비과세 판정에는 도움이 되지만, 공제율은 보유기간 기준으로만 계산됩니다.

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6️⃣ 실무 포인트 ― 입증서류의 완결성이 핵심

요건 충족만큼 중요한 것이 서류의 정합성입니다.
세무서에서 비과세를 부인하는 다수 사례는 요건 부족이 아니라 서류 불일치 때문입니다.

 

필수 제출 서류는 다음과 같습니다.

• 직전 임대차계약서
• 상생임대차계약서
• 보증금·월세 입금내역(계좌이체 증빙)
• 임대료 인상률 계산표(환산금액 기준 명시)
• 갱신계약 여부 확인자료
• 임차인이 변경된 경우 연속성 입증자료

특히 계약서 날짜와 입금일이 맞지 않거나 월세 인상률 계산이 잘못된 채로 신고하면 요건 충족 여부와 관계없이 비과세가 부인될 수 있습니다.

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7️⃣ 제도의 본질 ― 거주요건을 ‘대체’하는 특례

상생임대주택 특례는 단순히 임대료를 적게 올렸다고 주는 혜택이 아닙니다.
세법 구조상 거주요건을 특별히 면제해 주는 규정입니다.

 

따라서 다음의 오해는 모두 잘못된 판단입니다.

• “임대료만 5% 이하로 맞추면 자동 비과세” → ❌
• “계약만 2년이면 되는 것 아닌가?” → ❌
• “임차인 바뀌면 무효” → ❌ (예규로 인정 가능)

비과세 가능 여부는 기간·금액·계약시점·연속성 이 네 가지가 정확히 맞아떨어져야 합니다.

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🔚 거주하지 않아도 비과세 가능하지만, 조건은 엄격하다

상생임대주택 특례는 실제 거주하지 않아도 비과세가 가능한 거의 유일한 제도입니다.
다만 요건이 까다롭고, 단 하나의 항목이라도 맞지 않으면 비과세 자체가 통째로 부인될 수 있습니다.

 

특히 다음 세 가지는 반드시 체크해야 합니다.

1. 계약기간 2년 이상(갱신 포함)
2. 임대료 인상률 5% 이내(환산금액 기준)
3. 계약 체결시점이 2021.12.20.~2026.12.31.

이 기준만 정확히 맞추면 실거주하지 않은 기간도 거주기간으로 인정받아 안정적으로 비과세를 확보할 수 있습니다.

상생임대주택 특례는 단순한 임대용 규정이 아니라 비과세 구조 전체를 좌우하는 중요한 제도이므로  계약 체결 전에 반드시 세무적 검토가 필요합니다.