배우자 증여 후 바로 팔면? 이월과세가 막는 ‘절세 착각’ 완전정리

“지금 팔면 양도세가 너무 많은데, 배우자에게 먼저 증여하고 팔면 세금 줄어들지 않나요?”

이론상은 그럴듯해 보입니다.

오래전에 2억 원에 산 집이 지금 10억이 됐다면, 증여할 때 취득가액이 10억으로 오르는 것처럼 보이고, 그 가격에 바로 팔면 양도차익이 없어 보여 세금이 없어 보이니까요.

 

하지만 현실의 세법은 이렇게 단순하지 않습니다.
바로 이월과세라는 규정 때문입니다.

이 제도는 배우자나 자녀에게 증여 후 짧은 기간 안에 매도하는 경우, 증여로 올라간 취득가액을 세무상 인정하지 않고 다시 원래 취득가로 되돌리는 규정입니다.
즉, 증여가 세금을 줄이기 위한 단기 수단으로 악용되는 것을 차단하기 위한 장치입니다.

아래에서는 실제 상담에서 가장 헷갈리는 포인트 중심으로, 원칙 → 사례 → 예외 → 오해 → 실무 전략 순서로 완전히 설명형으로 정리해보겠습니다.

 

이월과세_표지_1

 

이월과세_개념정의_2

이월과세_적용기간_3

 

이월과세_예외및전략_4

 

이월과세_절세의착각_5

 

1️⃣ 이월과세의 기본 구조 — “증여받아도 취득가액은 그대로 끌려온다”

이월과세는 「소득세법」 제97조의2에서 규정합니다.

✔ 배우자 또는 직계존비속에게 자산을 증여받았다면
✔ 증여일부터 일정 기간 안에 그 자산을 팔 경우
✔ 증여받은 사람의 취득가액은 ‘증여자의 예전 취득가액’으로 본다

 

즉, 증여를 통해 취득가액이 높아진 것처럼 보여도, 세법은 “잠깐만, 그건 인정 못 해” 하고 다시 원래 가격으로 끌고 오는 겁니다.

결과적으로 증여 후 빠르게 파는 전략은 거의 절세로 이어지지 않습니다.

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2️⃣ 적용기간은 “부동산 10년, 주식 1년”

— 왜 이렇게 차이가 날까?

부동산은 보유기간이 길고 가격 변동이 크기 때문에, 가족 간 증여를 이용한 단기 절세 여지가 많습니다.
그래서 10년이라는 긴 기간을 잡아두고 있습니다.

반면 주식·비상장주식은 회전이 빨라 1년 기준을 둡니다.

📌 정리

• 부동산: 증여 후 10년 이내 양도 시 → 이월과세 적용
• 주식·금융자산: 증여 후 1년 이내 양도 시 → 이월과세 적용

기간만 벗어나면 정상 취득가액으로 계산됩니다.

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3️⃣ 사례로 이해하는 이월과세 — “취득가액이 되돌아오는 방식”

 

사례 1: 배우자에게 증여 후 4년 뒤 매도

A씨

• 2000년 2억 원에 아파트 취득
• 2024년 현재 시세 10억

2024년 아파트를 배우자에게 증여 → 배우자공제로 증여세 7,000만원 납부

문제는 그다음입니다.
배우자가 2028년에 동일 가격(10억)에 팔았을 때를 가정해보면

 

일반적 직관:
취득가가 10억이니까 양도차익 0 → 세금 없음?

 

세법 계산:
✔ 증여받은 뒤 10년이 지나지 않았음
✔ 이월과세 적용 → 취득가액은 A씨의 2억 원으로 간주
→ 양도차익 = 10억 – 2억 = 8억

 

즉, 증여라는 절차를 한 번 더 거쳤을 뿐, 세무상 경제적 변화는 없다고 보는 겁니다.

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4️⃣ 이월과세가 적용되지 않는 경우 — 단순하지만 중요한 3가지 예외

이 규정은 강력하지만, 예외는 분명 존재합니다.

 (1) 기간 경과

• 부동산: 10년 초과
• 주식: 1년 초과
  → 이월과세 배제

가장 기본적인 예외입니다.

 

 (2) 공익수용·협의매수

증여 후 2년이 지난 상태에서 공익사업에 의해 수용되면 적용되지 않습니다.

 

 (3) “이월과세 적용이 오히려 더 많은 세금 결과를 만드는 경우”

👉 ‘이월과세 방식’으로 계산했더니 세금이 더 많아진다면,
👉 그때는 이월과세를 강제로 적용하지 않는다.

 

예:
배우자가 이미 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태에서 곧바로 매도하는 경우
→ 정상 계산하면 비과세 → 이월과세를 적용하면 과세 → 따라서 이월과세 배제

 

 

5️⃣ 실무에서 가장 많이 틀리는 부분 3가지

상담할 때 반복적으로 설명하는 오해들입니다.

 

❌ “증여하면 취득가액이 올라가니 절세된다”

→ 취득가가 올라가도 10년 이내 매도하면 이월과세로 다시 내려갑니다.

 

❌ “증여세를 냈으니 이월과세는 적용 안 되죠?”

→ 증여세 납부는 이월과세 여부와 아무 관계 없습니다.

 

❌ “배우자에게 증여하고 내년에 팔면 된다”

→ 부동산은 10년 규정이라서 내년은 여전히 적용 대상입니다.

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6️⃣ 왜 이런 제도가 존재할까 — 세법이 보는 ‘형식’과 ‘실질’

세법의 기본 원칙은 “실질과세”입니다.

증여를 한 번 거쳤다고 양도차익이 사라지는 건 아니며, 가족 간 자산 이전만을 활용한 절세는 인정하지 않습니다.

 

즉,

✔ 가족 간 증여
✔ 단기 매도
✔ 자산가액 대폭 상승

 

이 세 조합은 세법이 가장 경계하는 구조입니다.
이월과세는 이런 패턴을 원천 차단해 “실질적으로 자산을 보유한 기간만큼 양도차익을 계산하도록 하는 규정”입니다.

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7️⃣ 실무에서 꼭 확인해야 할 체크리스트

이월과세 검토 시 최소한 아래 4가지는 반드시 체크합니다.

•  증여 후 몇 년이 지났는지 (부동산 10년 / 주식 1년)
•  증여 대상이 배우자·직계존비속인지
•  증여세는 얼마인지(이월과세와 별개이지만 반드시 고려)
•  증여세 + 일반 양도세 vs 이월과세 양도세를 비교했는지

이 다섯 가지만 정리하면 대부분의 이월과세 리스크는 초기에 차단할 수 있습니다.

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8️⃣ 결론 — 증여 후 바로 파는 전략은 거의 실패한다

상담하면서 항상 강조하는 메시지는 간단합니다.

👉 “배우자에게 증여했다고 취득가액이 올라가는 건 맞다. 하지만 그 취득가액을 실제로 인정받는 건 아니다.”

증여 후 10년(주식 1년) 내 매도하면 세법은 다시 원래 취득가액으로 계산하기 때문에 절세가 아니라 세금 폭탄을 맞을 가능성이 높습니다.

이월과세는 세법의 함정이 아니라, 오히려 “단기 증여 후 매도는 실질 이전이 아니다”라는 원칙의 자연스러운 결과입니다.

 

따라서 배우자 증여는
✔ 장기 보유 전략
✔ 상속세 대비
✔ 자산 분산 목적

 

이럴 때만 의미가 있습니다.

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최종 요약

배우자에게 증여 후 바로 파는 전략은 절세가 아니라 착각이다.
부동산은 10년, 주식은 1년이 지나야 취득가액 조정이 실제로 인정된다.

 

 

 

 

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