임차인은 어떤 경우에 국세보다 앞설까? ― 소액임차인·특례·가장계약 핵심 가이드

이전 글에서 다룬 내용은 비교적 단순했습니다.
“국세는 원칙적으로 최우선이고, 임차인은 확정일자로 그 순위를 앞당긴다.”
하지만 실제 임대차 현장에는 이 원칙을 그대로 적용하기 어려운 상황이 많습니다.
세입자를 보호하기 위해 법이 따로 마련해둔 예외 규정들이 존재하기 때문입니다.

 

이번 글에서는
① 소액임차인 보호,
② 당해세 특례,
③ 근로자 우선권,
④ 가장계약 추정 규정
이 네 가지를 중심으로, 임차보증금이 예상과 다르게 보호되거나 반대로 밀려나는 상황을 정리해보겠습니다.

“소액임차인·대신변제·임금채권은 국세보다 먼저 보호됩니다.”

“당해세·상가임차인·가족간계약은 임차보증금보다 앞설 수 있습니다.”

“소액기준·확정일자·체납세액 확인이 보증금 보호의 핵심입니다.”

 

1️⃣ 소액임차인 최우선변제 ― ‘국세보다 앞서는 유일한 기본 장치’

세금이나 근저당권보다 임차인이 먼저 배당받을 수 있는 유일한 제도가 바로 소액임차인 최우선변제권입니다.
이는 일반 임차권과는 완전히 다른 별도의 보호장치로, 조건만 충족하면 국세 우선원칙과 관계없이 일정 금액을 먼저 가져갈 수 있습니다.

 

2025년 기준 인정 범위는 다음과 같아요.

• 서울: 보증금 1억 6,500만 원 이하 → 최우선변제 5,500만 원
• 수도권 과밀억제권역(세종·용인·화성·김포 포함): 보증금 1억 4,500만 원 이하 → 4,800만 원
• 광역시: 보증금 8,500만 원 이하 → 2,800만 원
• 그 밖의 지역: 보증금 7,500만 원 이하 → 2,500만 원
  (단, 최우선변제금은 주택가격의 50%를 넘을 수 없음)

이 기준을 충족하면 국세보다 먼저 배당됩니다.
즉, 확정일자와 법정기일 순서가 아무리 불리해도, 최소한 위 금액만큼은 확보할 가능성이 높다는 뜻입니다.

 

✔ 실무 코멘트
국세·저당권·확정일자 순서를 모두 뒤집을 수 있는 장치는 이것뿐입니다.
보증금 규모가 작을수록 실제 체감 보호가 상당히 큽니다.

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2️⃣ 당해세(상속세·증여세·종부세) ― 부동산에 붙어있는 세금은 원칙적으로 ‘절대 우선’

모든 국세가 동일한 순위를 갖는 것은 아닙니다.
그 부동산 자체에 부과되는 세금을 당해세라고 하는데, 상속세·증여세·종합부동산세가 여기에 해당합니다.

 

당해세는 법이 명확히 규정합니다.

「국세기본법」 제35조 제3항에 따라 배당 시 다른 권리보다 먼저 충당됩니다

 

그래서 임차인의 확정일자가 아무리 빨라도 그 건물에 상속세나 증여세가 부과되어 있다면, 당해세가 먼저 배당되고 임차보증금은 바로 다음 순위로 밀립니다.

 

▶ 예외: ‘대신변제 특례’

단, 주택임차인은 예외를 하나 부여받습니다.
대항요건 + 확정일자를 갖춘 주택임차인에게는 국세청이 당해세보다 임차보증금을 우선하도록 대신변제 특례를 적용할 수 있습니다.

 

✔ 상가 임차인은 이 예외가 적용되지 않습니다.

 

✔ 실무 코멘트
‘국세보다 앞선다 → 당해세는 예외 → 그러나 주택임차인에는 다시 예외’

이슈가 자주 발생하는 영역이니 계약 시 반드시 체크해야 합니다.

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3️⃣ 근로자 임금·퇴직금 우선권 ― 세금보다도 더 앞서는 채권

임차권과 직접 연결되는 규정은 아니지만, 조세채권보다 앞서는 채권이 ‘아예 없다’고 생각하면 큰 오해입니다.

「국세기본법」 제35조 제1항 제5호는 근로자의 임금·퇴직금·재해보상금은 국세보다 우선한다고 명시합니다.

즉, “국가는 항상 1순위”가 아니라는 의미죠.
사람의 생계와 직결되는 채권은 법이 더 먼저 보호합니다.

 

✔ 실무 코멘트
이 규정 때문에 배당표 상에서 임차인이 예상보다 한 단계 더 밀리는 경우도 간혹 있습니다.

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4️⃣ 특수관계인과의 가장계약 ― 가족끼리 한 임대차는 특히 의심받는다

국세청은 세금을 피하기 위해 가족 간 허위 임대차계약을 체결하는 사례를 매우 민감하게 봅니다.

그래서 「국세기본법」 제35조 제6항은 이렇게 규정합니다.

국세 법정기일 전 1년 이내에 특수관계인과 체결한 임대차·저당권·가등기담보는 가장계약으로 추정한다.

 

즉,

• 체납을 피하려고 가족 명의로 임차계약서를 쓰거나
• 확정일자를 먼저 받을 목적으로 형식만 만든 계약

이런 경우 실제 임대차가 아닌 것으로 판단할 수 있다는 의미입니다.

 

✔ 실무 포인트
“추정”이기 때문에 완전히 부정되는 건 아닙니다.
그러나 특수관계인 계약은 일반 계약보다 입증 강도가 훨씬 높게 요구됩니다.

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5️⃣ 예외 규정이 실제로 어떻게 작동하는가 (사례 2개 비교)

사례 ① 소액임차인으로 보호된 경우

• 경기도 화성, 보증금 1억 2천.
• 지역 기준(1억 4,500만 이하)에 해당 → 최우선변제 4,800만 원 확보.
• 국세가 있어도 위 금액만큼은 먼저 가져갈 수 있었음.

 

사례 ② 상가 임차인이 당해세에 밀린 경우

• 광주에서 상가 보증금 9천만 원.
• 건물에 증여세 체납(당해세) 발생 → 확정일자보다 당해세가 1순위.
• 주택이 아니므로 예외 규정 적용 X → 보증금 상당 부분 손실.

 

✔ 실무 코멘트
예외가 “임차인을 무조건 구해주는 장치”는 아니다.
오히려 임차인의 권리가 세목 따라 크게 달라지기 때문에 계약 전에 반드시 구조를 판단해야 한다.

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6️⃣ 임차인이 실제로 해야 하는 절차(실무 체크리스트)

• 소액임차인 기준 확인: 지역별 기준을 먼저 체크
• 최우선변제금 한도 파악: 서울 5,500만 원 등
• 대항요건·확정일자 즉시 확보
• 임대인 체납세액 열람: 보증금 1천만 원 초과 시 동의 없이 열람 가능
• 당해세 여부 확인: 종부세·증여세·상속세 부과 이력 체크

이 다섯 가지만 체크해도 위험도가 크게 줄어듭니다.

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7️⃣ 핵심 정리

• 소액임차인은 국세보다 먼저 보호된다.
• 당해세는 원칙적으로 절대 우선이나, 주택임차인은 특례로 예외 적용 가능.
• 근로자 임금·퇴직금은 조세채권보다 우선한다.
• 특수관계인과의 계약은 가장계약으로 추정돼 보호받기 어렵다.

결국 국세 우선권의 예외는 다양하지만, 각 규정이 적용되는 상황을 정확히 알아야 보증금을 지킬 수 있다.

 

 

 

 

 

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