세금체납 때문에 보증금 날리지 않는 법 ― 계약 전·중·경매 단계별 체크리스트

앞선 1편에서는 국세 우선권의 구조를, 2편에서는 소액임차인·당해세 등 예외 규정을 살펴봤습니다.

이번 3편은 실제로 임차인이 언제 무엇을 해야 보증금을 지킬 수 있는지, 계약 전부터 경매 배당까지 단계별로 정리한 실무 가이드입니다.

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1️⃣ 계약 전 단계 – 가장 중요한 건 ‘정보’다

대부분의 위험은 계약 전에 걸러낼 수 있습니다.
등기부가 깨끗해도 세금 체납은 보이지 않으므로, 계약 전 확인이 핵심입니다.

 

✔ 국세·지방세 체납 확인

2023년 이후로 보증금이 1천만 원을 초과하면 임대인 동의 없이도 국세 체납 열람 가능합니다.
열람 시점은 계약일과 잔금 지급일 사이뿐이므로 이 기간을 놓치지 말아야 합니다.

• 국세 → 홈택스 ‘미납국세 등 열람’ 신청 → 세무서 방문
• 지방세 → 시·군·구청 방문 또는 “지방세체납없음 증명서” 요청

임대인이 납세증명서 제출을 거부한다면, 그 자체가 리스크 신호입니다.

 

✔ 소액임차인 범위 확인

2025년 기준

• 서울: 보증금 1억 6,500만 원 이하
• 수도권 과밀억제권역: 1억 4,500만 원 이하
• 광역시: 8,500만 원 이하
• 기타 지역: 7,500만 원 이하

해당하면 국세·근저당보다 앞서는 최우선변제금을 확보할 수 있습니다.
보증금 규모가 작을수록 이 제도 효과가 매우 큽니다.

 

👉 실무 코멘트
체납 확인 + 소액임차인 여부 확인만 해도 계약 전 위험의 절반은 제거됩니다.

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2️⃣ 계약 직후 – 확정일자와 대항요건은 세트다

계약을 마치면 가장 먼저 해야 할 일은 두 가지입니다.

1. 확정일자를 받기
2. 대항요건을 충족하기

주택은 전입신고 + 거주, 상가는 사업자등록 + 점유가 완성되어야 진짜 권리가 됩니다.
둘 중 하나라도 빠져 있으면 순위가 완전히 달라집니다.

 

✔ 날짜 경쟁의 핵심

세금의 ‘법정기일’과 임대차의 ‘확정일자’ 중 더 빠른 날짜가 승리합니다.
하루 차이가 수천만 원의 보증금을 가르는 경우도 많습니다.

 

👉 실무 코멘트
계약 당일 전입신고를 미루지 말 것. 

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3️⃣ 계약 중 – 임차인은 중간 점검을 해야 한다

임대차 기간이 길면 그만큼 위험도 증가합니다.
계약 당시 체납이 없던 임대인이 중도에 체납할 수도 있기 때문입니다.

근저당이 갑자기 늘면, 세금 체납 또한 이어지는 경우가 많습니다.
장기 계약일수록 “중간 리스크 관리”가 실전 핵심입니다.

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4️⃣ 배당 절차 – 미리 순위 구조만 이해하면 결과가 예측된다

경매나 공매가 개시되면 배당은 아래 순서로 진행됩니다.

1. 집행비용·체납처분비
2. 소액임차인 최우선변제금
3. 당해세(상속세·증여세·종부세) – 다만 주택임차인은 특례 가능
4. 저당권·국세·임차권 → 각자의 날짜 비교

 

이 구조를 알면, 경매가 시작되기 전에 “내 보증금이 어느 정도 회수될지” 판단할 수 있습니다.

 

👉 실무 코멘트
많은 세입자들이 경매 공고가 뜬 후에 대응하지만, 이미 순위는 ‘날짜’로 결정된 상태입니다.

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5️⃣ 실제 사례로 보는 ‘행동의 차이’

사례 ① 대응이 빠른 경우

서울의 A씨는 계약 당일 전입신고와 확정일자를 모두 완료했습니다.
이후 집주인이 소득세를 체납했지만, 그 법정기일이 A씨의 확정일자보다 늦었고 보증금을 전액 회수할 수 있었습니다.

 

사례 ② 대응이 늦은 경우

경기의 B씨는 확정일자를 한 달 뒤에 받았습니다.
그 사이 국세의 법정기일이 먼저 도래했고, 보증금 절반 이상을 잃었습니다.

 

→ 두 사례의 차이는 단순히 “확정일자를 언제 받았는가”였습니다.

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핵심 정리

• 세금 체납은 등기부에 나오지 않는다 → 반드시 체납 확인 필요
• 확정일자 + 대항요건은 시기 싸움이다 → 하루 차이가 결과를 바꾼다
• 소액임차인 제도는 가장 강력한 보호 장치 → 적극 활용
• 배당 순위 구조를 알면 회수 가능성을 예측할 수 있다

 

 

 

 

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