양도소득세 유상양도 완전정리 ― 대물변제·부담부증여·경매가 모두 과세되는 이유

양도소득세를 이해할 때 가장 중요한 기준 중 하나는 “이 행위가 정말 유상양도에 해당하는가?”라는 질문입니다.

많은 분들이 “팔면 과세, 안 팔면 비과세” 정도로 단순하게 생각하시지만, 실제로는 형식상 매매가 아니어도 과세되는 경우가 훨씬 더 많습니다.

 

세법은 거래의 제목보다 경제적 실질, 즉 대가가 오갔는지를 기준으로 삼기 때문입니다.

특히 채무가 사라지거나, 금전 대신 재산을 주고받거나, 재판·경매 등 의사와 무관한 이벤트가 발생했을 때도
유상양도로 보아 양도세가 과세될 수 있습니다.

 

이번 글에서는 실무에서 가장 빈번하게 등장하는 “유상양도로 보아 과세되는 대표 상황”을 구조별로 정리했습니다.

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1️⃣ 대물변제 ― ‘돈 대신 부동산’도 결국 거래다

대물변제는 채무를 현금이 아닌 재산으로 변제하는 행위입니다.
겉보기엔 매매계약서도 없고 돈이 오간 것도 없지만, 채무자가 부담하던 빚이 사라지는 순간 이미 경제적 이익이 발생한 것입니다.

 

예를 들어, 3억 원 채무를 갚는 대신 토지를 건네주었다면 이는 “3억 원에 토지를 판 것”과 동일하게 취급됩니다.

따라서 양도소득세는 당연히 발생하며, 양도가액 역시 대개 변제에 사용된 자산의 시가 또는 합의가액을 기준으로 판단합니다.

실무에서 자주 오해하는 부분이 바로 이 지점입니다.

 

“현금이 들어온 적이 없는데 왜 세금을 내죠?”
→ 채무가 소멸한 것 자체가 대가입니다.

이 원칙을 이해하면 부담부증여나 위자료 지급 사례도 자연스럽게 연결됩니다.

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2️⃣ 부담부증여 ― 증여와 양도가 한 번에 일어나는 구조

부담부증여는 증여 자체는 무상이지만, 그 안에 채무 승계라는 유상 요소가 섞여 있는 거래입니다.

 

예를 들어
10억 원 아파트에 전세보증금 3억이 있다면

• 3억 원 부분: 수증자가 채무를 대신 떠안음 → 유상양도
• 7억 원 부분: 순수 증여 → 증여세 과세

이렇게 두 가지 세목이 동시에 작동합니다.

증여자의 양도소득 계산은 채무승계액을 기준으로 취득가액·필요경비를 안분하여 산출합니다.

실무에서는
“채무가 누구에게 귀속되었는지”,
“임차인이 납부한 보증금이 실제로 어느 계좌에 들어갔는지”
등의 사실관계를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

부담부증여는 세무조사에서 자주 언급되는 항목이므로 증여계약서 + 채무 승계내역 + 등기부 + 임대차계약서까지
증빙을 일관되게 남겨두는 것이 필수입니다.

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3️⃣ 경매·공매 ― 팔 의사가 없어도 ‘유상양도’

경매나 공매는 소유자의 의사와 무관하게 진행되지만 소유권이 이전되는 과정에서 채무가 상환되기 때문에
유상양도로 보게 됩니다.

 

대법원 판례 역시
“임의경매에 의한 소유권 이전은 양도에 해당한다”(85누968)고 명확히 밝혔습니다.

많은 분들이 “경매로 넘어갔는데 나는 배당금을 한 푼도 못 받았는데요?”
라고 문의하지만, 심판례는 이런 경우에도 채무 소멸 자체가 경제적 이익이라고 봅니다.

 

즉,

• 배당을 받지 못했더라도
• 경락대금이 채무 상환에 쓰였으면

양도세는 과세됩니다.

유일한 예외는 경매 자체가 원인무효 판결을 받는 경우뿐입니다.

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4️⃣ 이혼 시 부동산 이전 ― 위자료 vs 재산분할

이혼 시 부동산을 배우자에게 넘기는 경우,
그 목적에 따라 양도세 여부가 완전히 달라집니다.

 

✔ 위자료 지급

위자료는 손해배상 개념이므로 부동산으로 위자료를 지급하면 “현금 대신 부동산을 준 것”으로 보아 유상양도로 과세됩니다.
(대법원 88누10183)

 

✔ 재산분할

반면 재산분할은 혼인 중 형성된 공동재산을 청산하는 과정이므로 유상거래 성격이 없어 양도로 보지 않습니다.
(대법원 96누14401)

 

여기서 가장 중요한 점은 문서(합의서·판결문)와 실질이 동일해야 한다는 것입니다.
표현은 재산분할이라고 해놓고 실제는 특정인의 재산을 편법으로 이전한 것이라면 과세가 이루어질 수 있습니다.

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5️⃣ 교환·현물출자·수용 등 기타 유상양도 사례

형식적으로 매매가 아니어도 자산이 이동하고 그 대가로 다른 이익을 받으면 대부분 유상양도로 판단합니다.

 

 (1) 교환

토지 또는 건물을 서로 맞바꾸면 양측 모두 경제적 이익을 받는 것으로 보아 각각 양도세 과세.

 

(2) 현물출자

개인이 보유한 부동산을 법인에 현물출자하고 주식을 받는 경우 주식이 ‘대가’이므로 양도 발생.
다만 적격요건 충족 시 과세이연 가능.

 

(3) 공익사업 수용

도로·철도 등 공익사업으로 토지가 강제 수용되면 보상금을 받는 만큼 유상양도. 다만 별도의 감면제도 존재.

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6️⃣ 수치한 예시로 보는 구조 이해

• 시가 10억 아파트
• 전세보증금 3억
• 취득가액 6억, 필요경비 0.2억

 

→ 부담부증여라고 가정하면

• 증여세 계산 기준: 7억
• 양도세 계산 기준: 채무 3억 분

취득가액 안분 : (6억+0.2억)×0.3(유상양도비율) = 1.86억
양도차익 = 3억 – 1.86억 = 1.14억

이 구조를 모르면 세액 계산에서 큰 착오가 생깁니다.

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7️⃣ 실무 Q&A ― 진짜 자주 받는 질문

“경매로 넘어갔는데 왜 양도세가 나오죠?”
→ 채무 소멸이 곧 경제적 대가.

 

“배당금을 못 받았는데요?”
→ 상관없음. 채무가 줄었다면 이익 발생.

 

“부담부증여하면 무조건 양도세 나와요?”
→ 채무 승계분에 대해서만 양도세. 나머지는 증여세.

 

“이혼하면서 재산 이전하면?”
→ 재산분할은 ‘양도 아님’. 위자료는 ‘유상양도’.

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8️⃣ 마무리 ― 유상양도 판단 기준은 결국 ‘대가성’

이번 글의 핵심은 아주 명확합니다.
대가가 있으면 양도이고, 대가가 없으면 양도가 아니다.

현금이 오고가야만 대가가 되는 것이 아니며, 채무 소멸·주식 취득·권리 확보 등
경제적 이익이 발생했다면 모두 유상양도로 판단합니다.

 

반대로 재산분할이나 명의신탁 환원처럼 경제적 실질이 변하지 않으면 양도가 아니죠.

거래의 이름이 무엇이든 결국 국세청이 보는 것은 실질입니다.
따라서 계약서와 자금흐름을 일관되게 정리해 두는 것이 양도세 리스크를 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

 

 

 

 

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