기존주택 철거 시 비과세 ― 1세대 1주택 인정 가능 여부 분석

전원생활을 준비하거나 오래된 주택을 정비하려는 과정에서 종종 이런 질문을 받습니다.

“집을 먼저 철거해 두면 양도세 비과세가 가능할까요?”

 

겉보기에는 단순히 건물을 부수는 문제 같지만, 세법에서는 철거(멸실) 시점, 용도변경 시점, 신축의 주택 인정 시점, 그리고 양도 당시 존재하는 건물의 상태가 비과세를 좌우합니다.

실제로는 “어떤 집을, 언제, 어떤 순서로 철거·신축했는가”가 비과세 적용 여부를 완전히 바꾸어 놓습니다.
아래에서는 2025년 기준의 법령과 실무 기준을 바탕으로 철거·용도변경·신축 관련 비과세 판정을 구조적으로 정리합니다.

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1️⃣ 1세대 1주택 비과세의 기본 판정 구조

비과세 규정의 근거는 「소득세법」 제89조 제1항 제3호입니다.
핵심 요건은 다음과 같습니다.

• 1세대가 국내 1주택만 보유
• 보유기간 2년 이상
• 조정대상지역 취득분이라면 2년 이상 거주 요건 추가

여기에 「소득세법 시행령」 제154조가 추가 기준을 규정하고 있으며, 판정 기준 시점은 ‘양도일 현재(잔금일 또는 등기일)’입니다.

 

즉, 비과세는 양도일에 실제 존재하는 건물의 상태가 무엇인지로 판단합니다.

주택이 존재해야 주택 양도로 보며, 잔금일에 이미 철거되어 나대지가 되어 있으면 토지 양도가 되어 비과세는 적용되지 않습니다.

✔ 부수토지 범위(도시지역 3배/5배/10배)
✔ 고가주택 12억 초과분 과세
이 두 가지도 기본적으로 함께 확인해야 합니다.

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2️⃣ 사례 ① 다른 주택을 ‘미리 철거’한 경우 — 비과세 가능

가장 많이 활용하는 절세 전략입니다.

A씨는 서울 아파트 1채와 근교 단독주택 1채를 보유하고 있었습니다.
아파트 양도 시 2주택으로 보일까 걱정돼, 근교 단독주택을 먼저 철거했습니다.

 

📌 결론: 비과세 가능

양도일 현재 남은 주택이 아파트 한 채뿐이라면, 해당 양도는 1세대 1주택으로 인정됩니다.

다만 다음은 반드시 충족해야 합니다.

 

✔ 철거는 ‘실제 멸실’이어야 함

형식적인 멸실 신고만으로는 인정되지 않습니다.
국세청은 실지멸실을 중시하기 때문에 다음 자료 확보가 필수입니다.

• 철거 공사 사진
• 멸실 신고서
• 철거 계약서·공사 확인서
• 현장사진(건물 없음을 확인할 수 있는 자료)

👉 즉, 양도일에 주택이 실제로 존재하지 않아야 1채로 인정됩니다.

이 방식은 실무에서 매우 자주 활용하는 절세 전략입니다.

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3️⃣ 사례 ② 양도하려는 주택을 ‘잔금 전에 철거’한 경우 — 비과세 불가

이번에는 반대의 경우입니다.

B씨는 본인이 살던 단독주택을 매도하면서 매수인의 요청으로 잔금일 전에 철거를 했습니다.

 

📌 결론: 비과세 불가

잔금일에 건물이 없다면 세법상 토지 양도로 보고, 1세대 1주택 비과세 규정이 아예 적용되지 않습니다.

비과세는 양도 시점에 주택이 존재해야만 적용될 수 있기 때문입니다.

 

실무에서 흔히 하는 실수:
“어차피 그 집을 팔고 비과세 받는 건데, 철거가 뭐가 그렇게 중요해요?”

→ 하지만 양도세에서는 양도 당시 물건의 종류가 절대적으로 중요합니다.
따라서 매도할 주택은 반드시 잔금일까지 건물 형태 유지가 필요합니다.

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4️⃣ 사례 ③ 잔금 전에 ‘용도변경’을 한 경우

— 2025년 2월 28일 개정된 시행령으로 규정 명확화

C씨는 다가구를 매도하면서, 잔금 이전에 매수인 요구로 근린생활시설로 용도변경을 완료했습니다.
계약서에는 “잔금 전에 용도변경을 완료한다”는 특약 조항이 적혀 있었습니다.

예전에는 항상 잔금일을 기준으로 판정했습니다.
즉, 잔금일에 주택이 아니면 비과세 불가였습니다.

 

그러나 2025년 2월 28일 시행령 개정(제154조) 으로 다음 기준이 신설되었습니다.

✔ “계약서에 용도변경 특약이 있고 실제 이행했다면, 계약일을 기준으로 주택 여부를 판정 가능”

 

즉,

• 특약이 존재하고
• 잔금 전에 실제 용도변경이 이루어졌다면

비과세 여부를 계약일 기준으로 판단할 수 있습니다.

이 변화는 실무에 크게 영향을 줍니다.
비과세뿐 아니라 장기보유특별공제의 보유·거주 기간 계산에도 영향을 미칠 수 있어 계약서 작성 단계부터 의도와 순서를 정교하게 설계해야 합니다.

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5️⃣ 철거 후 신축하는 경우 — 신축주택은 언제부터 주택으로 보나?

전원주택을 신축할 때 가장 위험한 포인트가 바로 “새 집이 언제 주택으로 인정되는가”입니다.

자가 건설 주택의 취득 시기는 원칙적으로 사용승인일입니다. (사용검사일, 임시사용승인 등 사실상 사용이 더 먼저라면 그 시점)

따라서 사용승인 전까지는 주택으로 보지 않습니다.

 

이 말은 곧,

👉 기존 주택 양도(잔금일)
👉 그 이후 신축주택 사용승인

 

이 순서를 지키면 여전히 1주택자로 판정될 수 있다는 뜻입니다.

거꾸로 되면? → 사용승인이 먼저 나버리면 ‘2주택’ 상태가 되어 비과세가 무너집니다.

전원주택 신축에서 일정 관리가 중요한 이유가 바로 이것입니다.

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6️⃣ 실무자가 반드시 기억해야 할 핵심 정리

 ① 비과세 판정은 ‘양도일 현재’가 기준

잔금일에 실제 주택 형태가 유지돼 있어야 한다.

 

 ② 다른 주택을 미리 철거하면 1주택 인정 가능

철거는 실제 멸실이어야 하며 증빙 확보가 필수.

 

 ③ 매도할 주택을 철거하면 비과세는 즉시 무효

토지 양도로 보아 비과세 적용 불가.

 

 ④ 용도변경 특약은 2025년 이후 계약부터 계약일 기준 판정 가능

특약 + 실제 이행이 반드시 필요.

 

⑤ 신축주택은 사용승인일 전까지는 주택이 아니다

신축 사용승인이 기존 주택 양도일 이후로 오도록 일정 조정.

 

 ⑥ 기본 규정(12억 고가주택, 부수토지 범위, 보유·거주요건)은 모두 별도 적용

중복 체크가 필수.

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7️⃣ 실무 체크리스트

• 매도 주택은 잔금일까지 주택 형태 유지
• 사전 철거 시 철거 확인서·사진·멸실 신고 증빙 확보
• 용도변경 시 특약 조항 + 실제 변경 완료 여부 확인
• 신축 사용승인일이 기존 주택 양도일 이후가 되도록 일정 관리
• 고가주택 12억 여부, 부수토지 범위, 거주요건 같이 검토
• 장기보유특별공제 기간 계산 시 용도변경·사용승인 시점 다시 체크

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8️⃣ 마무리 — “철거·용도변경·신축”의 순서가 비과세를 결정한다

철거 자체가 문제가 아니라 철거의 타이밍, 용도변경 자체가 문제가 아니라 특약과 실제 이행 여부,
신축 자체가 아니라 사용승인 시점이 비과세를 결정합니다.

특히 2025년 개정으로 용도변경 특약의 유연성이 생겼지만, 계약서 작성 시점부터 의도를 명확히 해야 안전합니다.

 

결국,
📌 양도일 기준 1주택 유지
📌 철거·용도변경·사용승인 ‘순서’ 관리

 

이 두 가지가 1세대 1주택 비과세 실무의 핵심 전략입니다.

 

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