일시적 2주택 비과세 요건 총정리 ― 1년·3년 규정과 연장 가능 여부 완벽 해설

이사를 준비하면 흔히 “새집 잔금이 먼저” 오는 일이 발생합니다.
기존 집(종전 주택)이 아직 팔리지 않았지만 이사 일정은 이미 정해져 있어, 두 집을 잠시 동시에 보유하게 되는 구조입니다. 주택의 위치나 시장 상황에 따라 매각이 지연되기도 하죠.

 

원칙적으로는 이렇게 되면 ‘일시적 다주택자’가 되고, 이 경우 비과세가 깨져 양도세가 과세됩니다. 특히 조정대상지역이라면 중과세 가능성까지 더해져 부담이 지나치게 커질 수 있습니다.

 

이런 불합리한 부분을 조정하기 위해 마련된 제도가 바로 일시적 2주택 비과세 특례입니다.
주거이전에 따른 불가피한 중복보유를 인정해 일정 요건을 충족하면 종전 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 그대로 적용하도록 하는 제도입니다.

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1️⃣ 일시적 2주택 특례의 기본 구조

특례의 기본 틀은 비교적 단순합니다.

• 종전 주택을 일정 기간 이상 보유했고
• 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되었으나
• 새 집을 산 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 → 종전 주택은 여전히 비과세 판단을 받게 됩니다.

실무에서 중요한 것은 “기본 원칙은 단순하지만 실제 적용은 복잡하다”는 점입니다.

 

특히 기준일 판단(잔금 vs 등기), 보유기간 예외, 3년 기한 연장 사유, 수용·협의매수 시 잔존주택 판정 등 다양한 세부 요소를 정확하게 정리해야만 비과세가 지켜집니다.

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2️⃣ 종전주택 ‘1년 이상 보유’ 요건 ― 예외 규정이 존재

일시적 2주택 특례는 원칙적으로 종전 주택을 1년 이상 보유해야 합니다.

 

전근, 취학, 질병 치료·요양 등 불가피하게 새 집을 먼저 취득해야 하는 상황도 있습니다.
이 경우에는 기존 주택의 보유기간 요건을 완화해주는 단서가 적용됩니다.

단, 여기에는 객관적 증빙이 반드시 필요합니다.
전근명령서, 의사소견서, 학교 증빙 등 사실 관계를 명확히 보여줄 자료가 없으면 인정이 어렵습니다.

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3️⃣ 신규 취득일부터 ‘3년 이내 양도’ ― 가장 엄격한 요건

일시적 2주택의 가장 핵심적인 요건은 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다는 점입니다.

 

기간 계산 시 실수하기 쉬운 포인트는 다음과 같습니다.

• 취득일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날
• 양도일은 잔금 수령일과 등기접수일 중 빠른 날
• 기간 계산은 그 다음 날부터
• 3년은 ‘정확한 달력 기준’으로 계산
• 하루라도 초과되면 기본적으로 비과세 불가

실무에서는 특히 잔금 일정이 예상보다 늦어지거나, 등기 접수가 다음 영업일로 밀리는 경우가 많습니다.
이 한두 일 차이가 비과세 여부를 완전히 갈라놓기도 합니다.

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4️⃣ 3년 초과 시 가능한 ‘연장 규정’ 

시장 상황이 좋지 않거나 재개발·수용 등 외부 요인으로 인해 종전 주택 양도가 3년 안에 이루어지지 못하는 경우,
일부 사유에 한해 최대 5년까지 유예를 인정하는 규정이 존재합니다.

연장 가능 사유는 다음과 같은 유형으로 한정됩니다.

1. 한국자산관리공사(KAMCO)에 매각을 의뢰한 경우
2. 법원 경매가 진행되고 있는 경우
3. 국세징수법에 따른 공매 절차가 진행 중인 경우
4. 재개발·재건축·소규모정비사업 등으로 현금청산금 미수령 상태
5. 수용재결·매도청구 소송이 진행 중이거나, 대금을 아직 지급받지 못한 경우

이 항목 외의 사유는 인정되지 않습니다.
예를 들어 “부동산 경기 침체라서 팔기 어려웠다”, “집이 잘 안 나갔다” 같은 사유는 적용이 불가능합니다.

또한 이 규정을 적용하려면 반드시 문서로 입증할 수 있어야 합니다.
매각 의뢰서, 경매개시결정문, 공매 공고, 청산 미수령 통지서 등이 요구됩니다.

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5️⃣ 공공수용·협의매수 발생 시: 잔존 주택 5년 규정

종전주택이 공공사업으로 인해 일부 수용되거나 협의매수되는 경우도 있습니다.
이 경우에는 종전주택의 “잔존 부분”을 수용일 기준으로 5년 이내에 양도하면, 해당 양도 역시 종전주택의 연장으로 보아 비과세 특례가 인정됩니다.

즉, 공공사업으로 인해 일정 부분이 불가피하게 매각된 경우라도 남은 부분을 5년 안에 처분한다면 특례 효력은 그대로 이어지는 구조입니다.

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6️⃣ 취득 순서·양도 순서가 틀리면 특례 자체가 불가

일시적 2주택 특례는 기본적으로 순서 요건이 확실합니다.

1. 종전주택 취득
2. 일정 기간 보유
3. 신규주택 취득
4. 신규 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도

중간에서 순서가 뒤바뀌면 특례는 성립하지 않습니다.
예를 들어, 새 집을 사기 전에 종전 주택 보유 요건을 충족하지 못했다면 특례가 안 되고, 둘 사이에 증여나 상속이 개입되면 별도의 규정으로 판정하게 됩니다.

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7️⃣ 사례로 보는 비과세·과세 갈림길

📌 사례 1

종전 주택을 8개월 보유한 상태에서 새 집을 취득한 사례.
부득이한 사유가 없는 한, 기본 보유 1년 요건 미충족으로 비과세 불가.

 

📌 사례 2

신규 주택 취득 후 3년이 1개월 지난 후 양도.
연장 사유(경매·공매·청산 미수령 등)가 없다면 비과세 불가.

 

📌 사례 3

재개발로 인해 현금청산금을 받지 못한 상태에서 3년을 초과한 경우.
청산 미수령을 증빙하면 연장이 가능하고, 비과세 유지.

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8️⃣ 실무 체크리스트 

✔ 종전주택 보유기간 정확한 확인
✔ 신규주택 취득일 자료(계약서·잔금이체·등기접수)
✔ 양도일 자료(계약서·잔금수령·등기 접수)
✔ 달력 기준으로 3년 계산
✔ 연장 사유 발생 시 증빙 확보

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🧾 마무리 ― 규정은 단순해 보이지만, 판단은 복잡하다

일시적 2주택 비과세 규정은 핵심 구조가 단순합니다.
그럼에도 실무에서는 “날짜 계산 오류”, “서류 누락”, “예외 규정 오해” 등으로 인해 비과세가 부인되는 사례가 상당히 많습니다.

 

결국 핵심은 세 가지입니다.

1. 기준일은 ‘잔금·등기 중 빠른 날’
2. 3년은 하루도 초과하면 적용 불가
3. 연장 사유는 조문에 열거된 사유만 인정

 

이 세 가지를 정확히 관리하면 대부분의 리스크는 예방할 수 있습니다.
특히 이사 일정이 유동적인 경우에는 잔금일을 일정표에 표시해두고, 새로운 일정이 생길 때마다 즉시 다시 계산하는 습관이 중요합니다.

 

 

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