보증금 잃지 않으려면? ― 임차인이 직접 하는 미납국세 열람 절차 총정리

전세·월세 계약을 앞둔 임차인이 가장 두려워하는 것 중 하나는 “집주인이 세금을 체납하고 있지는 않을까?”라는 불안입니다.

 

문제는 등기부등본에는 세금 체납이 표시되지 않는다는 점입니다.
겉으로 깨끗해 보여도 이미 수천만 원의 국세가 밀려 있을 수 있고, 이 경우 임차보증금은 경매 시 순식간에 후순위로 밀려 위험해집니다.

 

이러한 불안을 줄이기 위해 2023년부터 임대인 동의 없이 세입자가 직접 미납국세를 열람할 수 있는 제도가 도입됐습니다.
그러나 이 제도는 적용 대상, 신청 기간, 제출 서류가 세세하게 구분되어 있어 정확한 이해가 필요합니다.

 

이번 4편에서는 미납국세 열람제도 전체를 구조적으로 정리해, 실제로 임차인이 어떻게 활용해야 보증금을 지킬 수 있는지를 설명합니다.

“계약 직후부터 잔금 전까지 임차인은 직접 열람할 수 있습니다.”

“계약 직후부터 잔금 전까지 임차인은 직접 열람할 수 있습니다.”

 

“홈택스 신청 후 세무서에서 미납국세를 직접 확인할 수 있습니다.”

1️⃣ 이 제도가 왜 필요한가 – 등기부로는 알 수 없는 ‘숨은 리스크’

세금 체납은 등기부등본에 나오지 않습니다.
압류가 걸리기 전까지는 외부에서 확인할 방법이 없었고, 과거에는 집주인의 서면 동의 없이는 열람 자체가 불가능했습니다.

이 때문에 전세사기 피해가 급증했고, 국회와 국세청이 전세임차인을 보호하기 위해 열람권을 임차인에게 직접 부여한 것입니다.

즉, “보증금을 지키기 위한 최소한의 정보 접근권”이 처음으로 마련된 셈입니다.

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2️⃣ 누가 열람할 수 있나 – ‘임차인’뿐 아니라 ‘임차 예정자’도 가능

열람할 수 있는 대상은 다음과 같습니다.

 

✔ 임차 예정자

계약서를 작성했지만 아직 잔금을 지급하지 않은 자.

단, 보증금이 1,000만 원을 초과해야 임대인 동의 없이 열람 가능합니다.
보증금 1,000만 원 이하라면 여전히 집주인 동의가 필요합니다.

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3️⃣ 언제 열람할 수 있나 – 잔금 전까지만 가능 (핵심)

이 제도의 가장 중요한 포인트는 “타이밍이 매우 짧다”는 것입니다.

 

✔ 열람 가능 기간

계약 체결일 ~ 잔금 지급 전날까지

 

잔금을 지급하고 입주하는 순간, 열람권은 사라집니다.
따라서 임차인은 계약 직후 바로 신청해야 합니다. 하루만 늦어도 제도를 이용할 수 없습니다.

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4️⃣ 신청 방법 – 홈택스 신청 → 세무서 방문 확인

열람 방식은 두 가지입니다.

 

📌 방법 1 : 홈택스 사전 신청 + 세무서 방문

1. 홈택스 접속
2. [신청/제출] → [주요 세무서류 신청] 선택
3. ‘미납국세 등 열람신청’ 클릭
4. 임대차계약서 첨부
5. 관할 세무서 방문하여 직원 입회 하에 열람

중요한 제한

• 출력, 촬영, 캡처, 복사 모두 불가
• 오직 직원이 보는 앞에서 육안 확인만 가능

 

📌 방법 2 : 세무서 직접 방문 신청 (대리 신청 가능)

대리 신청도 가능하지만, 다음 서류가 필요합니다.

• 위임장
• 임차인 신분증
• 임대차계약서 사본

홈택스는 본인만 신청 가능, 직접 방문은 대리 신청 가능이라는 점이 다릅니다.

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5️⃣ 제출 서류 – 임대인 동의 여부에 따라 달라진다

✔ 임대인 동의 없는 경우 (보증금 1,000만 원 초과)

• 미납국세 열람신청서
• 임차인 신분증
• 임대차계약서 사본

✔ 임대인 동의가 있는 경우

• 열람신청서(임대인 서명 포함)
• 임대인·임차인 신분증

동의 여부가 제출 서류를 완전히 갈라놓기 때문에 계약서 작성 시 보증금 규모가 제도 활용 가능 여부를 좌우합니다.

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6️⃣ 열람하면 어떤 정보가 보이나 – ‘현재 미납된 국세’만

열람 시 확인 가능한 정보는 다음 두 가지입니다.

1. 고지서가 발부되었지만 미납된 국세
2. 신고했으나 납부하지 않은 국세

즉, 체납된 상태의 국세 내역만 제공되며, 지방세는 전혀 포함되지 않습니다.

 

✔ 지방세 체납은 어디서 확인하나?

→ 관할 시·군·구청 세무과에서 확인해야 함 (별도 절차)

또한 열람 사실은 세무서에서 임대인에게 통보합니다.
임차인이 몰래 확인하는 구조는 아닙니다.

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8️⃣  임차인을 위한 실무 체크리스트

아래 5단계만 따라도 대부분의 리스크를 차단할 수 있습니다.

1.  계약 후 즉시 홈택스에서 ‘미납국세 열람신청’
2.  보증금이 1,000만 원 초과하는지 확인
3.  세무서 방문하여 직원 입회 하에 체납 여부 확인
4.  결과에 따라 잔금 지급 여부 결정
5.  체납 발견 시 계약 해제·전세보증보험 등을 즉시 검토

 

 

정리

미납국세 열람제도는 단순히 ‘열람’이 목적이 아니라 임차인의 보증금을 지키기 위한 사전 리스크 차단 장치입니다.

 

핵심은 다음 네 가지입니다.

• 보증금 1,000만 원 초과 → 집주인 동의 없이 열람 가능
• 열람 시점은 잔금 지급 전까지만
• 출력·복사 불가, 직원 입회 하에 열람
• 지방세는 별도 확인 필요

단 한 번의 확인이 수천만 원의 손실을 막을 수 있습니다.

 

 

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