상속주택 특례 한 번에 정리 ― 주택 수 제외·양도 순서·우선순위 해설

상속으로 인해 집이 한 채 더 생기는 상황은 생각보다 흔합니다.
부모님이 남겨둔 주택을 물려받으면, 본인 명의로 이미 보유한 주택과 합쳐 자연스럽게 2주택 형태가 되기 때문입니다.

 

일반 규정만 보면 다주택자에 해당되어 1세대 1주택 비과세가 제한되는 것으로 보이지만, 세법은 상속이라는 특수성을 고려하여 상속주택 특례라는 별도 규정을 마련해두고 있습니다.

 

이 특례는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항·제3항을 기반으로 하고 있으며, 상속으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우라도 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 인정받을 수 있도록 한 제도입니다.

 

즉, 상속주택을 비과세하는 것이 아니라, “상속주택을 주택 수 계산에서 제외해주는 방식”이라고 이해하는 것이 더 정확합니다.

상속주택 특례 핵심요약 — 주택 수 제외·양도 순서 정리

상속으로 2주택? → 상속주택 ‘제외’, 일반주택 먼저 팔면 비과세

상속주택은 1채만 인정 소유기간 → 거주기간 → 거주여부 → 시가 순

특례 안 되는 경우 3가지 ,일반주택 먼저 양도해야 비과세

공동상속 판정·장특공·필수 체크 — 상속주택은 ‘주택 수 제외’가 핵심

1️⃣ 상속주택 특례의 핵심 구조

상속주택 특례는 구조가 명확합니다.
먼저 ‘상속주택’과 ‘일반주택’을 구분한 뒤, 특정 순서로 양도했을 때 비과세를 인정하는 방식입니다.

 

● 상속주택
: 피상속인이 생전에 보유하던 주택 1채를 의미하며, 재개발·재건축 지역의 입주권을 상속받아 준공된 주택도 포함됩니다.

 

● 일반주택
: 상속개시 당시 상속인이 이미 보유하던 주택 또는 입주권·분양권 완공주택

 

● 효과
: 두 주택 중 “일반주택을 먼저 양도”하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용

 

즉, 상속주택을 먼저 매도하면 특례는 작동하지 않습니다.
상속으로 인해 부득이하게 주택이 추가된 상황을 고려하여 “일반주택을 먼저 팔 수 있도록 인정하는 장치”라고 볼 수 있습니다.

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2️⃣ 상속주택은 단 1채만 인정된다 — 우선순위 규정

상속주택은 여러 채 중에서 1채만 선택됩니다.
시행령에서는 이를 위해 우선순위 조항을 두고 있는데, 실무에서 많은 오해가 발생하는 부분이기도 합니다.

 

우선순위는 다음과 같습니다.

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택
2. 소유기간이 같다면 → 거주기간이 가장 긴 주택
3. 소유기간·거주기간 모두 같다면 → 상속개시 당시 실제 거주하던 주택
4. 거주 사실이 없고 모두 동일하면 → 기준시가가 가장 높은 주택 (동일하면 상속인이 선택 가능)

즉, 피상속인이 여러 주택을 보유했더라도 상속주택은 “정확히 1채”만 인정됩니다.

 

특히 재개발·재건축으로 인해 입주권이 2개 이상으로 전환된 경우에도 상속 당시 기준으로 1채만 유효하므로,
입주권 숫자가 늘어난다고 해서 상속주택이 여러 채가 되는 일은 없습니다.

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3️⃣ 특례가 적용되지 않는 경우

다음 상황에 해당하면 상속주택 특례는 배제됩니다.

 

● 상속개시일로부터 2년 이내에 증여받은 주택 → 실질적으로 상속이 아닌 증여에 가깝다고 보기 때문입니다.

● 상속인이 피상속인과 단순히 세대를 합친 경우→ ‘동거봉양 목적’이 아닌 단순 합가는 인정되지 않습니다.

● 상속 외 방법으로 취득한 주택을 포함하려는 경우 → 매매나 증여로 취득한 주택은 상속주택 특례의 대상이 아님

 

이 세 가지는 법령에서 명확히 제외하고 있으므로, 상속주택 특례를 적용할 때 반드시 확인해야 할 기본 전제입니다.

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4️⃣ 일반주택을 먼저 양도할 때 비과세가 성립

상속주택 특례의 구조는 “상속주택을 비과세한다”는 의미가 아닙니다.
상속주택은 어디까지나 주택 수 계산에서 제외되는 역할을 할 뿐이며, 비과세 여부는 일반주택이 기본 요건을 충족하는지에 따라 결정됩니다.

 

즉, 일반주택이 다음 요건을 충족해야 비과세가 가능합니다.

• 보유기간 2년
• 조정대상지역 취득 시 2년 거주
• 고가주택 여부 등 일반 규정 동일 적용

상속주택은 이때 주택 수에서 빠지므로 비과세 조건만 충족하면 해결되는 구조입니다.
반대로, 상속주택이 먼저 양도되면 이 특례는 적용될 수 없습니다.

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5️⃣ 공동상속 시 소유자 판정 기준(제155조 제3항)

상속주택을 여러 명이 공동으로 상속받는 경우가 많습니다.
이때, 세법은 각 상속인의 지분율과 실제 거주 여부 등을 기준으로 “누가 이 주택의 소유자로 보일 것인가”를 판단합니다.

판정 기준은 다음 순으로 진행됩니다.

1. 해당 주택에 실제 거주하는 사람
2. 1번이 없으면 → 최연장자

이 규정은 일반주택을 양도할 때 상속주택을 누구의 주택으로 볼 것인지 판단하는 기준이 되므로, 장기보유특별공제와 주택 수 산정에서도 중요한 요소가 됩니다.

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6️⃣ 장기보유특별공제와 상속주택

상속주택 특례는 장기보유특별공제 적용을 배제하지 않습니다.
시행령 제159조의4는 상속주택 특례가 적용되는 경우에도 장특공 산정이 가능하다고 규정합니다.

 

특히 공동상속의 경우, “공동상속인 중 가장 긴 거주기간을 대표 기준으로 인정”하는 특징이 있습니다.

예를 들어, 공동상속인 중 한 명이 상속주택에 10년 이상 거주한 이력이 있다면, 다른 상속인도 그 거주기간을 기준으로 장특공을 적용받을 수 있습니다.

 

다만, 상속 후 별도의 거주가 없다면 거주기간이 0이 되므로 공제율이 낮아질 수 있고, 실거주 여부가 절세 전략에 영향을 미칠 수 있습니다.

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7️⃣ 동거봉양 합가·혼인 합가 규정은 별도로 존재

상속주택 특례와 헷갈리기 쉬운 규정이 “동거봉양 합가”와 “혼인 합가”입니다.

 

● 동거봉양 합가(제155조 제4항)

• 직계존속 60세 이상
• 합가로 인해 2주택이 된 경우
• 합친 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택 비과세

● 혼인 합가(제155조 제5항)

• 혼인으로 인해 2주택이 된 경우
• 혼인일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택 비과세

 

 

8️⃣ 실무에서 반드시 점검해야 할 핵심 포인트

상속주택 특례는 법령 구조는 명확하지만 실제 적용 과정에서는 오해가 잦습니다.

 

특히 다음 항목은 실무에서 반복적으로 확인해야 하는 부분입니다.

•  상속으로 인해 2주택이 된 것이 맞는지
•  상속주택 선정 우선순위가 정확한지
•  상속개시일 기준 2년 이내 증여 여부 확인
•  일반주택을 먼저 양도하는 구조인지
•  공동상속 시 대표 소유자 판정 여부
•  장기보유특별공제 적용 가능성 및 거주기간 확인
•  상속 당시 입주권·재건축 여부에 따른 주택 수 판정 차이

특히 양도 순서는 절세 여부를 사실상 결정하는 요소이기 때문에 실무에서는 사전에 구조를 먼저 설계한 후 양도 일정을 확정하는 방식이 안정적입니다.

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✅  상속주택 특례의 핵심은 “주택 수 제외”라는 점

상속주택 특례는 상속받은 집 자체를 혜택으로 보호해주는 제도가 아닙니다.
특례의 목적은 상속으로 인해 불가피하게 늘어난 주택을 “일반주택 비과세 요건 판정에서 주택 수 산정에서 제외해주기 위한 장치”입니다.

 

따라서 실무적으로 가장 중요한 두 가지는 다음과 같습니다.

1. 상속주택은 정확히 1채만 인정된다.
2. 일반주택을 먼저 양도해야 비과세가 가능하다.

이 원칙만 정확히 이해해도 상속 과정에서의 양도세 구조를 안정적으로 관리할 수 있습니다.
상속 이후 주택 처분 계획, 보유전략, 장기보유특별공제 여부까지 실무적으로 연계해 검토한다면 세 부담을 최소화하면서도 신고 구조는 훨씬 명확해집니다.

 

 

 

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