재산세의 모든 것｜6월1일 기준·납세자 판정·과세표준 구조 완벽 해설

재산세는 매년 여름마다 빠짐없이 찾아오는 보유세입니다.
그런데 실무에서 가장 많이 받는 질문이 있습니다.
“집을 산 지 얼마 되지도 않았는데 왜 1년치 재산세가 나오죠?”
“종부세랑 재산세는 뭐가 어떻게 다른가요?”

 

이 질문의 답은 사실 단 하나, 6월 1일 기준입니다.
재산세는 이 날짜에 누가 소유자인지로 1년 세금이 통째로 결정됩니다.
그래서 매매일이 하루만 달라져도 납세자가 바뀌는 일이 실무에서 매우 흔합니다.

 

이번 글에서는 2025년 기준 재산세의 구조·과세기준일·납세자 판단 기준을 가장 실무적으로 정리해 드립니다.
세금을 줄이는 방법보다 먼저, ‘어떤 원리로 부과되는지’를 이해하는 것이 핵심입니다.

---

1️⃣ 재산세의 본질 — 보유 사실만으로 과세되는 ‘순수 보유세’

재산세는 「지방세법」 제104조에서 규정합니다.

 

핵심은 단순합니다. 그 재산을 갖고 있다는 이유만으로 부과되는 세금이라는 점입니다.

• 소득이 있든 없든
• 거래를 했든 말든
• 임대를 놓았든 비워두었든

모두 관계 없습니다.

그래서 실무에서는 “잠만 자도 나가는 세금”이라는 말이 종종 나옵니다.
소득세와 달리 ‘벌어서’ 내는 세금이 아니라 보유하고 있다는 것 자체가 과세요건이라는 점이 재산세의 본질입니다.

---

2️⃣ 재산세 vs 종부세 — 성격도, 부과 주체도 모두 다르다

항목	재산세	종합부동산세
세목	지방세	국세
부과 주체	시·군·구	국세청
과세 대상	모든 부동산 보유자	공시가격 기준 초과 보유자
과세 기준일	6월 1일	6월 1일

재산세는 모든 부동산 보유자가 내는 기본 보유세이고, 종부세는 일정 기준 이상 고가 부동산 보유자에게 추가로 붙는 세금입니다.

 

즉, 👉 “재산세는 기본세, 종부세는 추가세”

이 한 문장으로 정리할 수 있습니다.

---

3️⃣ 과세기준일 — “6월 1일에 누가 소유자인가” 단 하루가 모든 걸 바꾼다

재산세에서 가장 중요한 규정이 바로 과세기준일(6월 1일)입니다.
이 날 ‘명의상 소유자’가 그 해 전체 재산세를 부담합니다.

 

따라서 보유 기간은 사실상 의미가 없습니다.

• 5월 31일 등기 완료 → 매수인이 재산세 전액 부담
• 6월 2일 등기 완료 → 매도인이 재산세 부담

이런 상황은 실무에서 자주 발생합니다. 특히 매매 잔금·등기 일정이 기준일과 가까울 때 “누가 부담하느냐”를 두고 공방이 생기기도 합니다. 결국 기준일 하루 차이로 1년 세금이 바뀌는 구조죠.

---

4️⃣ 누가 납세의무자인가 — 단순 명의주의이지만 ‘실질 소유자’ 예외도 존재

「지방세법」 제107조는 납세의무자를 6월 1일 현재의 소유자로 규정합니다.

 

다만, 예외도 있습니다.

• 등기가 늦었지만
• 매수인이 이미 대금을 지급하고
• 부동산을 실제 사용·점유하고 있다면

실무에서는 실질 소유자로 보아 과세하는 경우가 있습니다. (주택 매수 직후 입주해 거주한 사실이 명확하다면 이 예외가 성립할 수 있습니다.)

즉, 원칙은 “등기부 기준”이지만, 경우에 따라 실질 소유자 판단이 개입될 여지가 있습니다.

---

5️⃣ 과세대상 재산 — 주택만의 세금이 절대 아니다

재산세는 이름 때문에 ‘집에만 내는 세금’으로 오해하기 쉽습니다.
하지만 실제 과세 범위는 매우 넓습니다.

 

✔ 과세대상 

• 주택: 건물 + 부속토지
• 건축물: 상가, 공장, 창고, 오피스텔 등
• 토지: 나대지, 잡종지, 사업용·비사업용 토지
• 종합합산토지(비사업용): 나대지·잡종지 등
• 별도합산토지(사업용): 공장·상가 부속토지
• 분리과세토지: 농지·임야·골프장용지 등
• 선박·항공기: 일정 요건 시 과세

즉, 재산세는 부동산뿐 아니라 각종 자산 보유 전반을 포괄하는 지방세라는 점을 꼭 기억해야 합니다.

---

6️⃣ 공정시장가액비율 — 공시가격을 100% 과세하지 않는 이유

재산세는 공시가격 전액을 세율에 곱하지 않습니다.
공정시장가액비율이라는 조정 장치를 통해 과세표준을 낮춰 계산합니다.

 

2024~2025년 기준 대표 비율은 다음과 같습니다.

자산 종류	공정시장가액비율
주택	40~80% (1세대 1주택: 30~70%)
토지·건축물	50~90%

 

예를 들어 공시가격이 5억 원인 경우, 주택은 보통 60% 수준인 3억 원이 과세표준이 됩니다.

이 비율이 존재하기 때문에 공시가격이 급등해도 세부담이 즉시 폭증하지 않도록 완충 역할을 합니다.

---

7️⃣ 재산세의 납부 구조 — 7월·9월 ‘2회 분납형’

재산세는 한 번에 부과되지 않습니다.
매년 다음과 같이 두 번 나누어 고지됩니다.

시기	부과 대상
7월 (16~31일)	주택 1/2 + 건축물
9월 (16~30일)	주택 1/2 + 토지

 

또한 총 세액이 20만 원 이하라면 7월에 한 번만 부과되는 일시납 구조입니다.

즉, 다가오는 여름과 초가을 두 번에 걸쳐 고지서를 받는 이유는 바로 이 구조 때문입니다.

---

8️⃣ 지역마다 세액이 다른 이유 — 조례로 세율 조정 가능

재산세는 지방세이기 때문에 지방자치단체가 일부 세율을 조정할 수 있습니다.
대표적인 예가 도시지역분 재산세(기본 0.14%)입니다.

지방의회 조례로 0.23%까지 인상할 수 있어 같은 공시가격이라도 지역마다 세액이 달라지는 현상이 생깁니다.

실무에서는 “왜 옆 지역보다 세금이 많죠?”라는 질문이 나올 때 바로 이 조례 차이가 원인입니다.

---

✅ 정리하며

• 재산세는 보유 그 자체에 과세되는 지방세입니다.
• 6월 1일 현재 소유자가 1년 세금을 부담합니다.
• 과세대상은 주택·토지·건축물뿐 아니라 선박·항공기까지 포괄합니다.
• 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 산출합니다.
• 7월(주택·건물), 9월(토지) 두 번에 걸쳐 고지됩니다.
• 지역별 조례에 따라 세율 차이가 생길 수 있습니다.

---

✍️ 한 줄 요약

“재산세는 6월 1일에 누가 주인이냐로 결정된다. 그 하루가 1년 세액을 나눈다.”

 

 

 

📚 함께 보면 좋은 글
🏠 재산세 총정리 2편
명의신탁과 취득세, 누가 세금을 내야 할까?
과점주주의 제2차 납세의무, 실제 사례로 본 쟁점과 대응