증여 후 바로 팔면 세금은? ― 이월과세·부당행위계산 부인 핵심정리

 

가족 간 거래와 양도소득세 문제는 실무에서도 자주 등장하는 주제입니다.
특히 “증여한 뒤에 매도하면 세금을 줄일 수 있는 것 아니냐”는 질문은 세무사들이 많이 듣는 이야기입니다.

 

겉으로 보면 충분히 그럴듯한 논리입니다.
상승한 시가로 증여하면 취득가액이 올라가는 것처럼 보이기 때문이죠.
하지만 세법은 이런 ‘표면적 절세 구조’를 매우 예민하게 바라봅니다.

 

그리고 이를 막기 위해 두 가지 장치를 만들어 두었습니다.

1. 이월과세(소득세법 제97조의2)
2. 부당행위계산 부인(소득세법 제101조)

두 규정은 모두 가족 간 거래에서 양도세 부담을 부당하게 회피하는 것을 차단하는 목적이 있지만, 적용 대상·판단 기준·실제 효과가 완전히 다릅니다.
실무에서는 두 규정을 혼동하여 잘못 적용하는 경우가 많기 때문에 구체적으로 구조를 이해할 필요가 있습니다.

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1️⃣ 가족 간 증여 후 매도 ― 왜 세법은 이런 구조를 막으려 하는가

예를 들어 A씨가 2억 원에 취득한 아파트가 현재 시세 10억 원이라고 가정해보겠습니다.
A씨가 직접 매도하면 8억 원이 양도차익이 됩니다.
하지만 “배우자에게 10억으로 증여 → 배우자가 10억으로 매도”한다면 겉으로는 양도차익이 사라진 것처럼 보입니다.

증여받은 배우자는 배우자 공제 6억원이 적용되어 4억에 대한 증여세만 납부하고 수증받은 배우자는 양도소득세가 발생하지 않는 것입니다. 

 

문제는 바로 여기에서 발생합니다.
증여는 가족 간 재산 이전이지만, 그 직후 매도는 사실상 “증여자가 팔았는데 수증자 이름만 빌린 것”과 동일한 효과가 있을 수 있습니다.

 

세법은 이런 형태의 절세를 방치하면 사실상 누구든 “증여 → 즉시 매도” 패턴으로 양도세를 회피하는 길이 열리게 된다고 봅니다.

그래서 마련된 제도가 바로 이월과세와 부당행위계산 부인입니다.
둘 다 “단기 절세 목적 증여”를 막는 공통점이 있지만, 적용 방식은 매우 다릅니다.

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2️⃣ 이월과세 ― 배우자·직계 간 증여 시 10년 

이월과세는 “증여 자체는 인정하되, 계산을 원래대로 돌리는 구조”입니다.

 

즉, 서류상의 취득가액이 높아진 것처럼 보이더라도, 증여자가 취득한 금액으로 다시 낮춰 계산하도록 만들어 놓았습니다.

 

✔ 법령 근거: 소득세법 제97조의2

“양도일부터 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 자산을 양도하면 그 취득가액은 증여자가 취득한 당시 금액으로 한다.”

 

이 규정은 증여 자체를 무효로 하는 것이 아닙니다.
증여는 그대로 유지되지만, 양도세 계산 시 수증자의 취득가액을 ‘증여자의 원래 취득가’로 돌려놓는 방식입니다.

즉, 아파트를 자녀에게 시가 10억으로 증여했더라도 세법상 취득가는 다시 2억으로 내려갑니다.
그 결과 양도차익은 동일하게 유지되어 절세 효과가 사라집니다.

 

✔ 이월과세의 적용기간 — 10년

증여일로부터 10년 이내 양도에만 적용됩니다.
10년이 지나면 이월과세 규정은 사라지고, 수증자는 증여 당시 시가를 기준으로 취득가를 인정받습니다.

따라서 장기 보유를 전제로 한 자산 이전에는 실제 절세 효과가 발생할 수도 있습니다.

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3️⃣ 이월과세가 적용되지 않는 경우 — 세법의 ‘완충 장치’

소득세법 제97조의2 제2항에는
다음 세 가지 상황에서는 이월과세를 적용하지 않도록 규정합니다.

 

1. 공익사업 수용의 경우

증여가 2년 이전에 이루어진 상태에서 토지가 공익사업으로 수용된다면 수용 보상금과 관련된 과세 형평성을 위해 이월과세를 적용하지 않습니다.

 

2. 이월과세 적용 시 1세대 1주택 비과세가 성립하는 경우

이 부분은 실무에서 특히 많이 오해되는 조항입니다.

이월과세를 적용하면 취득가가 낮아지면서 양도세가 커지지만, 일반적인 계산을 적용하면 1세대1주택 비과세 요건을 충족하게 되는 경우가 있습니다.

 

3. 이월과세가 오히려 세금을 줄이는 결과가 되는 경우

이월과세는 어디까지나 “세금 감소 방지 장치”입니다.
그런데 특수한 상황에서 이월과세가 오히려 세액을 낮추는 결과가 될 수도 있습니다.
이 경우 세법은 이월과세를 적용하지 않고 일반 규정대로 과세하도록 합니다.

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4️⃣ 부당행위계산 부인 ― 형제·친척 간 증여는 훨씬 엄격히 본다

이월과세가 “가족 내부 정상 거래”를 전제로 한 제도라면,
부당행위계산 부인은 “형식적 증여를 무효화하는 강력한 장치”입니다.

✔ 법령 근거: 소득세법 제101조

“증여받은 자가 10년 이내에 양도하고 그 증여세 + 양도세 합보다 증여자가 직접 양도하는 세액이 더 크면 증여자가 직접 양도한 것으로 본다.”

 

여기서 핵심은 “세금 비교”입니다.

 

🔍 비교 구조

① 수증자가 부담하는 → 증여세 + 양도세
② 증여자가 직접 양도했을 때의 양도세

두 금액을 비교해서 ① 가 더 크다면 → 세법은 형식적 증여로 판단 → 증여가 아예 없던 것으로 보고 → 증여자가 직접 판 것으로 처리합니다. 

이경우 이미 납부한 증여세는 환급됩니다. 

 

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5️⃣ 실질 귀속 요건 ― 세법이 가장 중요하게 보는 기준

부당행위계산 부인 규정에는 단서가 있습니다.

“다만, 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.”

이 문구가 실무에서 가장 많은 쟁점을 만든 부분입니다.
즉, 형식이 아니라 자금의 실제 흐름이 핵심이라는 뜻입니다.

 

✔ 부당행위계산 부인이 적용되는 대표 사례

• 증여 직후 매각
• 매각대금이 증여자 계좌로 입금
• 거래 협의·가격 결정도 증여자가 주도
• 수증자는 실질적 통제권 없음

이런 경우에는 증여가 무의미하며, 결국 “증여자가 직접 판 것”과 동일하게 과세됩니다.

 

✔ 적용되지 않는 경우

• 수증자가 독자적으로 매각 결정
• 매각대금을 본인 계좌로 수령
• 자금 사용의 실질적 권한도 수증자에게 있음

이 경우에는 형식적 증여가 아니라 실질적으로 자산이 이전된 것으로 인정될 수 있습니다.

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6️⃣ 두 규정의 차이를 실무 관점에서 다시 정리

아래 표로 정리하면 훨씬 명확합니다.

 

구분	이월과세	부당행위계산 부인
적용 대상	배우자·직계	형제·친척 등
증여 인정 여부	인정함	인정 안 함
취득가	증여자 취득가로 조정	증여자가 직접 판 것으로 계산
증여세	정상 부과	부과하지 않음
기준 기간	10년	10년
핵심 쟁점	취득가 조정	실질 귀속 판단
목적	단기 절세 방지	형식적 증여 무효화

둘 다 “증여 후 즉시 매도 절세”를 막기 위한 제도지만, 접근 방식이 완전히 다릅니다.

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7️⃣ 사례로 보는 적용 방식

(사례 1) 자녀에게 증여 후 매도

• 증여: 10억
• 자녀가 1년 후 매도: 10억

→ 이월과세 적용 → 취득가 = 2억 → 양도차익 = 8억

 

(사례 2) 형제에게 증여 후 매도

• 증여: 10억
• 동생이 매도: 10억
• 매각대금이 다시 형 계좌로 회귀

→ 부당행위계산 부인 적용 → 증여 무효 → 형이 직접 10억에 판 것으로 과세 → 증여세는 아예 부과하지 않음

 

(사례 3) 형제에게 증여 후 장기간 보유

• 동생이 매각대금을 본인 명의로 받고 직접 사용

→ 실질 귀속 충족 → 부당행위계산 부인 미적용 가능

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8️⃣ 결론 ― “증여 후 바로 팔면 절세된다”는 통념은 착시

가족 간 거래는 절세 전략이 아니라 장기적 자산 이전 전략으로 접근해야 합니다.

이월과세는 계산 구조를 조정하는 장치이고, 부당행위계산 부인은 형식적 거래를 무효화하는 강력한 규정입니다.

 

특히 실무에서는

• 매각대금의 귀속
• 거래의 실질
• 자금 흐름
  이 세 가지를 가장 중요하게 봅니다.

증여세를 냈다는 사실만으로 안전한 것이 아닙니다.
실질적으로 증여자가 자산을 계속 지배하고 있는지, 자금을 누구에게 귀속시키는지가 세법의 핵심 판단 기준입니다.

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최종 요약

• 배우자·직계 → 이월과세
• 형제·친척 → 부당행위계산 부인
• 두 규정 모두 10년
• 이월과세는 “증여 인정 + 계산 조정”
• 부당행위계산 부인은 “증여 무효화 + 증여자 직접 양도 처리”
• 실무 핵심은 자금의 실질 귀속
• 증여 후 즉시 매도 전략은 거의 100% 위험

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