종부세 주택분 이렇게 계산한다｜세율·공제·1세대1주택 혜택 총정리

종합부동산세는 매년 계산 구조가 바뀌지는 않지만, 주택분 계산 방식은 여전히 가장 많이 헷갈리는 영역입니다.
특히 공시가격 합산·기본공제·공정시장가액비율·재산세 공제처럼 단계가 여러 겹이다 보니,

“도대체 어디서부터 틀렸는지 모르겠다”는 질문이 실무에서 끊이지 않습니다.

 

이번 글에서는 2025년 기준 주택분 종부세 계산 흐름, 그리고 많은 분들이 궁금해하는 1세대 1주택 특례 적용 방식을 실제 계산 예시와 함께 정리했습니다.
단순히 표를 보여주는 방식이 아니라, “왜 그 숫자가 나오는지”를 이해할 수 있도록 구성했습니다.

 

특히 초보자도 흐름만 따라오면 계산이 자연스럽게 이어지도록 7단계 로직 + 통합 세율표 + 3가지 케이스 종합표를 하나의 구조로 묶었습니다.

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1️⃣ 주택분 종부세 계산은 ‘순서’가 전부

종부세 공식은 복잡해 보이지만 흐름은 명확합니다.
아래 7단계를 그대로 따라가기만 하면 대부분의 계산은 자연스럽게 풀립니다.

 

✔ 주택분 종부세 계산 흐름(7단계)

1. 전국 공시가격 합산
2. 기본공제 차감(일반 9억 / 1세대 1주택 12억)
3. 공정시장가액비율 60% 적용 → 과세표준
4. 주택 수별 세율표로 산출세액 계산
5. 동일 과표 구간 재산세 공제
6. (1세대 1주택) 연령·보유기간 세액공제
7. 세부담상한(150%) 확인

특히 재산세 공제 → 세액공제 → 세부담상한 순서가 자주 뒤바뀌는 실수 포인트입니다.

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2️⃣ 기본공제 + 공정시장가액비율

종부세는 공시가격 그대로 계산하지 않습니다.
가장 먼저 기본공제로 과세 범위가 크게 변합니다.

 

✔ 기본공제

• 일반 : 9억
• 1세대 1주택 : 12억
  → 동일 공시가격 주택이라도 세대 구성에 따라 과세 대상 여부가 달라짐

다음은 공정시장가액비율 60%.

공제 후 남은 금액의 60%만 실제 과세표준으로 반영됩니다.

즉, 공제와 비율 조합만으로도 과세표준이 크게 축소됩니다.

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3️⃣ 주택 수별 세율 구조

아래 표는 실무에서 가장 많이 쓰는 세율표를 2주택 이하 / 3주택 이상 중과를 함께 비교할 수 있도록 통합 정리한 것입니다.

 

과세표준 구간	2주택 이하 세율	3주택 이상 세율
3억 이하	0.5%	—
6억 이하	0.7%	—
12억 이하	1.0%	1.2%
25억 이하	1.3%	2.0%
50억 이하	1.5%	3.2%
94억 이하	2.0%	4.0%
94억 초과	2.7%	5.0%

👉 포인트

• 같은 과표라도 3주택 이상이면 세율이 훨씬 높음
• 누진공제를 반드시 적용해야 올바른 세액이 계산됨
• 이 표 하나면 대부분의 종부세 산출 과정이 정리됨

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4️⃣ 3가지 케이스 비교(최종 세액이 어떻게 달라지는지 한눈에)

 

아래는 공시가격과 주택 수만 다르게 설정해 실제로 최종 세액이 어떻게 달라지는지 보여주는 요약표입니다.

 

✔ 종부세 3가지 케이스 종합 비교표

 

구분	1세대 1주택 (65세·10년보유·15억)	2주택 (공시 20억)	3주택 이상 (공시 30억)
① 공시가격 합계	15억	20억	30억
② 기본공제	12억	9억	9억
③ 과세표준(60%)	(15−12)×60% = 1.8억	(20−9)×60% = 6.6억	(30−9)×60% = 12.6억
④ 적용 세율(누진공제)	0.5% / 공제없음	1.0% / 240만	2.0% / 1,440만
⑤ 산출세액	90만	420만	1,080만
⑥ 재산세 공제	−40만 → 50만	−200만 → 220만	−500만 → 580만
⑦ 세액공제(해당 시)	70% → 35만	없음	없음
⑧ 최종 종부세	약 15만 원	약 220만 원	약 580만 원

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5️⃣  “왜 이렇게 차이가 나는가?”

✔ 1세대 1주택

기본공제 12억으로 과세표준이 작고, 연령·보유기간 세액공제로 최대 80%까지 절세 가능.
그래서 공시가격 15억 주택도 실제 부담은 10만 원대 수준.

 

✔ 2주택

세액공제가 없기 때문에 계산 구조가 단순함. 재산세를 뺀 금액이 거의 그대로 최종세액이 됨.

 

✔ 3주택 이상

세율 자체가 중과이므로 같은 과세표준이라도 세액이 훨씬 크게 증가. 기본공제·비율은 동일하지만 세율층이 다르기 때문에 차이가 큼.

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6️⃣ 1세대 1주택 특례 — 세액이 큰 폭으로 줄어드는 이유

1세대 1주택자는 종부세 전 과정에서 특례가 겹쳐 적용됩니다.

 

① 기본공제 12억

9억 → 12억으로 과세범위부터 크게 축소.

 

② 세액공제(최대 80%)

• 연령: 60세 20%, 65세 30%, 70세 이상 40%
• 보유기간: 5년 20%, 10년 40%, 15년 이상 50%
  → 두 공제 합산 최대 80%까지 공제 가능 (주의: 재산세 공제 후 적용해야 함)

③ 세부담상한 150%

전년도 총세액 대비 150%를 넘지 않도록 제한. → 갑작스러운 세금 폭증 방지 장치

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7️⃣ 실무에서 가장 자주 틀리는 부분

실무에서는 다음 상황에서 문의가 많습니다.

• 상속주택: 일정 요건 시 주택 수 제외
• 일시적 2주택: 유예 기간 내면 1주택 인정
• 지방 저가주택(공시 3억 이하): 주택 수 제외
• 공동명의: 단독명의 방식 선택 가능(신청 필요)

대부분의 판정은 가족관계증명서·상속관계서류·등기부 등 사실관계 서류로 확인되므로, 기초 증빙이 핵심입니다.

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✔  종부세는 “순서 + 특례”만 알면 어렵지 않다

정리하면 종부세 계산은
기본공제 → 비율 → 세율 → 재산세 공제 → 세액공제 → 상한 규정
이 흐름을 정확히 지키는지가 전부입니다.

1세대 1주택자는 3단계 특례 덕분에 부담이 크게 줄고, 반대로 다주택자는 세율 구조 때문에 완전히 다른 결과가 나옵니다.

 

 

 

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🏠 재산세 총정리 2편: 계산 방법과 실제 세액 예시