재산세 어떻게 계산될까?｜공정시장가액비율·세율·실제 세액까지 한 번에 정리

 

재산세는 공시가격이 같아도 계산 방식과 용도 구분에 따라 세액이 크게 달라집니다.
특히 1세대 1주택자는 세율이 완화되기 때문에 실제 부담이 예상보다 낮은 경우도 많습니다.
이번 글에서는 재산세의 계산방법, 공정시장가액비율, 세율표, 실제 세액 예시까지 정리합니다.

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1️⃣ 재산세 계산 흐름 ― ‘세율’보다 중요한 건 ‘과세표준’

재산세는 다음 4단계를 순서대로 거쳐 계산됩니다.

 

① 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준

② 과세표준 × 재산세율 = 재산세 본세

③ 도시지역분 재산세 추가(0.14~0.23%)

④ 지방교육세 / 지역자원시설세 부과

 

즉, 단순히 세율표만 보면 오차가 큰 이유가 바로 이 다단계 계산 구조 때문입니다.
실무에서는 과세표준 산정 과정에서 오류가 가장 자주 발생합니다.

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2️⃣ 공정시장가액비율 ― 공시가격이 그대로 세금이 되지 않는 이유

재산세는 공시가격 전액을 적용하지 않고 일정 비율만 반영합니다.
이게 바로 공정시장가액비율입니다.

 

🔹 2025년 기준 비율

 

재산 종류	공정시장가액비율
주택	60% (1세대 1주택 9억 이하: 30~70% 조정 가능)
토지	약 70%
건축물	약 70%

예: 공시가격 5억 원 아파트 → 5억 × 60% = 3억 원(과세표준)

 

💬 실무 코멘트:
공정시장가액비율은 매년 변동 가능하므로, 작년과 세금이 달라진 이유의 대부분은 이 비율 때문입니다.

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3️⃣ 주택 재산세 세율 ― 일반세율 vs 1세대1주택 특례

주택은 과세표준 구간별로 세율이 달라집니다.

 

과세표준	일반 주택 세율	1세대 1주택 특례세율(공시9억이하)
6천만 원 이하	0.1%	0.05%
6천만 ~ 1억5천	0.15%	0.075%
1억5천 초과	0.25%	0.20%

 

💬 실무 코멘트:
특례는 단순 “명의 1채”가 아니라 세법상 1세대 1주택 요건 충족 여부가 핵심입니다.

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4️⃣ 토지 재산세 ― 용도 구분이 세금을 좌우한다

토지는 주택보다 세율 차이가 더 큽니다.

 

토지 구분	용도	세율
종합합산토지	비사업용(나대지·잡종지)	0.2%~0.5%
별도합산토지	공장·상가 부속 토지	0.25%~0.4%
분리과세토지	농지·임야·골프장	0.07%~4%

💬 실무 코멘트:
똑같이 10억 원짜리 토지라도 비사업용이냐, 업무용이냐에 따라 세액이 2배 이상 차이 날 수 있습니다.

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5️⃣ 건축물 재산세 ― 기본은 단순, 예외는 고율

• 일반 건축물: 0.25%
• 주거지역 내 공장: 0.5%
• 골프장·고급오락장: 4%

“상가 vs 유흥시설”의 세율 차이가 매우 크기 때문에 용도 코드 확인이 필수입니다.

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6️⃣ 도시지역분 재산세 ― 도시라면 거의 자동 추가

도시지역이면 재산세 본세 외에 별도로 0.14%~0.23%가 추가됩니다.

💬 실무 코멘트:
재산세 계산 시 이 항목을 빼먹으면 금액이 크게 달라집니다.

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7️⃣ 지방교육세·지역자원시설세 ― 재산세의 ‘부가세’

• 지방교육세: 재산세 본세의 20%
• 지역자원시설세: 주택 제외 과표 0.06%

즉, 재산세는 본세만 계산하면 절반만 계산한 셈입니다.

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8️⃣ 실제 세액 비교(표) ― 세 가지 유형을 한 번에

가장 문의가 많은 3가지 상황을 비교했습니다.

✔ 실제 계산 예시표(가장 실무적인 구성)

 

구분	① 1세대 1주택(공시 5억)	② 비사업용 토지(공시10억)	③ 일반 상가(과표 3억)
공정시장가액비율	60%	70%	70%
과세표준	3억	7억	2.1억
본세 세율	0.20%(특례)	약 0.3%	0.25%
재산세 본세	60만	210만	52.5만
도시지역분	42만	98만	29.4만
지방교육세	12만	42만	10.5만
지역자원시설세	없음	42만	12.6만
총 재산세	114만 원	392만 원	약 105만 원

💬 실무 코멘트:
토지는 부가세(교육세·자원시설세)가 겹치기 때문에 실제 부담이 본세보다 훨씬 크게 느껴집니다.

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9️⃣ 납부 시 유의사항

• 재산세는 7월(주택·토지), 9월(건축물) 두 번 부과
• 납부 지연 시 3% 가산세
• 자동이체 시 소액 공제
• 1세대 1주택 고령자·장기보유자: 지자체 조례에 따라 추가 경감 가능

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✅ 결론: 재산세 계산은 ‘과표→본세→부가세’ 순서만 이해하면 어렵지 않다

재산세는 공정시장가액비율을 통한 과세표준 조정,재산 종류별 세율,도시지역 여부,1세대 1주택 특례 여부까지 고려해야만 정확한 세액이 나옵니다.

같은 공시가격이라도 용도 분류·지역·특례 적용 여부에 따라 세금은 절반 이하로 달라질 수 있다는 점이 핵심입니다.

 

 

 

 

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