2025 연말정산 주택임차차입금 원리금상환액 공제 심화 정리

주택임차차입금 원리금상환액 공제는 연말정산에서 전세대출을 이용한 근로자들이 가장 많이 기대하는 항목 중 하나입니다.
하지만 실제 신고 단계에서는 “전세대출을 받았는데 공제가 안 된다”는 문의가 반복됩니다.

이는 제도 자체가 복잡해서라기보다, 차입 구조와 시점 요건, 대출 주체 요건을 동시에 충족해야 하는 구조이기 때문입니다.

이 글에서는 제도의 개요 설명은 최소화하고, 실무에서 실제로 공제가 배제되는 지점을 중심으로 정리합니다.

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1. 주택임차차입금 원리금상환액 공제

이 공제는 소득공제 항목입니다.
과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주(일정 요건 충족 시 세대원 포함)가 전세금이나 월세보증금을 마련하기 위해 차입한 자금의 원리금 상환액의 40%를 근로소득금액에서 공제하는 구조입니다.

 

다만 이 항목은 “전세대출이 있으면 자동 적용”되는 구조가 아니라, 누구에게서 빌렸는지, 언제 빌렸는지, 어떤 경로로 지급됐는지에 따라 적용 여부가 갈립니다.

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2. 가장 먼저 구분되는 지점은 ‘어디에서 빌렸는지’입니다.

주택임차차입금은 차입 상대방에 따라 요건이 완전히 달라집니다.
이 구분을 정확히 이해하지 못하면, 원리금을 성실히 상환했더라도 공제가 배제됩니다.

아래 표는 실무에서 가장 중요한 금융기관 차입과 개인 차입의 차이를 정리한 것입니다.

구분	금융기관 차입	개인 차입
차입 상대방	은행·보험사·주택도시기금 등 법령상 대출기관입니다.	대부업 등을 경영하지 않는 거주자입니다.
차입 시점 요건	입주일·전입일 중 빠른 날 전후 3개월 이내입니다.	입주일·전입일 중 빠른 날 전후 1개월 이내입니다.
급여 요건	별도의 총급여 제한이 없습니다.	총급여 5천만 원 이하 요건이 적용됩니다.
자금 지급 방식	임대인 계좌로 직접 입금되어야 합니다.	차입 및 상환 사실이 명확히 입증되어야 합니다.
실무상 특징	요건만 맞으면 적용이 비교적 안정적입니다.	요건 하나라도 틀리면 공제 배제 위험이 큽니다.

실무에서는 개인에게 빌린 전세자금이 이 표의 요건을 하나라도 충족하지 못해 공제가 부인되는 경우가 많습니다.

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3. 차입 ‘시점’ 요건에서 가장 많이 탈락

주택임차차입금 공제에서 핵심 요건 중 하나는 차입 시점입니다.
금융기관 차입의 경우, 임대차계약서상의 입주일과 주민등록표상의 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 이내에 차입한 자금이어야 합니다.

이 요건은 신규 임대차계약뿐 아니라, 계약 연장·갱신 시에도 동일하게 적용됩니다.
또한 기존 주택에서 다른 주택으로 이주하는 경우에도, 이주 전 주택의 입주일과 전입일을 기준으로 판단합니다.

대환대출의 경우에는 새로운 대출일이 아니라 기존 차입금의 차입일을 기준으로 본다는 점도 자주 놓치는 부분입니다.

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4. ‘임대인 계좌 직입금’ 요건은 형식이 아니라 핵심

금융기관 차입의 경우, 차입금은 원칙적으로 임대인의 계좌로 직접 입금되어야 합니다.
다만 금융기관이 임차인 계좌로 입금했다가 다시 회수하여 임대인 계좌로 송금한 구조라면, 실질적으로는 직입금으로 인정될 수 있습니다.

이 요건을 충족하지 못하면, 실제로 전세금에 사용했더라도 공제가 배제됩니다.
전세자금이 다른 용도로 섞여 흐른 경우에는 특히 문제가 됩니다.

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5.개인 차입은 ‘저리 차입’ 요건도 함께 검토

개인에게서 차입한 전세자금은 총급여 요건뿐 아니라, 이자율 요건도 충족해야 합니다.
일정 기준보다 낮은 이자율로 차입한 경우에는, 형식상 차입이 있더라도 주택임차차입금으로 인정되지 않습니다.

또한 일반 법인이나 각종 공제회로부터 차입한 전세자금은, 개인 차입으로도 인정되지 않아 공제 대상에서 제외됩니다.

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6. 사내대출·특수한 대출은 대부분 공제가 배제됩니다.

대출기관 소속 근로자가 해당 기관으로부터 소속 근로자만을 대상으로 한 저리 사내대출을 받은 경우에는, 주택임차차입금 공제가 적용되지 않습니다.

전세자금이라는 실질만 보고 판단하기 쉽지만, 이 항목은 차입 구조를 매우 엄격하게 봅니다.

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7. 한도 구조

주택임차차입금 원리금상환액 공제는 단독으로 400만 원 한도가 적용되는 구조가 아닙니다.
주택마련저축 소득공제와 합산하여 연 400만 원 한도가 적용됩니다.

따라서 이미 주택청약종합저축 공제를 받고 있다면, 주택임차차입금 공제로 실제 적용 가능한 금액은 줄어들 수 있습니다.

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8. 정리

주택임차차입금 원리금상환액 공제는 전세대출 여부보다
차입 상대방, 차입 시점, 자금 흐름이 핵심입니다.

특히

• 개인 차입인지 금융기관 차입인지
• 입주·전입일 기준 시점 요건을 충족했는지
• 임대인 계좌로의 자금 지급이 확인되는지

이 세 가지에서 대부분 공제 여부가 갈립니다.

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원천-527, 2011.08.25.
근로소득이 있는 거주자가 주택을 임차하기 위하여 차입한 차입금이 대출기관 및 대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 차입한 차입금에 해당하지 않는 경우에는 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제를 적용할 수 없는 것임.

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법규소득2014-112, 2014.06.02.
소득세법 시행령 제112조 제4항 및 별표1의2에 따른 대출기관 소속 근로자가 해당 대출기관으로부터 소속 근로자만이 대출받을 수 있는 주택임차차입금을 저리로 대출받아 해당 주택임차차입금의 원리금을 상환하는 경우 소득세법 제52조 제4항 및 같은 법 시행령 제112조 제4항에 따른 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제를 적용할 수 없는 것임.

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사전-2018-법령해석소득-0835, 2019.04.26.
소득세법 시행령 제112조 제4항 제1호 나목을 적용함에 있어 금융기관이 주택임차자금 차입금을 임차인의 계좌로 입금시켰다가 금융기관이 이를 회수하여 임대인의 계좌로 직접 송금한 것은 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금한 것에 해당하는 것임.

 

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