다가구주택인데 다주택 됩니다｜지분 양도 시 주택수 판단 핵심

다가구주택은 전체를 한 번에 양도하면 1주택으로 보지만, 구분등기하거나 지분만 양도하는 경우에는 각각 별도의 주택으로 판단될 수 있습니다.

 

이 때문에 같은 다가구주택이라도 양도 방식에 따라 1주택 비과세가 적용되기도 하고, 반대로 다주택으로 보아 과세되는 경우도 발생합니다.

특히 공동소유 상태에서 지분만 양도하는 경우에는 단독주택으로 보는 규정이 그대로 적용되지 않기 때문에 주택 수 판단이 예상과 다르게 달라질 수 있습니다.

이 글에서는 다가구주택의 주택 수가 어떤 기준에서 달라지는지, 구분등기와 지분 양도까지 포함하여 실무 기준으로 정리합니다.

1. 다가구주택은 원칙적으로 1주택으로 봅니다

양도소득세에서 다가구주택은 구조상 여러 가구가 거주하더라도 세법에서는 원칙적으로 하나의 주택으로 취급합니다.

이는 다가구주택이 건축법상 공동주택이 아닌 단독주택의 한 유형으로 분류되기 때문입니다.

 

따라서 해당 건물을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 전체를 하나의 주택으로 보아 주택 수를 계산하게 됩니다.

이 규정은 1세대 1주택 비과세 판단이나 다주택 중과 여부 판단에서 기본 전제가 됩니다.

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2. 지분 양도는 ‘단독주택 구조’가 그대로 적용되지 않습니다

문제는 공동소유 상태에서 발생합니다.

다가구주택을 여러 명이 공동으로 소유하다가 그 중 일부가 자신의 지분만을 양도하는 경우, 단순히 “다가구주택이므로 1주택”이라는 논리가 그대로 적용되지 않습니다.

이 경우에는 해당 지분이 실질적으로 어떤 범위의 주택에 대응하는지를 따로 판단해야 합니다.

 

즉,

• 특정 가구(호실)에 대응하는 지분인지
• 건물 전체에 대한 단순 지분인지

에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있으며, 이는 일률적인 기준이 아니라 사실관계에 따라 판단됩니다.

실제 해석에서도 지분(예: 1/5)이 특정 가구에 해당하는지 여부는 구체적 사실에 따라 판단할 사항으로 보고 있습니다.

이 점에서 지분 양도는 “건물 전체를 하나의 주택으로 본다”는 전제가 더 이상 유지되지 않는 구조로 이해해야 합니다.

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3. 양도 방식에 따라 주택 수가 달라집니다

다가구주택은 동일한 건물이라도 양도 방식에 따라 세법상 결과가 달라집니다.

첫째, 건물 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1주택으로 판단합니다.

둘째, 가구별로 구분하여 양도하거나 사실상 가구 단위로 처분되는 경우에는 각 가구를 각각의 주택으로 보게 됩니다.

셋째, 공동소유 지분만을 양도하는 경우에는 단독주택으로 보는 규정이 적용되지 않으며, 해당 지분이 어느 범위의 주택에 해당하는지를 별도로 판단하게 됩니다.

 

이처럼 다가구주택은 “구조” 자체보다 양도 방식에 따라 주택 수 판단 기준이 달라지는 자산입니다.

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4. 구분등기 여부는 가장 명확한 판단 기준입니다

다가구주택에서 주택 수 판단을 가장 명확하게 가르는 요소는 구분등기 여부입니다.

다가구주택을 가구별로 구분등기한 경우에는 각 가구가 독립된 권리의 객체가 되므로 세법에서도 이를 각각 하나의 주택으로 보게 됩니다.

이 경우에는 더 이상 단독주택으로 보지 않고, 사실상 다세대주택과 동일한 구조로 취급됩니다.

관련 해석에서도 구분등기된 경우에는 각 가구를 1주택으로 보아 주택 수를 계산한다고 명확히 밝히고 있습니다.

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5. 실무상 가장 주의해야 할 구조

실무에서는 다음과 같은 구조에서 문제가 가장 많이 발생합니다.

• 다가구주택을 공동으로 취득
• 지분 형태로 등기 유지
• 일부 지분만 양도

이 경우 납세자는 전체 건물이 하나이므로 단순히 1주택으로 판단하기 쉽습니다.

그러나 실제 세법 판단은 다음과 같이 진행됩니다.

• 단독주택으로 보는 특례 적용 여부 검토
• 지분이 특정 가구에 대응하는지 여부 판단
• 결과에 따라 복수 주택으로 재구성 가능

즉, 외형상 하나의 건물이더라도 지분 구조와 사용 형태에 따라 주택 수가 증가하는 효과가 발생할 수 있습니다.

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6. 주택임대소득에서도 동일한 기준이 적용됩니다

이와 같은 판단 구조는 양도소득세에만 적용되는 것이 아니라 주택임대소득에서도 동일하게 적용됩니다.

기본 원칙은 동일합니다.

• 다가구주택 → 원칙적으로 1주택
• 구분등기된 경우 → 각각 1주택

최근 해석에서도 주택임대소득 산정 시 주택 수 계산은 이 기준에 따라 판단해야 한다고 명확히 하고 있습니다.

따라서 양도소득세와 종합소득세 모두에서 동일한 구조를 전제로 판단하는 것이 필요합니다.

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결론

다가구주택은 외형만으로 판단하면 오류가 발생하기 쉬운 자산입니다.

세법상 주택 수 판단은 다음 기준에 따라 이루어집니다.

• 전체를 하나로 양도하는 경우 → 1주택
• 가구별로 분리되는 경우 → 각각 1주택
• 지분만 양도하는 경우 → 별도 판단

특히 공동소유 상태에서 지분만을 양도하는 경우에는 단독주택으로 보는 특례가 적용되지 않기 때문에
주택 수 판단이 예상과 다르게 전개될 가능성이 있습니다.

실무에서는 건물의 형태보다 등기 구조와 양도 방식을 먼저 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

 

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관련 예규

■ 다가구주택 구분등기 시 주택수 계산
문서번호 서면인터넷방문상담팀4-1860
다가구주택을 가구별로 구분등기한 후 양도하는 경우 구분등기된 각 가구를 1주택으로 보고 주택수를 계산하는 것입니다.

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■ 주택임대소득 산정 시 다가구주택 주택수 판단
문서번호 서면-소득-2023-0575
주택임대소득 산정을 위한 주택 수 계산 시 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하는 것입니다.