분양권·입주권 취득시기 완벽정리｜사용승인·잔금·등기 순서에 따라 달라지는 양도세 기준 (2025년 기준)

 

분양권입주권_취득시기_표지_1

 

분양권입주권_일반취득원칙_2

 

 

분양권_사용승인_취득기준_3

입주권_관리처분인가_취득시기_4

 

 

분양권입주권_절세체크리스트_5

 

분양권·입주권을 보유하고 있는 경우, “이게 언제 취득한 걸로 보느냐”는 질문은 단순한 행정 해석 문제가 아닙니다.

 

취득시기가 달라지면 보유기간 계산 방식, 장기보유특별공제율, 조정대상지역 여부, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 가능성이 모두 달라지기 때문입니다.

특히 분양권·입주권은 ‘건물이 실제로 존재하지 않는 시점’부터 거래가 이루어지는 경우가 많아, 기존 주택 매매 규칙(잔금일·등기일 중 빠른 날)을 그대로 적용하면 오류가 발생합니다.

 

실무에서도 자주 보게 되는 사례가 있습니다. 잔금은 이미 완납했는데 아직 사용승인이 나지 않아 ‘주택 취득’으로 보지 못한 경우입니다. 이 경우 납세자는 “잔금을 다 냈는데도 취득으로 인정하지 않는다”는 점에서 혼란을 느끼곤 합니다.

그러나 세법은 ‘완성된 건물이 존재하느냐’를 기준으로 취득 여부를 판단하기 때문에 이러한 판단이 발생합니다. 아래에서는 분양권·입주권 각각의 취득시기 기준을 법령과 예규에 따라 단계적으로 정리합니다.

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1️⃣ 기본 원칙 ― 기존 주택은 ‘잔금일 vs 등기일 중 빠른 날’

가장 먼저 확인해야 하는 원칙은 「소득세법 시행령」 제162조 제1항입니다.

“토지 또는 건물의 취득시기는 대금을 청산한 날과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날로 한다.”

 

기존 주택 매매는 이 규칙을 그대로 적용하면 대부분 문제가 없습니다.
문제는 분양권·입주권은 건물이 아직 완성되지 않았다는 점으로 인해 이 원칙을 바로 적용할 수 없다는 것입니다.

 

따라서 분양권·입주권에서는 별도의 조건을 먼저 검토해야 하며, 이후에 잔금·등기일 규칙을 적용해야 합니다.

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2️⃣ 분양권 취득의 핵심 ― ‘사용승인 이전에는 어떤 날짜도 취득일이 될 수 없다’

분양권은 「소득세법」 제88조 제1항 제10호에서 규정하는 ‘주택을 공급받을 수 있는 권리’입니다.
건물이 실제 존재하더라도 사용승인 이전 단계에서는 세법상 ‘주택’으로 보지 않기 때문에, 계약·중도금·잔금 흐름과 취득일 판단은 별개로 움직입니다.

 

취득일은 아래 공식을 적용하면 가장 오류 없이 계산됩니다.

취득일 = 늦은 날(사용승인일, 빠른 날(잔금일·등기일))

 

즉,
① 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날짜를 먼저 찾고
② 그 날짜가 사용승인 이전이면 취득일로 인정되지 않으며
③ 결국 사용승인일과의 비교에서 더 늦은 시점(=실질적으로 주택으로 인정되는 최초 시점)이 실제 취득일이 됩니다.

 

예시

• 잔금: 2024.11.30
• 사용승인: 2025.02.10
• 등기접수: 2025.02.20

■ 잔금·등기 중 빠른 날 = 2024.11.30 → 하지만 이는 사용승인 이전 → 취득일로 인정 불가

■ 사용승인일 = 2025.02.10 → 사용승인일이 주택으로 인정되는 최초 시점

 

👉 최종 취득일 = 2025.02.10

실무에서 분양권 취득일 판단이 가장 많이 틀리는 부분이 바로 이 구간입니다.
그 이유는 대부분 ‘잔금일=취득일’이라는 일반 매매 개념을 그대로 분양권에 적용하기 때문입니다.

그러나 분양권은 먼저 주택이 완성된 시점(사용승인일)을 기준으로 자격을 판단하고, 그 이후에 잔금·등기일을 비교해야 취득일이 정확하게 산정됩니다.

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3️⃣ 입주권 취득 ― “권리 취득일”과 “주택 취득일”은 전혀 다른 개념

입주권은 「소득세법」 제88조 제1항 제11호의 정의에 따라 관리처분계획 인가를 받은 조합원이 ‘새로운 주택을 배정받는 지위’입니다.

즉, 입주권은 권리의 취득시기와 완공된 주택의 취득시기가 명확히 구분됩니다.
이 구분을 놓치면 입주권 양도 시 비과세나 장기보유특별공제 판단에서 오류가 발생합니다.

 

① 입주권(권리)의 취득일 = 관리처분계획 인가일 (근거: 서면-2021-법령해석재산-1152)

입주권 양도는 ‘주택 양도’가 아니라 입주권이라는 권리 양도이므로 보유기간 계산의 기준일도 관리처분인가일입니다.

 

② 완공된 주택의 취득일

 

완공 후에는 분양권과 동일한 기준을 적용합니다.

• 사용승인일 이후
• 잔금일·등기일 중 빠른 날
• 단, 잔금·등기일이 사용승인일보다 먼저라면 취득일은 사용승인일

결국 입주권은
① 권리의 취득일(관리처분인가일),
② 주택의 취득일(사용승인 이후 잔금·등기),
이 두 날짜를 별도로 관리해야 합니다.

실무에서는 입주권 보유기간을 주택 보유기간으로 착각해 비과세를 잘못 적용하는 경우가 자주 발생합니다.

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4️⃣ 비과세·장기보유특별공제 판단 시 핵심 기준

주택으로 인정되는 시점은 사용승인일 이후부터이며, 이 시점이 비과세·장기보유특별공제의 기준점이 됩니다.

 

✔ 입주권 양도(권리 상태)

• 주택 아님
• 보유기간: 관리처분인가일부터만 계산
• 비과세 적용 불가

 

✔ 완공 후 주택 양도

• 주택 보유기간 = 사용승인일 이후 기간만 인정
• 입주권 단계 보유기간은 주택 보유기간에 포함되지 않음
• 비과세 요건(2년 보유·거주)은 완공일 이후 새로 기산

즉, 입주권 단계에서 수년간 보유했어도 사용승인 이전에는 ‘주택 보유’가 아니므로 비과세 요건에 반영되지 않습니다.

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5️⃣ 전체 흐름 비교 정리

아래 표는 실무에서 가장 많이 혼동하는 지점을 정확히 구분해서 정리한 것입니다.

 

구분	권리 취득일	주택 취득일	비과세 보유기간 출발점
기존 주택	해당 없음	잔금 vs 등기 중 빠른 날	취득일
분양권	계약일 무관	늦은 날(사용승인일, 빠른 날(잔금·등기))	사용승인일 이후
입주권(권리)	관리처분인가일	사용승인 이후 잔금·등기 중 빠른 날	사용승인일 이후
입주권 상태 양도	관리처분인가일	해당 없음	비과세 불가

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6️⃣ 실무에서 반복되는 오류 유형

① “입주권을 오래 가지고 있었으니 비과세 가능하다”

→ 권리 보유기간은 주택 보유기간이 아님 →  비과세 불가

 

② “잔금일 기준으로 취득했으니 장특공 가능하다”

→ 사용승인 이전 잔금은 취득일로 인정 불가 → 취득일 자체가 달라져 비과세·장특공 모두 재산정

 

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7️⃣  취득시기 판단의 출발점은 ‘주택으로 인정되는 최초 시점’

분양권·입주권 취득시기의 핵심은 다음 세 가지입니다.

1. 분양권 단계에서는 주택 취득이 발생하지 않는다.
2. 입주권은 관리처분인가일이 권리 취득일이며, 주택 취득일과 구분된다.
3. 주택으로 인정되는 최초 시점은 항상 사용승인일 이후이다.

결국 취득일 판단은 “언제부터 이 권리가 주택으로 인정되는가”를 기준으로 진행해야 합니다.

 

취득일이 잘못되면

• 1세대 1주택 비과세
• 장기보유특별공제율
• 보유기간에 따른 세율 적용
• 조정대상지역 중과 여부

모든 판단이 달라지므로, 아래 4가지 날짜는 반드시 함께 검토해야 합니다.

• 잔금일
• 등기접수일
• 사용승인일
• 관리처분인가일

네 날짜의 순서와 관계를 정확히 파악해야 양도세 신고에서 오류가 발생하지 않습니다.

 

 

 

 

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