명의신탁 취득세 누가 내나?｜매도인 인지 여부로 달라지는 납세의무(2025 기준)

 

부동산을 거래하다 보면 의외로 흔히 등장하는 상황이 있습니다.
“돈은 내가 냈는데, 등기는 다른 사람 이름으로 해두자.”
겉으로 보기엔 단순히 명의를 잠시 빌린 것처럼 보이지만, 세법에서는 이 구조가 취득세 납세의무자를 완전히 바꿔버립니다.

 

같은 명의신탁이라도 매도인이 그 사실을 알고 있었는지에 따라 취득세 부담자가 완전히 뒤바뀝니다.

오늘은 명의신탁의 구조를 정확히 나누고, 대법원 판례 기준으로 누가 취득세 납세의무자가 되는지
실무적으로 정리해드립니다.

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1️⃣ 취득세의 본질 — 세금은 ‘등기 명의자’가 아니라 ‘실제 취득자’에게 부과

취득세는 「지방세법」 제7조 제1항에서 다음과 같이 규정합니다.

“취득세는 재산을 취득한 자에게 부과한다.”

 

즉, 세금의 기준은 ‘누가 재산을 실제로 취득했는가’입니다.
세금을 내기로 한 사람이 아니라, 대금을 부담해 소유권을 얻은 사람이 납세의무자가 됩니다.

 

기본 구조는 다음과 같습니다.

• 과세표준: 취득 당시 가액(매매가·상속가액·증여 재산가액 등)
• 성립 시기: 취득일(매매는 잔금 지급일, 상속은 개시일, 증여는 계약일)
• 판단 기준: 등기 명의보다 ‘실질적 취득자’

바로 이 지점에서 명의신탁이 취득세 분쟁의 핵심이 됩니다.

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2️⃣ 명의신탁이란? — 실명법 위반이자 조세상 매우 중요한 요소

명의신탁이란, 실제 소유자가 다른 사람 명의로 등기하는 행위입니다.
예를 들어 대금은 A가 냈는데, 등기는 B로 하는 방식이죠.

부동산실명법 제3조에 따르면 명의신탁 약정은 무효이며, 과징금·형사처벌 대상이 될 수도 있습니다.

 

하지만 세금은 실명법과 별개로 ‘실질 과세 원칙’이 적용됩니다.
그래서 “등기자(B)”가 아니라 “실제 취득자(A)”가 과세대상인 상황이 발생합니다.
다만 명의신탁의 구조에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.

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3️⃣ 명의신탁의 두 가지 구조 — 매도인의 인지 여부가 핵심

명의신탁은 매도인이 신탁관계를 알고 있느냐에 따라 크게 두 방식으로 구분됩니다.

 

(1) 3자간 등기명의신탁

매도인이 명의신탁 사실을 알고 있는 형태입니다.

 

구조 예시

• A: 대금 지급자(실질 취득자)
• B: 명의수탁자(등기 명의자)
• 매도인: 명의신탁 사실을 알고 있음

이 구조에서는 매도인이 A가 ‘진짜 매수자’임을 알고 있으므로 법률관계가 A ↔ 매도인 사이에서 형성됩니다.

 

👉 결론: 취득세 납세의무자는 A(명의신탁자)
B는 단순히 이름만 빌려준 사람일 뿐, 취득세와 무관합니다.

 

(2) 계약 명의신탁

매도인이 명의신탁 사실을 전혀 모르는 경우입니다.

 

구조 예시

• A: 대금 지급자
• B: 명의수탁자
• 매도인: B를 실제 매수자로 인식

이 경우 매도인은 B를 ‘유일한 매수자’로 보고 거래를 마치게 됩니다.
따라서 민법상 완전한 소유권은 B에게 귀속됩니다.

 

👉 결론: 취득세 납세의무자는 B(명의수탁자)
대금을 실제로 낸 A는 이 구조에서는 “취득자”로 인정되지 않습니다.

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4️⃣ 대법원 판례로 보는 납세의무자 판정

✅ 판례 1. 3자간 등기명의신탁 → 대금 낸 사람이 납세의무자

 

대법원 2018.3.22. 선고 2016두43110

• A가 전액 대금을 지급
• 매도인은 명의신탁 사실을 알고 있음
• 등기는 B 명의로 이전

💬 대법원 판단
“실제 취득자는 대금을 지급한 A이므로, 취득세 납세의무자는 A이다.”

→ 세무상 ‘실질 취득자’가 기준이라는 명확한 판례.

 

✅ 판례 2. 계약 명의신탁 → 등기 명의자가 납세의무자

대법원 2009.2.12. 선고 2008두11716

• A가 돈을 주어 B가 매수
• 매도인은 B와만 계약 체결
• A의 존재를 전혀 모름

💬 대법원 판단
“매도인이 명의신탁 사실을 모른 이상, 계약상 소유권은 B에게 완전히 귀속된다.”

→ 취득세 납세의무자는 B
A는 이 구조에서 취득자로 인정되지 않습니다.

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5️⃣ 유형별 취득세 납세자 비교표

 

구분	3자간 등기명의신탁	계약 명의신탁
매도인의 인지 여부	알고 있음	모름
대금 낸 사람	A	A
등기 명의자	B	B
소유권 귀속	A	B
취득세 납세의무자	A	B

이 표만 정확히 이해해도 실무 분쟁의 90%는 정리됩니다.

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6️⃣ 실무 유의사항 — 실제 분쟁은 이런 부분에서 발생한다

① 명의신탁 자체가 불법

실명법 위반은 과징금·형사처벌이 가능하므로 세금 문제를 떠나 명의신탁 자체를 피해야 합니다.

 

② 취득세는 ‘실질과세’

단순히 등기 명의만 보고 판단하면 안 됩니다. 대금 흐름, 계약 당사자, 매도인의 인지 여부가 모두 판단 요소입니다.

 

③ 중복 납부 시 환급 가능

간혹 A와 B가 둘 다 취득세를 낸 경우가 있는데, 「지방세기본법」 제50조에 따라 경정청구로 환급이 가능합니다.

 

④ 매도인 인지 여부가 핵심

실제로 취득세 소송에서 가장 자주 다투는 요소가 바로 이 부분입니다.
계약서, 자금 출처, 계좌이체 내역 등 증빙 관리가 절대적으로 중요합니다.

 

⑤ 명의수탁자의 위험

계약 명의신탁의 경우 B가 취득세를 부담하게 되며, 동시에 실명법 위반 위험까지 부담합니다.
“이름만 빌려줬다”가 세금 폭탄으로 이어질 수 있습니다.

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7️⃣ 결론 — 취득세의 기준은 언제나 ‘실질’

정리하면 다음 한 문장입니다.

“취득세는 형식이 아닌 실질이 기준이며, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지가 납세의무자를 결정한다.”

• 3자간 명의신탁 → 대금 낸 A가 취득세 부담
• 계약 명의신탁 → 등기 명의자 B가 취득세 부담

부동산 거래에서는 “누가 대금을 냈는가”, “매도인이 이를 인지했는가”를 정확히 파악하지 않으면 취득세 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.
실명으로 투명하게 거래하는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.

 

 

 

 

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