소형주택 주택수 포함될까?｜간주임대료는 제외됩니다 (임대소득 핵심 정리)

주택임대소득에서 가장 많이 헷갈리는 부분은 다음입니다.

소형주택은 주택 수에 포함되는지, 그리고 간주임대료를 계산해야 하는지입니다.

결론부터 정리하면 다음과 같습니다.

주택 수에는 포함되지만, 간주임대료 계산에서는 제외됩니다.

이 구조를 정확히 이해하지 못하면  주택 수는 맞게 계산했는데 세금 계산이 틀리는 상황이 발생합니다.

 

이 글에서는 주택임대소득에서 주택 수를 어떻게 판단하는지,특히 소형주택과 공동소유 주택이 어떤 방식으로 반영되는지를
실무 기준으로 정리합니다.

1. 주택임대소득에서 ‘주택 수’가 중요한 이유

주택임대소득 과세는 단순히 임대료 금액만으로 결정되지 않습니다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 몇 채의 주택을 보유하고 있는지입니다.

이 주택 수에 따라 다음이 결정됩니다.

• 과세 여부 (비과세 vs 과세)
• 과세 방식 (분리과세 vs 종합과세)
• 간주임대료 적용 여부

즉, 주택 수 판단은 단순한 참고사항이 아니라 과세 구조 자체를 결정하는 출발점입니다.

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2. 주택 수는 ‘세법 기준’으로 계산됩니다

주택 수는 일반적인 의미와 다르게 소득세법 시행령 기준에 따라 별도로 계산됩니다.

대표적인 기준은 다음과 같습니다.

• 다가구주택 → 원칙적으로 1주택 (구분등기 시 각각)
• 공동소유 주택 → 지분이 큰 자 기준
• 배우자 보유 주택 → 합산
• 전대·전전세 → 임차인 주택으로 포함

이처럼 주택 수는 단순 보유 개념이 아니라 소득 귀속과 과세 목적에 맞게 재구성된 개념입니다.

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3. 소형주택(40㎡·2억원 이하)의 핵심 포인트

실무에서 가장 많이 혼동되는 부분이 바로 소형주택입니다.

다음 요건을 충족하는 경우를 가정해보겠습니다.

• 전용면적 40㎡ 이하
• 기준시가 2억원 이하

이 경우 많은 분들이 “주택 수에서 제외된다”고 이해합니다.

하지만 정확한 구조는 다릅니다.

주택 수에는 포함됩니다.
다만 간주임대료 계산에서는 제외됩니다.

이 차이를 정확히 이해해야 합니다.

정리하면 다음과 같습니다.

• 주택 수 판단 → 포함
• 간주임대료 계산 → 제외

즉, 주택 수와 과세 방식은 서로 다른 기준으로 작동합니다.

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4. 간주임대료 적용 구조

주택임대소득에서 전세보증금이 있는 경우 간주임대료를 계산하여 소득으로 보게 됩니다.

다만 모든 주택에 대해 적용되는 것은 아닙니다.

다음과 같은 경우에는 제외됩니다.

• 소형주택(40㎡ 이하 + 기준시가 2억원 이하)
• 일정 요건 충족 주택

즉, 동일하게 주택 수에는 포함되더라도 과세 계산에서는 제외되는 이중 구조가 존재합니다.

이 부분을 놓치면 주택 수는 맞게 계산했는데 소득 계산이 틀리는 경우가 발생합니다.

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5. 공동소유 주택의 판단 기준

공동명의 주택은 단순히 지분대로 나누어 계산되지 않습니다.

기본 원칙은 다음과 같습니다.

👉 지분이 가장 큰 자의 주택으로 계산

다만 예외가 존재합니다.

다음 조건에 해당하면
지분이 작더라도 주택 보유자로 판단됩니다.

• 임대소득 600만원 이상 발생
• 기준시가 12억원 초과 + 지분 30% 초과

이 구조 때문에
단순히 “지분이 작으니까 괜찮다”는 판단은 위험합니다.

실무에서는
소득 귀속 + 지분 구조를 동시에 검토해야 합니다.

또한 일정 요건에 해당하지 않는 경우에는
주택 수 계산에서 제외되는 구조도 존재합니다.

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6. 주택이 아닌 경우: 사업용 건물과의 구분

주택 수 판단에서 놓치기 쉬운 부분이 하나 더 있습니다.

상시 주거용이 아닌 경우는 주택에서 제외

예를 들어 다음과 같은 경우입니다.

• 업무용으로 사용하는 공간
• 사업용 건물
• 주거 형태가 아닌 시설

이 경우 외형상 건물이라 하더라도 주택 수 계산에서 제외됩니다.

즉, 주택 여부 자체가 먼저 판단되어야 하며, 그 다음에 주택 수 계산이 이루어집니다.

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결론

주택임대소득에서의 주택 수 판단은 단순한 숫자 계산이 아닙니다.

다음과 같은 구조를 정확히 이해해야 합니다.

• 주택 수 판단 기준
• 간주임대료 적용 여부
• 공동소유 주택 처리 방식
• 주택 해당 여부 판단

특히 소형주택의 경우 “주택 수 포함 + 간주임대료 제외”라는 이중 구조를 정확히 이해하지 않으면
과세 판단이 쉽게 틀어질 수 있습니다.

실무에서는 주택 수 자체보다 어떤 기준으로 계산된 주택 수인지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

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관련 예규

■ 소형주택의 주택 수 및 간주임대료 적용
문서번호 서면-2025-소득-3140
주거용 면적이 세대당 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하인 주택은 주택 수 계산에는 포함되나, 간주임대료 계산에서는 제외된다.

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■ 공동소유 주택의 주택 수 판단
문서번호 서면-2025-소득-1582
일정 요건에 해당하지 않는 공동소유 주택은 간주임대료 적용을 위한 주택 수 계산에서 제외된다.