거주자 vs 비거주자, 해외이주자의 1세대 1주택 비과세 완전정리(출국일 기준 포함)

해외이주를 준비하는 과정에서 가장 자주 놓치는 부분은 “양도일 현재 거주자 여부”입니다.
주택을 오래 보유했고 충분히 실거주를 했더라도,
양도 시점에 비거주자로 판정되면 1세대 1주택 비과세가 전혀 적용되지 않습니다.

 

실무에서는 이 부분에서 착오가 특히 많은데, 출국 일정만 잘못 잡아도 수천만 원에서 억 단위까지 세 부담이 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

 

또한 세법상 비거주자에게는 장기보유특별공제(표2)가 적용되지 않아 공제율 자체가 크게 낮아지므로, 비과세 여부뿐 아니라 공제율의 차이로 인한 세액 변동도 고려해야 합니다.

이 때문에 해외이주자는 출국일·양도일·잔금일을 어떻게 조정하느냐가 중요한 절세 전략으로 이어집니다.
실무에서는 이 세 날짜가 뒤섞여 판단되는 경우가 의외로 많습니다.

 

이번 글은 아래의 순서로 정리했습니다.

1️⃣ 거주자·비거주자 판정 기준
2️⃣ 비거주자의 비과세 배제 이유
3️⃣ 해외이주·취학·근무 특례(시행령 154조)
4️⃣ 현지이주자의 출국일 판단
5️⃣ 특례 적용이 안 되는 경우
6️⃣ 비거주자 취득 주택의 과세
7️⃣ 실무 체크리스트
8️⃣ 최종 결론

 

각 항목마다 실무 주의점과 놓치기 쉬운 요건들을 조금 더 깊게 설명했으니, 해외이주를 계획 중인 분이라면 양도시점 조정을 어떻게 해야 하는지 전체 흐름을 이해하는 데 도움이 될 것입니다.

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1️⃣ 거주자·비거주자 판정 ― 핵심은 ‘생활 중심지’와 ‘출국일 다음 날’

소득세법 제1조의2 제1항은 거주자를 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 자로 규정합니다.
여기서 주소는 단순한 주민등록상 주소지가 아니라, 생활의 근거가 되는 장소를 의미합니다.

따라서 국적과 무관하게 실제 생활 중심지가 어디인지가 판단의 핵심이 됩니다.

 

거주자 판정 시 고려되는 요소는 다음과 같습니다.

• 국내 체류 형태와 기간
• 가족이 거주하는 장소
• 직장·사업장 등의 경제적 활동 공간
• 주요 자산의 소재지
• 생계 중심이 어디에 있는지

이 요소 중 하나만으로 판단하지 않고, 전체 요소를 종합적으로 고려해 국세청은 거주자·비거주자 여부를 결정합니다.
예컨대 한국에서 자녀가 학교를 다니고 배우자도 국내에 있으면, 본인이 해외 체류 중이더라도 여전히 거주자로 평가될 가능성이 높습니다.

 

💡 중요한 포인트

소득세법 시행령 제2조의2 제2항은 “출국일의 다음 날부터 비거주자로 본다”고 규정합니다.
즉, 출국하는 당일은 여전히 ‘거주자’이고, 그 다음 날부터 비거주자로 전환됩니다.
이 하루 차이가 비과세 여부를 갈라놓는 경우가 매우 많습니다.

 

예를 들어, 출국일에 잔금을 받으면 거주자 상태에서 양도한 것으로 보지만, 다음 날에 잔금을 받으면 비거주자로서 양도한 것으로 취급됩니다. 이처럼 잔금일이 비과세 여부를 결정하는 결정적 요소가 됩니다.

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2️⃣ 예외적으로 ‘거주자로 의제’되는 경우

해외 체류 중이라도 특정 상황에서는 거주자로 간주됩니다.

 

이는 국내 경제활동 또는 소속 구조가 유지되는 경우에 해당합니다.

• 내국법인의 해외지사·현지법인 파견 직원
• 100% 출자 해외법인 파견 직원
• 해외근무 공무원

이들은 물리적으로 해외에 있지만, 경제적 이해관계와 조직적 소속이 국내에 있으므로 거주자로 간주됩니다.
따라서 이들의 주택 양도는 일반 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있습니다.

 파견근로자와 단기 계약근로자를 혼동하는 경우가 있는데, 파견근로자 요건을 충족하지 못하는 단기근로자는 거주자로 의제되지 않습니다. 따라서 특례 적용 가능성을 검토할 때 반드시 소속·계약 구조를 확인해야 합니다.

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3️⃣ 비거주자의 비과세 배제 ― "거주자 기준"으로 설계된 제도

세법은 원칙적으로 비거주자에게 다음 혜택을 인정하지 않습니다.

• 1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조 제1항 제3호)
• 조합원입주권 비과세
• 장기보유특별공제(표2 – 보유·거주 합산 공제)

비거주자가 적용받을 수 있는 공제는 일반 자산에 대한 장기보유특별공제(표1, 최대 30%)뿐입니다.

 

따라서 보유·거주기간이 길어도 비거주자 신분이면 공제율이 절반 이하로 떨어지는 경우가 많습니다.

이 규정은 “실제 국내 생활 기반을 둔 세대에 대한 세제 혜택”을 전제로 설계된 것이기 때문에, 비거주자의 부동산 처분은 투자적 성격으로 해석하여 비과세에서 제외하는 것입니다.

 

 출국 후 곧바로 양도하는 과정에서 비과세 적용을 기대했다가 ‘양도일 기준 비거주자’ 규정 때문에 세금이 크게 나오는 경우가 적지 않습니다. 이때 국내 주소지 정리 여부, 가족의 잔류 여부 등이 함께 검토 대상이 됩니다.

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4️⃣ 해외이주·취학·근무에 따른 특례 ― 시행령 제154조 제1항 제2호 다목

비거주자는 원칙적으로 비과세를 받을 수 없지만, 해외이주·취학·근무 등 불가피한 사유가 있는 경우에는 보유·거주 기간을 면제하는 특례가 존재합니다.

📌 특례 요건 요약

1. 출국일 현재 1주택 보유
2. 출국일부터 2년 이내 양도
3. 해외이주·취학·근무 사유 입증 가능
4. 세대전원 출국

이 특례는 「해외이주법」상의 연고·무연고·현지이주를 모두 포함하고, 취학·근무는 해외에서 1년 이상 거주할 필요성이 있어야 합니다.
따라서 단기 어학연수, 단기 단기훈련 등은 사유로 인정되기 어렵습니다.

또한, 출국 후 2년 경과 시점은 날짜 기준으로 계산하므로 잔금일이 언제인지 명확히 판단해야 합니다.
2년을 하루라도 넘기면 특례가 배제됩니다.

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5️⃣ 현지이주자의 출국일 판단 ― ‘영주권 취득일’이 기준

현지이주는 출국 당시에는 거주 목적이 아니라 단기 체류 목적이지만, 해외에서 생활이 장기화되거나 영주권을 취득해 이주 의사가 명확해지는 유형을 말합니다.

법령해석재산-0493(2019.10.21.) “현지이주의 출국일은 영주권 취득일로 본다.”

 

즉, 단순한 출국일이 아니라 이주 의사가 형성되고, 객관적으로 영주가 확정되는 시점이 출국일입니다.
따라서 출국일부터 2년을 기산할 때도 영주권 취득일 기준으로 계산해야 합니다.

이 규정을 놓치면 출국일 계산이 달라져 특례 요건을 놓칠 수 있으므로 현지이주자는 영주권 취득 시점과 잔금일을 반드시 조율해야 합니다.

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6️⃣ 출국 전에 양도한 경우 ― 특례 적용 불가

기획재정부 재산세제과-995(2009.06.08.) “출국 전에 양도한 주택은 특례 적용 대상이 아니다”

 

즉,

• 해외이주 신고만 한 경우
• 아직 실제 출국하지 않은 경우
• 출국 전에 계약·잔금이 모두 끝난 경우

이런 상황은 모두 일반 1세대 1주택 요건(2년 보유·거주)을 기준으로 판단해야 합니다.

 

 이주 신고 후 일정 지연이나 출국 일정 변경 등으로 양도일이 출국일보다 앞서게 되는 경우가 특히 많아서 양도일과 출국일의 실제 확정 날짜를 꼼꼼히 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.

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7️⃣ 비거주자 상태에서 취득한 주택 ― 비과세 적용 불가

서면인터넷방문상담5팀-392(2007.02.01.) 해외이주로 비거주자가 된 후 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 없다

 

특례는 어디까지나 “출국 당시 이미 1주택을 보유한 거주자”를 전제로 한 규정입니다.

 

따라서 비거주자 상태에서 투자 목적으로 국내 주택을 새로 취득한 경우에는 일반 비과세 요건도 적용되지 않는 것이 원칙입니다.

 

다만, 이후 국내로 재귀국하여 거주자로 재전환한 뒤 보유·거주 요건을 충족하면 일반규정에 따라 비과세를 검토할 수 있습니다.
즉, 비거주자 상태에서 취득했다는 이유만으로 영구적으로 비과세 배제가 되는 것은 아니지만, 해외이주 특례는 당연히 적용될 수 없습니다.

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8️⃣ 실무 체크리스트

•  양도일 기준 거주자 여부
•  출국일 현재 1주택 보유 여부
•  잔금일이 출국일 다음 날 이후인지 여부
•  출국일부터 2년 이내 양도하는지
•  세대전원 출국 요건 충족 여부
•  해외이주·취학·근무 사유 증빙 여부
•  현지이주의 경우 영주권 취득일 기준 재확인
•  해외파견·공무원 등 거주자 의제 여부

 

특히, 출국일 변경·항공편 변경·비자 발급 지연 등으로 일정이 흔들릴 때 양도일과 출국일의 순서가 바뀌는 사례가 자주 발생합니다.
따라서 두 날짜는 반드시 달력에 함께 표시하여 관리하는 것이 좋습니다.

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🔟 결론 ― 절세의 핵심은 ‘출국일에 1주택 보유 + 출국 후 2년 내 양도’

종합하면, 1세대 1주택 비과세 여부는 양도일 현재 거주자 여부에 따라 결정됩니다.

• 출국일 현재 1주택 보유
• 출국 후 2년 이내 양도
• 세대전원 출국
• 이주 사유 증빙 확보
• 현지이주는 영주권 취득일로 판단

이 조건을 충족하면 실거주기간이 부족해도 비과세가 인정됩니다.
반대로 출국 전에 양도하거나 무주택 상태로 출국하면 특례는 어떤 방식으로도 적용되지 않습니다.

따라서 해외이주자는 출국일·잔금일·양도일의 순서를 어떻게 배치하느냐가 절세 전략의 핵심이 됩니다.

 

 

 

 

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