상속·증여 부동산 취득일 완전정리 ― 이월과세·보유기간 계산 핵심 기준(2025)

 

상속증여_취득일_표지_1

 

 

상속증여_상속개시일_보유기간_2

 

상속증여_증여등기일_이월과세_3

 

상속증여_이월과세10년_확대사례_4

 

상속증여_취득일_체크리스트_5

 

부동산을 상속이나 증여로 취득했을 때 가장 먼저 확인해야 하는 항목은 “취득일을 어디로 볼 것인가”입니다.

 

이 취득일 하나로 양도소득세의 세율, 보유기간 계산, 거주기간 요건, 장기보유특별공제 적용 여부까지 모두 갈라지기 때문에, 실무에서는 취득일 판정이 전체 계산의 출발점이 됩니다. 특히 일반 매매처럼 단순히 계약일·잔금일·등기일로 처리되지 않고, 상속과 증여는 「소득세법 시행령 제162조」에 따른 별도 기준을 사용하므로 혼동이 자주 발생합니다.

 

여기에 더해 2023년부터 증여 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어나면서, 가족 간 단기 증여 후 양도하는 구조가 과거보다 명확하게 불리해졌습니다.
증여 계획을 세웠다가 양도 단계에서 예상보다 높은 세액이 나오는 이유도 대부분 바로 이 “취득일·보유기간 기준의 혼동” 때문입니다.

 

이번 글에서는 상속·증여 취득일 판정의 핵심 구조를 정리하고, 목적별로 달라지는 보유기간 계산, 이월과세 규정까지 함께 설명합니다.

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1️⃣ 상속취득 – 취득일은 ‘상속개시일’, 이후 계산은 목적마다 다르게 적용된다

상속으로 취득한 부동산의 취득일은 피상속인의 사망일입니다.
이는 큰 쟁점이 없는 명확한 규정입니다.
다만 이 취득일과 별개로, “보유기간을 어디서부터 계산할 것인가”는 계산 항목마다 적용 기준이 다릅니다.

이 차이를 구분하지 않으면 장특공이 빠지고, 비과세 요건이 충족되지 않거나, 세율 적용이 잘못되는 일이 실제로 자주 발생합니다.

아래 세 가지 항목을 구분해야 합니다.

 

① 1세대 1주택 비과세 여부 판단

비과세 요건을 판정할 때는 피상속인의 보유기간과 거주기간 모두 합산할 수 있습니다.
즉, 상속인은 실제로 오래 보유하지 않았더라도 피상속인이 이미 충분한 기간을 보유·거주한 경우라면 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.

이 구조는 흔히 “상속주택은 기간을 승계한다”는 표현으로 많이 요약되지만, 엄밀하게 보면 “비과세 판정 단계에서만 적용되는 합산 규정”입니다.

 

② 장기보유특별공제(장특공) 계산

장특공은 적용 기준이 완전히 다릅니다.
장특공 계산에 필요한 보유기간은 상속개시일부터 새로 기산합니다.
즉, 피상속인이 20년을 보유했다 하더라도 상속인이 보유한 기간이 3년이 되지 않으면 장특공을 받을 수 없습니다.

거주기간은 더 명확합니다.
상속인의 실제 거주기간만 인정되며, 피상속인의 거주기간은 장특공 계산에 포함되지 않습니다.

실무에서는 “비과세 판단에서는 기간 승계 O / 장특공 계산은 승계 X”라는 구분을 확실히 해둘 필요가 있습니다.

 

③ 세율 판단(기본세율·단기양도세율)

세율 판단을 위한 보유기간 계산은 장특공과는 또 다릅니다.
이때는 피상속인이 취득한 때부터 양도일까지의 전체 기간을 보유기간으로 사용합니다.
따라서 상속인이 실제로는 매우 짧게 보유했더라도 피상속인 보유기간을 모두 합산하여 기본세율을 적용할 수 있습니다.

예를 들어 피상속인이 2년 이상 보유한 주택은 상속인이 1년만 들고 있다가 팔아도 기본세율을 적용할 수 있습니다.

 

 

▣ 정리해 보면 구조는 다음과 같습니다

 

계산 항목	피상속인 기간 합산 여부	계산 기준
1세대1주택 비과세 판정	✔ 인정	보유·거주기간 모두 승계
장기보유특별공제	✖ 불인정	상속개시일부터 새로 계산
세율 적용(기본세율/단기양도)	✔ 인정	피상속인 취득일부터 계산

이 기준을 섞어서 적용하면 상속주택 양도 시 세율과 장특공이 모두 엉키게 되므로 반드시 항목별로 분리해 판단해야 합니다.

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2️⃣ 상속주택 사례로 보면 기준이 더 명확해진다

아버지로부터 주택을 상속받은 사람이 1년 6개월 뒤 매도한 사례를 가정해 보면 다음과 같습니다.

• 상속개시일 ~ 양도일: 1년 6개월
• 피상속인 취득일 ~ 양도일: 8년 3개월

이때 결과는 다음처럼 나옵니다.

▪ 장특공

보유기간 = 상속개시일부터 계산 → 1년 6개월 → 3년 미만 → 장특공 적용 불가

▪ 세율

보유기간 = 피상속인 취득일부터 계산 → 8년 3개월 → 2년 이상 보유 → 기본세율 적용

 

 

3️⃣ 증여취득 – 취득일은 ‘등기일’, 그리고 10년 내 매도 시 이월과세 검토가 필수

증여받은 부동산은 취득일이 등기접수일로 확정됩니다.
계약일, 잔금일 등은 취득일 판단과 무관하며, 등기일이 불명확할 경우 접수일자 기준으로 판단합니다.

취득가액은 증여세 신고가액이 그대로 양도세 취득가액이 되므로, 증여세 신고 당시 평가금액 결정이 향후 양도소득세에도 이어진다는 점을 유의해야 합니다.

 

10년 내 양도 시 ‘이월과세’ 적용

배우자 또는 직계존비속 간 증여는 증여 후 10년 내 양도하면 수증자의 양도가 아니라 증여자의 양도로 보아 세금을 계산합니다.

 

이 구조는 아래 항목들이 모두 증여자 기준으로 환원되는 것을 의미합니다.

• 취득가액: 증여자의 취득가액
• 보유기간: 증여자의 보유기간
• 장특공: 증여자 기준

예를 들어, 부모가 1억에 취득한 아파트를 자녀에게 10억 평가로 증여했다가 자녀가 2년 뒤 12억에 양도하면, 실제 수증자의 보유·취득 사실과 무관하게 부모의 낮은 취득가액(1억)을 기준으로 세금을 계산합니다.

 

이월과세가 확대된 이후에는 증여 후 곧바로 양도하는 구조의 대부분이 단기고세율로 귀결되므로, 증여 계획 단계에서부터 양도 일정까지 함께 검토해야 합니다.

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4️⃣ 입주권·자기건축 등 특수취득의 취득일 판정

상속·증여가 아닌 특수한 취득 형태는 별도의 취득일 기준을 사용합니다.

• 입주권 취득일: 관리처분계획인가일
• 완공된 주택: 사용승인일 또는 등기일·잔금일 중 빠른 날
• 자기건축 건물: 사용승인서 교부일
• 교환·현물출자: 등기접수일

입주권과 완공된 주택은 취득일이 서로 다르기 때문에, 양도소득세 계산 시 보유기간이 각각 달라지는 점이 실무에서 자주 문제가 됩니다.

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5️⃣ 실무에서 자주 발생하는 혼동과 오류

실제 상담 과정에서 가장 자주 발생하는 오류는 다음과 같습니다.

1. 상속주택의 장특공 보유기간을 피상속인 기간까지 포함한다고 오해
2. 증여계약일이 취득일이라고 잘못 이해
3. 증여 후 10년 이내 양도하면서 이월과세 적용 여부를 검토하지 않음
4. 입주권 취득일을 매매계약일로 잘못 판단
5. 부담부증여에서 채무 인수분 양도세 신고 누락
6. 증여세 평가를 지나치게 낮게 신고해 양도세 부담이 커지는 사례

이러한 오류는 대부분 “취득일과 보유기간을 계산하는 기준이 무엇인지 정확히 구분하지 않은 데서” 발생합니다.

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6️⃣ 취득일은 단순한 날짜가 아니라 전체 세금 구조를 결정한다

상속·증여 부동산의 취득일과 보유기간은 항목마다 기준이 다르게 적용되며,
비과세 판정·장기보유특별공제·세율 적용이 서로 다른 계산 구조를 사용합니다.

 

핵심은 다음과 같습니다.

• 상속
  • 취득일: 상속개시일
  • 비과세 판단: 피상속인 기간 승계
  • 장특공: 상속개시일부터 새로 계산
  • 세율: 피상속인 취득일부터 계산
• 증여
  • 취득일: 등기일
  • 10년 내 양도 시 이월과세 적용 여부 확인
• 특수취득
  • 유형별 취득일 기준 별도 적용

양도 시점에 임박해 취득일을 다시 검토하는 방식은 종종 불리한 결과를 만들 수 있고, 특히 상속·증여는 해당 날짜 하나가 세금 규모를 크게 바꿀 수 있기 때문에 양도 계획을 세우기 전 반드시 정확한 취득일·보유기간 구조를 검토하는 것이 필요합니다.

 

 

 

 

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