“20일 차이로 2주택자라니?”― 법원, 양도세 3억 부과 처분 ‘취소’… 실질이냐 형식이냐

 

1세대 1주택 비과세는 주택 양도세 절세의 핵심입니다.
하지만 실제 현장에서는 며칠의 차이나 전입신고 시점 하나로 수억 원의 과세가 결정되기도 합니다.

최근 서울행정법원이 내린 한 판결은 이런 ‘형식적 판단’에 제동을 걸었습니다.
20일간의 일시적 2주택 상태였던 납세자에게 3억 원의 양도세를 부과한 처분을 취소한 것입니다.

결국 이번 사건은 “거주이전 목적의 일시적 2주택은 실질을 봐야 한다”는 메시지를 던졌습니다.

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1️⃣ 사건의 개요 ― 단 20일간의 중복보유

A씨는 2001년부터 서울 마포구 단독주택(종전주택)에 거주했습니다.
2020년 9월 17억7천만 원에 매도 계약을 체결하고, 2021년 1월 18일 소유권을 이전했습니다.

그보다 앞서 2020년 11월, 같은 지역의 아파트(신규주택)를 11억2,500만 원에 매수했고,
12월 29일 이전등기를 마쳤습니다.

 

즉, 2020.12.29 ~ 2021.1.18 약 20일 동안 2주택 상태가 된 셈입니다.

A씨는 이를 ‘조정대상지역 내 일시적 2주택 비과세’로 보고,
고가주택(9억 초과분) 부분만 과세하여 양도세 약 2,377만 원을 자진 신고했습니다.

그러나 세무서는 다른 판단을 내렸습니다.

“신규주택 취득 후 1년 내 세대 전원이 전입하지 않았으므로
시행령 제155조 제1항 제2호의 비과세 요건을 충족하지 않았다.”

이에 과세표준을 조정하고 양도소득세 3억6,800만 원(가산세 포함) 을 부과했습니다.

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2️⃣ 조세심판원 판단 ― “요건 불충족, 과세 정당”

A씨는 조세심판원에 심판청구를 제기했습니다.
하지만 결과는 냉정했습니다.

심판원은 “신규주택 취득일로부터 1년 내 전입신고 요건을 충족하지 않았으므로, 법령상 비과세 적용이 불가하다”고 결정했습니다.

“비과세 요건도 조세법률주의의 적용을 받으며,사회통념상 일시적 중복보유라는 이유로 완화할 수 없다.”

 

즉, 세법에 규정된 형식 요건 중 하나라도 충족하지 못했다면 비과세 불가라는 입장이었습니다.

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3️⃣ 서울행정법원 판단 ― “형식보다 실질이 우선”

하지만 서울행정법원은 올해 8월, 세무서의 처분을 취소했습니다.
판결문(2024구단71520)

“20일간의 중복 보유는 형식적일 뿐,실질적으로는 1세대 1주택 양도에 해당한다.”

판단 근거는 네 가지였습니다.

① 거주이전 목적이 명확했다

A씨는 종전주택 매도계약 후 2개월 만에 신규주택을 매수했습니다.
재판부는 “매매대금의 흐름상 신규주택은 종전주택을 대체하기 위한 실수요였다”며
투기 목적이 아닌 ‘이주 목적 거래’로 인정했습니다.

② 실거주 의사 또한 입증됐다

신규주택 매도인이 자녀 졸업 시까지 거주를 요청하자, A씨는 같은 단지 내 다른 아파트를 전세로 얻어 거주했습니다.
법원은 “매물 부족 상황에서 불가피한 임시 거주로, 투기성 거래라 보기 어렵다”고 봤습니다.

③ 전입신고 지연은 불가피한 사정

A씨는 기존 전세보증금이 반환되지 않아 신규주택에 입주할 수 없었습니다.
결국 매도인이 계속 거주하게 되어 전입신고가 불가능했죠.
재판부는 “이는 현실적 제약에 따른 불가피한 사유로, 형식적 미충족만으로 탈세로 볼 수 없다”고 판단했습니다.

④ 2주택 기간 20일은 과세형평에 맞지 않다

“20일이라는 짧은 기간을 이유로 2주택 양도로 본다면 실질과세 원칙과 과세형평에 어긋난다.”

결국 법원은

“조세는 형식보다 실질을 기준으로 해야 한다”며 “단기 중복보유만으로 비과세를 배제하는 것은 위법하다.” 고 결론 내렸습니다.

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4️⃣ 법적 근거 ― 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호(구)

“조정대상지역 내에서 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 세대 전원이 전입하고, 종전주택을 1년 이내에 양도해야 1세대 1주택으로 본다.”

 

그러나 이번 판례는 “투기 목적이 없고, 실질적 거주이전이라면 예외 인정 가능” 하다는 점을 명시한 셈입니다.

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5️⃣ 실무 포인트 ― 일시적 2주택, 이렇게 대비하세요

이번 판결은 “형식보다 실질”이라는 원칙을 확인시켜 줍니다.

 

✅ 정리

• 20일간 중복 보유에도 실질 1주택 양도로 인정
• 거주이전 목적·불가피한 사유 입증 시 비과세 가능성 높음
• 전입신고 지연 시 객관적 사유 증빙이 필수
• 조세심판원보다 법원은 실질을 우선하는 경향 강화

결국 중요한 건 형식이 아니라 실질입니다.
주택의 취득과 양도가 단순 투자 목적이 아닌 생활상 필요에서 비롯된 거래라면, 세금도 그 현실을 반영해야 합니다.

 

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