2025 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 정리― 1주택인데도 공제에서 빠지는 구조

2025년 연말정산에서 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 여전히 공제금액 규모가 큰 항목입니다.
다만 “주택이 1채인데도 공제가 안 된다”는 사례가 매년 반복됩니다.
이는 제도 자체가 복잡해서라기보다, 적용 시점을 기준으로 판단하는 요건이 많기 때문입니다.

이 글에서는 제도 요약보다는, 어디서 공제가 끊기는지를 기준으로 구조를 정리합니다.

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1️⃣ 장기주택저당차입금 공제의 기본 틀

장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 소득공제 항목입니다.
즉, 이자상환액 전액이 공제대상 금액이 되지만, 연수·금리·상환방식에 따라 한도가 강하게 제한됩니다.

 

적용 대상은 다음 요건을 충족해야 합니다.

• 근로소득이 있는 거주자입니다.
• 과세기간 종료일 현재 무주택 또는 1주택 세대입니다.
• 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 주택입니다.
• 해당 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 또는 주택도시기금에서 차입한 대출입니다.

여기까지는 비교적 명확하지만, 실제 탈락은 이 다음 단계에서 발생합니다.

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2️⃣ “취득 당시 기준시가”에서 많이 엇갈립니다

장기주택저당차입금은 현재 기준시가가 아니라 ‘취득 당시 기준시가’를 기준으로 판단합니다.
2024년 1월 1일 이후 취득분부터는 이 기준이 6억 원 이하로 상향되었습니다.

 

실무에서 자주 생기는 오류는 다음과 같습니다.

• 현재 공시가격이 6억 원 이하라서 된다고 오해하는 경우입니다.
• 취득 당시 기준시가가 6억 원을 초과했다면, 이후 가격이 내려와도 적용되지 않습니다.
• 공시 전 차입의 경우에는, 차입일 이후 최초 공시된 가격을 기준으로 판단합니다.

이 단계에서 이미 상당수가 탈락합니다.

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3️⃣ 차입 시점 요건이 가장 많이 놓치는 부분입니다

장기주택저당차입금은 차입 시점 요건이 매우 엄격합니다.

 

원칙적으로는

• 소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 차입해야 합니다.

다만, 예외가 존재합니다.

• 주택을 양수하면서 기존 저당대출 채무를 인수한 경우에는
  3개월 요건을 적용하지 않습니다.
• 이 경우에도 취득 당시 기준시가 6억 원 요건은 그대로 적용됩니다.

차입 시점을 벗어나면, 이후 아무리 장기간 상환을 해도 공제 자체가 성립하지 않습니다.

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4️⃣ 1주택이어도 공제가 배제되는 구조

장기주택저당차입금 공제는 주택 수 판단을 과세기간 종료일 기준으로 합니다.

 

중요한 포인트는 다음과 같습니다.

• 과세기간 중 일시적으로 2주택이었더라도 12월 31일 현재 1주택이면 공제 대상이 됩니다.
• 반대로, 기존 주택에 거주 중이더라도 12월 31일 현재 2주택이면 전액 배제됩니다.
• 세대 구성원이 보유한 주택도 모두 포함됩니다.
• 무허가주택, 사업용·판매목적 주택도 주택 수에 포함됩니다.

“나는 실거주 1주택인데 왜 안 되느냐”는 질문의 상당수가 이 지점에서 발생합니다.

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5️⃣ 세대주와 세대원, 실제 거주 요건의 차이

세대주 여부에 따라 적용 요건이 달라집니다.

• 세대주는 실제 거주 여부와 관계없이 적용됩니다.
• 세대원이 공제를 받는 경우에는 해당 주택에 실제 거주하고 있어야 합니다.

또한, 세대주가

• 주택임차차입금
• 주택마련저축
• 장기주택저당차입금

어느 것도 공제를 받지 않는 경우에만 세대원이 적용 가능합니다.

이 조건을 놓치면 세대원 공제는 바로 배제됩니다.

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6️⃣ 공제 한도를 좌우하는 핵심: 연수·금리·상환방식

이자상환액 전액이 공제 대상이지만, 실제 혜택은 한도 구조로 결정됩니다.

📌 2024.1.1. 이후 지급분 기준 주요 한도

상환기간	상환방식·금리	연간 한도
15년 이상	고정금리 + 비거치식 분할상환	2,000만 원
15년 이상	고정금리 또는 비거치식 분할상환	1,800만 원
15년 이상	기타	800만 원
10년 이상 15년 미만	고정금리 또는 비거치식 분할상환	600만 원

여기서 중요한 점은 다음과 같습니다.

• 고정금리란, 전체 차입금의 70% 이상을 상환기간 동안 고정금리(5년 단위 변경 포함)로 지급하는 경우입니다.
• 비거치식 분할상환은 거치기간이 1년 이내이고, 매년 일정 기준 이상의 원금을 상환해야 합니다.

이 요건을 충족하지 못하면, 같은 대출이라도 한도가 크게 줄어듭니다.

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7️⃣ 대환·연장·명의 변경 시 특히 주의해야 합니다

다음과 같은 경우에는 공제가 끊기거나 새로 성립하지 않습니다.

• 배우자 명의 대출을 본인 명의로 단순 변경한 경우
• 공동명의 주택에서 차입자 명의만 변경한 경우
• 상환기간 요건을 충족하기 전에 잔액을 일시 상환한 경우

반면, 금융기관 간 대환이더라도

• 기존 차입일을 기준으로
• 상환기간 요건을 유지한다면
  공제가 유지되는 경우도 있습니다.

이 부분은 예규 판단이 누적된 영역이라, 구조를 정확히 봐야 합니다.

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8️⃣ 정리하면

장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 “주담대가 있으면 자동으로 되는 공제”가 아닙니다.

특히 다음 네 가지는 반드시 함께 봐야 합니다.

• 취득 당시 기준시가
• 차입 시점(3개월 요건)
• 과세기간 종료일 주택 수
• 연수·금리·상환방식에 따른 한도 구조

이 중 하나라도 어긋나면, 1주택이라도 공제는 통째로 빠집니다.

 

기획재정부 소득세제과-6, 2024.01.03.
○ 장기주택저당차입금 차입자가 해당 주택에 저당권을 설정하여 다른 금융기관으로부터 차입한 장기주택저당차입금으로 기존 금융기관의 장기주택저당차입금을 즉시 상환하는 경우에도 소득세법 시행령 제112조 제10항 제2호에 해당하는 것임. 동 해석은 회신일 이후 신고하거나 연말정산하는 분부터 적용됨

 

원천-488, 2009.06.04.
○ 장기주택저당차입금이 있는 근로자가 차입금의 상환기간 중 차입금의 잔액을 일시에 상환하여 해당 과세기간에는 동 차입금이 상환기간 요건을 충족하지 못한 경우, 해당 과세기간에 지급한 해당 차입금의 이자상환액에 대하여는 소득공제를 적용하지 아니함

 

사전-2024-법규소득-0032, 2024.06.26.
○ ｢소득세법」제52조제5항제4호에 따른 장기주택저당차입금에 대한 이자를 무주택자인 세대주가 지급한 경우에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 동법동조에 따른 한도액의 범위 내에서 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제할 수 있는 것임. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니하는 것임

 

서면-2025-원천-0344, 2025.02.24.
○ “고정금리 방식”에서 “5년 이상의 기간 단위로 금리를 변경하는 경우”란 상환기간 동안 5년 이상의 기간마다 금리를 변동하는 경우에도 고정금리에 포함한다는 의미로 상환기간이 15년 이상이면서 “비거치식 분할상환 방식”과 “고정금리 방식”에 해당하지 않는 경우의 공제 한도는 800만원임

 

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