집주인 세금체납, 임차보증금이 먼저일까? ― 국세 우선권과 확정일자 기준 총정리

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 먼저 확인하는 건 누구나 아는 기본 절차입니다.
근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 압류가 있는지, 겉으로 보이는 위험은 여기서 대부분 드러나죠.
그런데 실제 현장에서는 등기부에 나오지 않는 위험이 더 치명적입니다.

임대인의 세금 체납이 바로 그 부분입니다.

 

국세는 등기부에 흔적을 남기지 않습니다.
하지만 한 번 체납이 발생하면, 그 집이 경매·공매로 넘어가는 순간 임차보증금이 바로 위험군에 들어갑니다.
세법이 국세채권을 대부분의 민간 채권보다 먼저 변제하도록 설계되어 있기 때문입니다.
말 그대로 “국가는 먼저 가져간다”는 구조죠.

등기부엔 안 보이는 위험, 임대인의 세금체납이 더 치명적입니다.

국세는 대부분의 채권보다 먼저 배당되는 강한 권리를 가집니다.

근저당·확정일자·국세 법정기일의 날짜 순서가 모든 걸 결정합니다.

확정일자 하루 차이로 임차보증금 2억을 잃은 실제 사례입니다.

보증금 보호는 결국 날짜 싸움입니다. 확정일자는 최대한 빨리.

1️⃣ 조세채권이 왜 이렇게 강한가?

조세채권은 국가가 행사하는 가장 기본적인 권리입니다.
세금이 있어야 공공서비스가 유지되니까요.
그래서 「국세기본법」 제35조 제1항은 단순하게 규정합니다.

“국세는 다른 채권보다 우선한다.”

 

이 규정 하나가 임차인의 보증금을 무력화하는 경우가 많습니다.
건물이 매각되면 배당 순서에서 국세가 먼저 가져가고, 그 남은 금액으로 근저당권자·임차인이 순서대로 받는 구조이기 때문입니다.

실무에서는 이 조항이 “아무도 모르게 임차인의 순위가 밀리는 순간”을 자주 만들어냅니다.

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2️⃣ 그렇다고 국세가 항상 1등은 아니다

만약 국가가 무조건 1순위라면 시장이 마비됩니다.
은행은 돈을 빌려주지 않고, 임차인은 어디에도 들어가기가 어렵죠.

 

그래서 법은

• 근저당권,
• 확정일자 임차권
  이 두 가지에는 일정 요건을 충족하면 국세보다 먼저 배당받을 수 있도록 길을 열어두고 있습니다.

여기서 핵심은 딱 하나입니다.

 

👉 “누가 먼저 권리를 갖췄는가”

• 국세의 법정기일,
• 근저당권 설정일,
• 임차권 확정일자

이 세 날짜 중 누가 먼저냐에 따라 순위가 그대로 갈립니다.

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3️⃣ 법정기일 — 실무에서는 가장 많이 틀리는 부분

법정기일은 “이 세금이 법적으로 성립한 날”입니다.
이 날짜 하나로 배당 순서가 뒤집히기 때문에 항상 체크해야 합니다.

 

법정기일은 다음과 같이 구분됩니다.

• 신고납부세목(종소세·부가세 등): 신고일
• 고지세목(결정·경정·수시부과): 고지서 발송일
• 압류된 국세: 압류일

즉, 임차인은 확정일자 날짜만 빠르면 안전하다고 생각하지만, 실무에서는 그보다 앞선 세금의 법정기일이 더 빠르면 바로 후순위가 됩니다.

 

이런 사례가 실제 배당표에서 정말 자주 등장합니다.

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4️⃣ 임차보증금이 국세보다 앞서려면?

구조는 간단하지만, 놓치는 사람 많습니다.

① 대항요건을 먼저 갖추고
② 확정일자를 받고,
③ 그 날짜가 국세 법정기일보다 빨라야 합니다.

 

여기서 하루 차이가 임차인의 전 재산을 가르는 경우도 드물지 않습니다.

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5️⃣ 근저당권과의 관계 — 결국 날짜 3개 싸움

은행 근저당권은 등기된 날이 기준입니다. 따라서 배당 순서는 결국 이렇게 계산됩니다.

1. 근저당권 설정일
2. 국세 법정기일
3. 임차권 확정일자

세 날짜의 순서가 바뀌는 순간 배당 순서도 그대로 바뀝니다.

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6️⃣ 실제 사례 — 하루 차이로 2억을 잃은 임차인

• 2010.4.2 은행 근저당 설정
• 2010.5.20 종소세 신고(법정기일)
• 2010.5.30 임차인 확정일자

건물은 공매로 넘어갔고 4억이 배당됩니다. 결과는 간단했습니다.

• 은행: 2억 (근저당 우선)
• 국세: 2억 (확정일자보다 빠름)
• 임차인: 0원

임차인은 단 1원도 돌려받지 못했습니다. 만약 확정일자를 단 하루만 앞당겼어도 결과는 완전히 달라졌습니다.

 

 

7️⃣ 임차인이 꼭 기억해야 할 핵심 세 가지

① 등기부만 깨끗해도 위험요소는 남아 있다.
세금 체납은 절대 등기부에 표시되지 않는다.

 

② 확정일자는 최대한 빨리 받는 것이 원칙이다.
하루 차이로 수억이 갈린다.

 

③ 임대인의 체납 여부를 확인하는 절차가 존재한다.
세무서 열람, 체납세액 조회 위임장 등 활용 가능.

이 세 가지를 알고 있으면 대다수 위험은 피할 수 있습니다.

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8️⃣ 핵심 정리

• 국세는 원칙적으로 대부분의 채권보다 앞선다.
• 그러나 확정일자·근저당권은 요건을 갖추면 국세보다 앞설 수 있다.
• 모든 판단은 날짜의 선후관계로 결정된다.
• 확정일자가 국세 법정기일보다 늦으면 보증금은 보호되지 않는다.

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✍️ 한 줄 정리

임차보증금을 지키는 싸움은 결국 날짜 싸움이다. 확정일자와 대항요건을 국세보다 하루라도 빨리 갖추는 것이 실전 방패다.

 

 

 

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