양도로 보지 않는 경우 ― 과세대상 제외 사례 총정리

양도소득세를 판단할 때 가장 먼저 던져야 할 질문은 “이 행위가 과연 양도에 해당하는가?”입니다.
대부분의 납세자들은 ‘팔면 과세, 안 팔면 비과세’ 정도로 단순하게 생각하지만,
실제 실무에서는 그 경계가 의외로 복잡합니다.

 

세법은 기본적으로 ‘유상으로 사실상 이전된 경우’에만 양도소득세를 부과합니다.
따라서 명목상 등기가 이동했더라도 경제적 실질이 변하지 않는다면 과세대상이 아닙니다.
반대로 형식은 환원이나 청산처럼 보이지만 실질은 매매나 증여라면 당연히 과세가 이루어지죠.

 

아래에서는 실무에서 가장 자주 등장하는 “양도로 보지 않는 경우”, 즉 과세대상 자체에서 제외되는 구조를 서술형 중심으로 정리해보겠습니다.

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1️⃣ 명의신탁 해지 ― 실소유자에게 되돌리는 과정

명의신탁 해지는 ‘소유권을 되돌리는 환원’입니다.
이 경우에는 새롭게 누군가에게 이전하는 것이 아니라, 애초에 권리를 가진 사람이 일정 사정에 의해 타인 명의로 보유하던 것을 정상화하는 구조이므로 양도라는 개념이 성립하기 어렵습니다.

 

다만, 이것이 인정되려면 ‘실소유자’였다는 사실을 분명히 증명해야 합니다.
취득자금의 흐름, 사용·수익 귀속, 신탁 경위 같은 부분이 제대로 맞아떨어져야 국세청도 “아, 이건 원상회복이구나”라고 판단합니다.
조금이라도 자금 흐름이 불명확하면 “이건 사실상 증여 아닙니까?”라는 문제 제기가 이어집니다.

실무에서 가장 중요한 포인트는 ‘형식이 아니라 실제로 누가 경제적 부담을 했는가’입니다.

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2️⃣ 매매계약 취소·해제 ― 거래가 무산된 경우

매매계약이 정상적으로 진행되지 않아 해제되면, 그 과정에서 등기가 원소유자에게 다시 돌아가더라도
이는 ‘새로운 양도행위’가 아닙니다.
단순히 이전 거래의 흔적을 지우고 원 상태로 되돌리는 원상회복에 불과하기 때문입니다.

하지만 여기에도 요건이 있습니다.
정말 해제가 맞다면 대금이 실제로 반환되어야 하고, 등기 역시 즉시 말소되어야 합니다.

 

가끔 형식적으로만 해제를 적어놓고 곧바로 제3자에게 재판매하는 사례가 있는데, 이 경우 국세청은 ‘위장해제’로 판단하여 과세합니다.
해제일, 대금 반환일, 말소등기일이 자연스럽게 연결되는지를 실무에서는 가장 먼저 확인합니다.

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3️⃣ 양도담보 설정 ― 소유권은 채무자에게 머물러 있음

담보 설정을 이유로 채권자에게 등기가 넘어가는 경우가 있습니다.
언뜻 보면 '등기가 넘어갔으니 소유권이 이전된 것 아닌가?'라고 생각하기 쉽지만,
담보 목적이라면 경제적 실질은 여전히 채무자에게 있습니다.

 

즉, 이는 자산 이전이 아니라 채무를 담보하기 위한 장치일 뿐입니다.
실제로 임대료를 누가 받는지, 관리·수익 귀속이 어디에 있는지, 변제 후 소유권이 되돌아오는지 등을 통해
세무서는 실질적 소유자를 판단합니다.

 

다만 채무자가 상환하지 못해 담보가 실행되어 제3자에게 매각되는 순간부터는 경제적 이익 실현이 발생하므로 과세가 이루어집니다.
즉, 담보 설정 자체는 과세대상이 아니지만 담보권 실행은 다른 문제입니다.

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4️⃣ 공유토지 단순분할 ― 권리를 ‘현실화’한 것일 뿐

공동소유 토지를 각자의 지분대로 나누는 경우가 종종 있습니다.
이 과정은 ‘새로 주고받는 것’이 아니라 원래부터 가지고 있던 지분을 물리적으로 나눌 뿐이므로
과세대상에 포함되지 않습니다.

 

다만 현실에서는 ‘단순분할’인지 ‘지분교환’인지 구분해야 합니다.
예를 들어 분할 과정에서 정산금이 오간다거나, 특정인이 더 가치 있는 땅을 가져가고 대신 금전 차액을 지급하는 구조라면
이는 사실상 새로운 양도와 다르지 않다고 판단합니다.

“겉으로는 분할이지만 실제로는 교환·양도 구조인지”가 실무상 가장 중요한 판단 포인트입니다.

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5️⃣ 이혼 시 재산분할 ― 청산행위는 양도 아님

이혼 과정에서 부동산을 이전하는 사례도 자주 등장합니다.
이 때 가장 중요한 것은 그 이전의 ‘성격’입니다.

• 재산분할 → 혼인 기간 동안 형성된 공동재산을 기여도에 따라 나누는 것
  → 양도로 보지 않음(과세대상 제외)
• 위자료 → 손해배상 성격
  → 유상양도로 보아 양도세 과세 가능

대법원도 재산분할을 “공동재산의 청산”으로 해석해 일관되게 양도세 과세대상에서 제외하고 있습니다.
따라서 이혼합의서나 판결문에서 “재산분할임”을 명확히 기재하는 것이 매우 중요합니다.
실제로 이 부분을 모호하게 작성해 불필요한 분쟁이 생기는 경우가 적지 않습니다.

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6️⃣ 담보 제공 자산을 본인이 다시 경락한 경우

담보로 제공한 부동산이 경매로 넘어갔지만, 담보 제공자인 본인이 직접 다시 경락을 통해 되찾는 경우가 있습니다.
이 경우에는 경제적 실질이 경매 전후로 동일하므로 일반적으로 과세대상이 아닙니다.

 

하지만 제3자가 낙찰받아 그 대금이 채권자에게 귀속되었다면 그 시점부터는 경제적 변동이 발생한 것으로 보아 과세가 이루어질 가능성이 있습니다.
즉, ‘경매가 있었다’는 사실만으로는 부족하고, 그 과정에서 경제적 실질의 연속성이 유지되었는지를 반드시 확인해야 합니다.

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7️⃣ 실무자가 스스로 해야 할 네 가지 질문

실무에서는 아래 네 가지 질문을 순서대로 점검해 보면 대부분 ‘양도인지 아닌지’가 명확해집니다.

1. 대가성이 있었는가?
   돈·채무소멸·권리이익이 발생했다면 양도 가능성 ↑
2. 환원 또는 원상회복인가?
   명의신탁 해지·해제·취소라면 양도 가능성 ↓
3. 공동재산의 청산인가?
   재산분할·지분분할은 원칙적으로 양도 아님
4. 문서와 실질이 일치하는가?
   문서 명칭보다 자금흐름·사용수익 귀속이 더 중요

이 네 가지가 서로 충돌하거나 혼재된다면 세무서는 ‘새로운 경제적 이익의 발생’ 쪽에 무게를 둘 가능성이 큽니다.

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8️⃣ 마무리 ― 양도가 아니면 과세도 없다

결국 양도소득세의 판단은 형식보다 경제적 실질이 기준입니다.
등기만 이동했다고 해서 항상 양도가 아니며, 반대로 환원처럼 보이는 행위가 실제로는 이익 이전인 경우도 있습니다.

따라서 환원·해제·분할·청산이 얽힌 사건에서는 자금 흐름, 사용수익, 계약의 목적, 등기 절차가
한 방향으로 일관되게 나와야 합니다.

 

이 일관성이 확보되지 않으면 과세 리스크가 급격히 올라가죠.

결론적으로,
“경제적 실질에 변화가 없다면 양도로 보지 않는다”,
이 원칙만 정확히 이해해도 실무에서 상당수의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

 

 

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