비거주자 국내 부동산 양도세 완전정리 ― 예정신고·확인서·공제 제한 총정리

비거주자가 국내에서 주택·상가·토지 등 부동산을 양도하는 경우에는 신고 절차와 제출서류, 공제 적용 범위가 일반적인 양도 절차와 상당히 다르게 구성됩니다.

 

특히 예정신고 기한, 양도신고확인서 제출, 장기보유특별공제 제한, 비과세 적용 배제 등은 실무에서 반드시 검토해야 하는 핵심 요소입니다.

 

아래에서는 비거주자가 국내 부동산을 양도할 때 필요한 신고 구조와 주의사항을 정리했습니다.

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1️⃣ 비거주자 양도 시 기본 신고 흐름

비거주자가 국내 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 신고는 홈택스 또는 부동산 소재지 관할 세무서에서 가능합니다.

 

예정신고 단계에서는 다음 항목을 중심으로 세액을 산정합니다.

• 취득가액
• 양도금액
• 필요경비
• 장기보유특별공제 적용율
• 산출세액 및 세액공제
• 납부세액 확정

예정신고는 세액 신고와 납부가 동시에 이루어지는 절차입니다.
즉, 신고 후 바로 납부까지 완료해야 하고, 이 단계에서 계산이 잘못되면 가산세 부담이 발생할 수 있습니다.

 

▪ 확정신고(선택적)

예정신고가 정확하게 이루어진 경우 확정신고는 필수가 아니지만, 추가 경비 자료 확보나 환급 가능성이 있는 경우 다음 해 5월 확정신고를 통해 정산할 수 있습니다.

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2️⃣ 비거주자 양도의 핵심 – ‘양도신고확인서’ 제출

비거주자가 국내 부동산을 양도한 후 등기를 신청하려면 반드시 세무서 발급 ‘부동산등 양도신고확인서’를 등기소에 제출해야 합니다.

이는 「소득세법」 제108조에 따라 의무화된 제도입니다.

 

▪ 발급처

• 세무서(전국 어느세무서 상관없이 발급가능합니다.)

 

▪ 제출 목적

이 서류는 세금 납부 증명서가 아니라, “양도세 예정신고가 정상적으로 접수되었음을 확인하는 행정요건”입니다.
예정신고만으로는 등기가 불가능하며, 반드시 확인서를 추가 제출해야 합니다.

 

▪ 발급 절차

1. 예정신고 및 세액 납부 완료
2. 세무서 방문 또는 신청
3. 신분증·계약서·신고서 제출
4. 확인서 발급
5. 등기소 제출 후 이전등기 진행

▪ 주의

양도신고확인서가 없으면 등기 자체가 접수되지 않습니다.

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3️⃣ 장기보유특별공제 적용 범위

비거주자가 국내 부동산을 양도하는 경우 장기보유특별공제는 보유기간 기준 공제(최대 30%)만 적용됩니다.

 

즉, 다음 공제는 적용되지 않습니다.

• 보유·거주 병행 공제(최대 80%)
• 1세대1주택 장기보유특례

▪ 계산 예시

 

예시 1

• 보유기간 10년
• 적용율: 10년 × 2% = 20%

예시 2

• 보유기간 15년
• 적용율: 30% (상한)

▪ 영향

보유기간이 길더라도 거주요건 공제가 배제되기 때문에 세부담이 거주자보다 크게 증가하게 됩니다.

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4️⃣ 1세대1주택 비과세는 적용되지 않는다

비거주자의 국내 주택 양도에는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다.
비과세는 보유요건과 함께 ‘국내 거주요건’을 충족해야 하는데, 비거주자는 국내 거주기간 요건을 충족할 수 없기 때문입니다.

따라서 장기간 보유한 주택이라도 비과세는 배제되고 양도차익 전액이 과세표준에 포함됩니다. (거주자 출국 후 2년 특례는 본 글에서 제외)

 

5️⃣ 예정신고 계산 흐름(비거주자 기준)

예정신고 시 세액 계산은 다음 순서로 구성됩니다.

1. 양도차익 산출
   양도금액 – (취득가액 + 필요경비)
2. 장기보유특별공제 적용
   보유기간 기준 2~3%씩, 최대 30%
3. 과세표준 결정
4. 세율 적용(6~45%)
5. 지방소득세 추가(산출세액의 10%)
6. 기납부세액 공제
   법인 매수인이 원천징수한 경우에만 해당
7. 납부세액 결정

비거주자의 경우 취득가액 입증이 어려운 경우가 많아 양도차익이 실제보다 높아지는 사례가 빈번합니다.

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6️⃣ 제출해야 하는 서류

비거주자가 국내 부동산을 양도할 때는 다음 서류가 필요합니다.

 

▪ 기본 서류

• 양도소득세 예정신고서
• 매매계약서(취득·양도)
• 취득가액 증빙(송금내역·계약서·세금계산서 등)
• 신분확인서류(여권, 영주권, 재외국민등록증 등)

▪ 양도신고확인서 발급 시

• 예정신고 접수증
• 매매계약서
• 양도자 확인 신분증
• 대리발급 시 위임장·신분증 사본

▪ 외화계약일 경우

• 외화 입금증
• 환율 적용 근거자료(매매기준율)

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7️⃣ 실무에서 자주 발생하는 오류

비거주자 양도신고에서는 다음 오류가 반복적으로 발생합니다.

 

▪ 예정신고 기한 도과

2개월 기한을 넘기면 무신고가산세 20%가 적용될 수 있습니다.

 

▪ 취득가액 증빙 부족

오래전 외화취득, 해외계좌 거래 등으로 입증이 불완전한 사례가 많습니다.
이 경우 사실상 취득가액이 일부만 인정될 수 있습니다.

 

▪ 양도신고확인서 누락

확인서가 없으면 등기 접수가 불가능합니다.

 

▪ 장특공 적용 오류

거주요건 공제를 적용하여 세액을 과소 신고하는 사례가 있습니다.

 

▪ 환율 착오

외화거래가 있는 경우 양도일의 매매기준율을 적용해야 합니다.

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8️⃣ 결론

비거주자의 국내 부동산 양도는 예정신고와 양도신고확인서 발급이라는 두 가지 절차가 핵심이며, 공제 적용 범위가 제한되고 비과세 규정도 적용되지 않는 구조입니다.

 

다음 네 가지가 가장 중요한 포인트입니다.

• 양도일 기준 2개월 내 예정신고
• 예정신고 후 세무서 발급 ‘양도신고확인서’ 제출
• 장기보유특별공제는 보유기간 기준만 적용
• 취득가액·계좌증빙·환율자료 확보 필수

절차를 정확히 이해하면 가산세를 피할 수 있고, 신고 과정에서 발생할 수 있는 오류도 줄일 수 있습니다.

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