일시적 2주택·상생임대·농어촌주택 ― 2025년 비과세 특례 완전정리

양도소득세 실무에서 가장 자주 질문받는 부분이 바로 1세대 1주택 비과세입니다.
겉으로 보면 단순한 규정처럼 보이지만, 실제 상담을 진행하다 보면 “이 상황도 비과세가 될까?”와 같은 애매한 장면이 반복적으로 등장합니다. 특히 일시적 2주택, 혼인·동거봉양, 상생임대, 농어촌 특례처럼 여러 제도가 동시에 겹치는 경우에는 요건을 하나만 놓쳐도 과세로 돌아서는 사례가 많습니다.

 

2025년 현재의 세법 기준을 바탕으로, 대표적인 네 가지 특례를 실무 중심으로 재정리해보겠습니다.
각 특례는 적용 범위와 요건이 모두 달라서, 순서대로 정확히 이해하는 것이 가장 중요합니다.

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1️⃣ 일시적 2주택 비과세 ― 핵심은 ‘취득일과 3년 기한’의 관리

일시적 2주택 규정은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항이 근거입니다.
국내 1주택을 보유한 1세대가 신규 주택을 먼저 취득하면서 일정 기간 2주택이 되더라도, 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 기존 주택을 1세대 1주택으로 인정하는 제도입니다.

 

즉, 기준은 다음 두 가지입니다.

• 종전주택 취득 후 1년이 지나서 신규주택을 취득할 것
• 신규주택 취득 후 3년 안에 기존주택을 양도할 것

여기서 중요한 점은 ‘취득일’은 계약일이 아니라 잔금·등기일 기준이며, 실무에서는 이 날짜를 기준으로 기한 관리가 이루어집니다.

 

최근 상담에서 많이 받는 질문 중 하나는 “조정대상지역이면 2년인가요?”라는 부분입니다.

하지만 현행 시행령 제155조에는 기간 기준이 ‘3년’ 하나만 존재합니다.
규제지역 여부는 3년이라는 기간 자체를 바꾸지는 않고, 대신 보유·거주요건(2년 보유·2년 거주) 충족 여부에 영향을 주는 구조입니다.

예를 들어 서울의 기존 아파트를 보유하던 A씨가 2025년 1월 10일 새 아파트 잔금을 치르고 등기를 완료했다면,
이때부터 3년 이내 기존 아파트를 양도해야 비과세가 가능합니다.

 

실무에서 많이 혼동하는 부분이 임차인 때문에 매도가 늦어지는 경우입니다.
시행령 제155조 제1항은 제18항을 통해 부득이한 사유가 존재할 때 일정 연장이 허용되는데,
임차인의 대항력·전입·확정일자 등으로 즉시 양도가 어려웠음을 입증해야 합니다.
임대차계약서, 전입내역, 통지자료 등의 보관이 필수이며, 이 부분이 부족하면 연장이 인정되지 않는 사례도 실제로 존재합니다.

일시적 2주택은 시점 관리 + 보유·거주 요건 + 서류 입증이라는 세 가지 축이 동시에 충족되어야 안전하게 비과세를 받을 수 있습니다.

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2️⃣ 3주택 → 2주택이 되어도 ‘일시적 2주택’이 아님

간혹 여러 주택을 처분해 결과적으로 2주택 상태가 되었을 때, “이제 일시적 2주택이니까 비과세?”라고 오해하는 경우가 있습니다.
하지만 시행령 제155조 특례는 원래 1주택 상태에서 신규주택을 취득한 경우만 인정됩니다.

즉, 중간에 3주택 이상이 된 적이 있다면 해당 특례는 적용되지 않습니다.
대법원 판례도 같은 흐름을 유지하고 있어, “한때 3주택이었다”는 사실만으로도 특례 인정이 매우 어렵습니다.

이 부분은 실제 신고 단계에서 종종 문제가 되는 영역으로, 특례 적용을 계획하고 있다면 취득 순서와 보유 구조를 미리 설계하는 것이 중요합니다.

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3️⃣ 혼인·동거봉양 특례 ― 기간 10년으로 확대된 완화규정

혼인 또는 동거봉양으로 인해 자연스럽게 2주택이 되는 상황을 고려해 세법은 별도의 특례를 마련하고 있습니다.

 

근거는 시행령 제155조 제4항·제5항입니다.

적용 요건

• 혼인 특례: 혼인 후 10년 이내 먼저 양도하는 주택 비과세
• 동거봉양 특례: 60세 이상 직계존속과 세대를 합친 경우 10년 이내

2024년 11월 12일 개정으로 혼인 특례 기간이 기존 5년에서 10년으로 확대되었습니다.
이제 혼인·봉양 모두 동일하게 10년 기준으로 관리하면 됩니다.

이 특례는 일시적 2주택과 달리 신규주택 취득 순서나 3년 기한 개념이 존재하지 않기 때문에,
두 제도를 혼동하지 않고 각각의 규정을 따로 판단하는 것이 필요합니다.

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4️⃣ 분양권과 기존주택 ― ‘주택 간주 시점’의 이해가 핵심

요즘은 분양권을 통해 갈아타기 전략을 활용하는 사례가 많습니다.
이때 적용되는 기준은 시행령 제156조의3입니다.

분양권은 사용승인 전에 주택 수에 포함되지 않기 때문에 실무에서는 다음과 같은 흐름으로 판단합니다.

• 분양권 취득 → 기존 주택 유지 (여전히 1주택 간주 가능)
• 새 아파트 사용승인 → 그 이후부터 주택 수 포함
• 사용승인일 이후 일정 기간 내 기존 주택 양도해야 비과세 유지 가능

결국 중요한 점은 분양권이 언제 주택으로 전환되는지, 그리고 그 시점이 다른 특례와 어떻게 상호작용하는지입니다.

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5️⃣ 상생임대주택 특례 ― ‘거주 2년’을 임대로 대체하는 제도

상생임대 특례는 1세대 1주택 비과세 판단 시 필요한 거주기간을 임대차 운영으로 대체할 수 있게 하는 제도입니다.
근거는 시행령 제155조의3입니다.

 

핵심 요건은 다음 3가지입니다.

1. 직전임대차계약 대비 5% 이하 인상률
2. 직전 임대기간 1년 6개월 이상
3. 상생임대차계약 2년 이상 유지

이 모든 임대차 요건을 충족한 주택을 양도하는 경우에는 제154조(1세대 1주택 비과세)와 제159조의4(장특공제)에서 요구하는
‘2년 거주 요건’을 받지 않습니다.

실무에서는 다음 두 가지를 특히 주의해야 합니다.

• 임대료 전환(보증금 ↔ 월세 변환)은 민간임대주택법 제44조 기준 적용
• 계약서를 신고기한 내에 첨부해야 특례 인정

상생임대는 ‘형식적 계약’이 아니라 임대기간·인상률·증빙구조가 완벽해야 실질적으로 인정됩니다.

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6️⃣ 농어촌·고향주택 특례 ― ‘주택 수 제외’라는 강력한 장치

농어촌 또는 고향에 집을 마련한 경우, 특정 요건을 충족하면 이를 주택 수에서 제외할 수 있습니다.
근거 규정은 시행령 제155조 제7항 이하입니다.

 

농어촌주택 인정 조건은 다음과 같습니다.

• 수도권 밖 읍·면 지역 소재
• 상속주택 / 이농주택 / 귀농주택 등 각 유형마다 요건 상이
• 취득 후 3년 이상 보유
• 2025년 12월 31일까지 취득해야 하는 일몰 규정 존재

만약 3년 보유 요건을 충족하지 않고 일반주택을 먼저 팔면 비과세가 배제될 수 있으므로 타임라인 관리가 매우 중요합니다.

고향주택 역시 가액 제한(예: 2억), 면적 기준 등 각 요소가 달라서 유형별 세부 요건 확인이 필수입니다.

리모델링·한옥 구입 등에서도 적용되는 경우가 있으니 개별 사안은 실제 조문 요건을 기반으로 판단해야 합니다.

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7️⃣ 장기보유특별공제와 특례의 관계

1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)는 보유기간 + 거주기간을 충족해야 하지만, 상생임대 특례를 활용하면 거주기간 없이 공제를 인정받게 됩니다.

고가주택(양도가액 12억 초과)의 경우 장특공제 적용 여부가 세부담의 핵심이 되므로 거주·임대·취득·양도 시점을 꼼꼼하게 관리해야 합니다.

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8️⃣ 정리 — ‘시점·요건·서류’ 세 가지가 비과세의 핵심

모든 비과세 특례는 다음 세 가지를 정확히 맞춰야 합니다.

1. 시점: 취득일·사용승인일·합가일·계약체결일
2. 요건: 각 특례마다 다른 보유·거주·임대·지역 기준
3. 서류: 임대차계약서, 전입내역, 등기사항증명서, 특례신고서 등

특례는 어느 하나라도 누락되면 적용이 거절될 수 있습니다.
따라서 본인의 상황을 달력으로 타임라인화해 보는 것이 가장 강력한 절세 전략입니다.
이 한 장의 일정표가 수천만 원의 세금을 지켜주는 경우가 실제로 많습니다.

 

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