혼인으로 1세대 2주택이 되면 비과세 가능할까? ― 혼인특례 10년 규정 완전정리(2025)

혼인을 계기로 세대가 합쳐지는 과정에서 자연스럽게 1세대 2주택이 되는 경우가 많습니다.
두 사람이 각각 한 채씩 보유한 상태에서 결혼하면, 세법에서는 혼인한 날부터 곧바로 한 세대로 보기 때문입니다.

 

“혼인 때문에 어쩔 수 없이 2주택이 되었는데… 그래도 비과세를 받을 수 있을까요?”

 

결론은 조건을 충족하면 비과세 가능합니다.
다만, 혼인특례는 단순한 예외 규정이 아니라 명확한 요건과 적용 구조를 갖고 있기 때문에
잘못 이해하면 비과세를 놓칠 위험도 있습니다.

 

이 글에서는 「소득세법 시행령」 제155조 제5항에 규정된 혼인특례를 중심으로, 실무에서 어떤 기준으로 판단하는지 설명형으로 풀어보겠습니다.

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1️⃣ 혼인특례의 기본 원리 ― “의도하지 않았던 2주택”을 인정해주는 제도

혼인은 절세를 위한 전략적인 선택이 아니라 누구에게나 자연스럽게 발생하는 인생사입니다.
세법도 이 점을 감안하여, 혼인으로 인해 불가피하게 주택 수가 늘어난 경우 기존의 1세대 1주택 비과세 기회를 계속 보장해 줍니다.

 

혼인특례의 핵심 규정은 다음과 같습니다.

혼인일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 1주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 것으로 본다.

 

즉, 혼인으로 2주택이 되었더라도 10년 안에 한 채를 양도하면 1주택자처럼 취급한다는 의미입니다.

이 규정은 2023년 개정 전까지는 ‘5년’이었지만 현재는 10년으로 확대되었습니다.
혼인으로 인해 겪는 주거환경 변화를 충분히 고려해 준 것이죠.

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2️⃣ 혼인특례를 적용받기 위한 3가지 요건

혼인특례는 매우 강력한 규정이지만, 요건을 제대로 충족해야만 비과세가 가능합니다.
특히 “혼인했으니까 무조건 비과세가 된다”는 오해는 매우 위험합니다.

아래 3가지 요건을 모두 만족해야 합니다.

 

① 혼인 및 합가 사실이 명확해야 한다

혼인특례의 전제 조건은 혼인 + 한 세대 구성입니다.
이 두 가지는 서류로 명확히 입증돼야 하며, 실무에서는 다음을 제출합니다.

• 혼인관계증명서
• 주민등록등본(세대 합가일 명시)
• 전입세대열람내역
• 주민등록초본(주소 이력 확인용)

특히 전입 일자 누락이나 주소이력 오류로 혼인특례 적용이 부인되는 사례가 종종 있으므로 주의해야 합니다.

 

② 혼인일로부터 10년 이내에 양도할 것

양도의 기준일은 잔금일 또는 등기이전일입니다.
혼인특례 적용을 위해서는 이 기준일이 혼인일로부터 10년 안에 있어야 하죠.

실무에서는 “계약일은 10년 안이면 되나요?”라는 질문이 많은데, 계약일은 직접적인 기준이 되지 않습니다.

• 계약일: 기준 아님
• 잔금일 또는 등기일: 기준일 맞음

10년을 하루라도 넘기면 혼인특례 적용이 불가능하므로 매각 스케줄 관리가 상당히 중요합니다.

 

③ 비과세 받을 주택이 ‘자체 요건’을 충족해야 한다

이 부분이 혼인특례에서 가장 오해받는 부분입니다.

혼인특례는 2주택이라서 비과세가 배제되는 문제만 해결해주는 제도이지 해당 주택의 보유·거주요건을 면제해주는 제도는 아닙니다.

 

예를 들어:

• 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이라면
  → 2년 이상 거주해야 비과세 가능
• 비조정지역에서 취득한 주택이면
  → 2년 보유 충족 시 비과세 가능

혼인특례는 어디까지나 “기한 요건 완화 특례”이므로 해당 주택(B)이 원래 갖춰야 할 조건까지 면제되는 것은 아닙니다.

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3️⃣ 사례로 보는 혼인특례 

 

⭐ 사례

• A씨: 서울(조정대상지역) 아파트 보유, 2019년 취득, 2년 이상 거주
• B씨: 경기(비조정지역) 아파트 보유, 2020년 취득
• 혼인 및 합가: 2025년

혼인으로 인해 A·B는 즉시 1세대 2주택이 됩니다.

이 상황에서 다음을 살펴볼 수 있습니다.

 

✔ A씨 주택의 비과세 가능성

• 이미 2년 이상 거주 요건 충족
• 혼인특례 10년 이내 양도 시 비과세 가능

✔ B씨 주택의 비과세 가능성

• 비조정지역이므로 2년 보유만 충족하면 됨
• 혼인특례 10년 내 양도 시 비과세 가능

즉, 혼인특례는 “어느 주택을 팔아야 하느냐”를 강제하지 않으며, 각 주택이 가진 원래의 비과세 조건 충족 여부가 최종 판단 기준이 됩니다.

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4️⃣ 혼인특례에서 주의할 점 ― 실무에서 정말 많이 놓치는 부분

혼인특례는 규정 자체는 간단하지만 현장에서 보면 실수 여지가 다양합니다.

 

① 혼인특례는 보유·거주요건 면제가 아니다

많은 분들이 “혼인특례 적용되면 거주요건 없어지는 거 아닌가요?”라고 묻습니다.
절대 아닙니다.

• 혼인특례: 양도기한 유예
• 보유·거주요건: 해당 주택이 원래 충족해야 하는 요건 그대로 유지

예를 들어 B주택이 조정지역에서 취득한 주택이라면 혼인특례가 적용되더라도 2년 거주를 충족해야 합니다.

 

② 10년 기산점은 ‘혼인일’이다

세대전입일을 기산점으로 착각하는 경우가 있습니다.
규정은 분명합니다.

혼인한 날부터 10년

 

세대 합가가 조금 늦어져도 혼인특례 10년의 기산점은 변하지 않습니다.

 

③ 혼인 후 다른 주택을 새로 취득해도 혼인특례는 유지된다

혼인특례는 혼인으로 인한 A·B 관계에서 성립하는 것이기 때문에 혼인 후 신규취득(C주택)이 있어도 A·B 관계는 계속 혼인특례 적용 대상입니다.

다만 신규취득(C)과의 관계에서는 별도의 규정(예: 일시적 2주택 등)이 적용되며 혼인특례의 구조를 침해하지 않습니다.

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5️⃣ 혼인특례 적용을 위한 증빙 준비 

혼인특례는 “혼인으로 인해 부득이하게 2주택이 되었다”는 사실이 서류로 입증되어야만 안전하게 적용할 수 있습니다.

필요한 자료

• 혼인관계증명서
• 주민등록등본·초본
• 전입세대열람내역
• 보유·거주요건 입증자료
  (관리비·공과금 영수증 등)
• 조정대상지역 여부 확인자료
• 등기부등본 및 취득계약서

혼인특례가 애매하게 적용되면 세무서에서 사후 검증을 나올 가능성이 높기 때문에 증빙을 꼼꼼히 준비하는 것이 가장 중요합니다.

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6️⃣ 최종 정리 ― 혼인특례는 “10년의 기회를 주는 제도”이다

혼인특례의 핵심은 단순합니다.

혼인으로 인해 불가피하게 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 10년 안에 한 채를 양도하면 1세대 1주택 비과세를 인정한다.

 

하지만 비과세는 주택이 1채냐 2채냐로 판단하는 것이 아니라 그 주택이 원래 비과세 요건을 충족하고 있는지로 판단합니다.

그리고 혼인특례는 이 비과세 요건을 충족할 수 있도록 양도 기한이라는 장벽을 완화해주는 제도입니다.

혼인 직후 자산 구조를 점검하고 어떤 주택을 비과세 대상으로 가져갈지 전략적으로 판단한다면 혼인특례는 매우 강력한 절세 수단이 됩니다.

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