부모찬스 주택구매, 왜 위험해졌나? — 국세청 자금출처 전면 조사 시작

부모찬스를 활용한 주택 취득은 이제 자금출처조사의 핵심 대상입니다.
국세청은 고가 주택과 20~30대 청년층 거래를 중심으로
부모의 소득, 대출 상환 내역, 생활비 대납 여부까지 폭넓게 들여다보고 있습니다.

 

특히 최근에는 “증여세 신고만 했으면 끝”이라는 인식이 크게 바뀌었고, 취득자금 → 생활비 → 대출 상환까지 자금 흐름 전체가 조사 범위로 확대됐습니다.

 

이번 글에서는 부모찬스 거래에서 국세청이 어떤 근거로 과세하는지, 어떤 행위가 리스크를 만드는지 사례 중심으로 설명드리겠습니다.

“부모찬스, 이제는 취득자금만 신고해선 안 됩니다.”

“2030·고가주택 중심으로 편법 증여 검증 강화.”

“대출·생활비·사후지원까지 모두 과세 검토.”

“부모의 이자·관리비 대납도 증여로 판단됩니다.”

“고가아파트 1,500건 전수조사 — 관리가 핵심입니다.”

1️⃣ 왜 국세청이 나섰나 ― “편법 증여, 더는 통하지 않는다”

국세청은 최근 서울·수도권, 특히 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 마용성(마포·용산·성동) 등 고가 아파트 지역에서
‘증여를 가장한 거래’가 늘고 있다고 밝혔습니다.

국세청 입장 요약
시장 과열 지역에서 편법적인 부의 이전이 증가하고 있으며, 단순 자금조달계획서 제출만으로는 실질 검증이 어렵다.

 

이에 따라 단순히 자녀의 자금만 확인하는 수준을 넘어, 그 자금의 실제 출처(부모의 자금 흐름)까지 추적하겠다는 입장입니다.

 

2️⃣ “부모 소득 원천까지 검증한다” ― 조사 항목 확대

고가 주택을 자녀 명의로 취득할 경우, 이제 국세청은 다음과 같은 항목을 종합적으로 검토합니다.

구분	주요 검증 항목
자녀의 자금 능력	근로·사업·금융소득 이력, 저축 내역, 자금조달계획서의 실현 가능성
부모의 소득 출처	사업소득 누락 여부, 법인자금 유출, 비정상적인 현금 이동
생활비 지원 여부	부모가 대출이자·관리비 등을 대신 부담했는지 여부
거래 구조	저가양도·위장매매·부담부증여 등 변칙거래 여부
대출 상환 자금	대출금 상환이 자녀 명의로 실제 이뤄졌는지 검증

국세청은 이를 위해 ‘자금출처조사 전담팀’을 확대 운영하고,
📍 30억 원 이상 초고가 주택 거래나
📍 20~30세 이하 연소자·외국인의 고가 아파트 취득 건은
전수조사 대상으로 전환했습니다.

 

3️⃣ “생활비까지 본다” ― 새로운 증여 개념의 등장

이번 대책에서 특히 주목해야 할 부분은 생활비 검증 강화입니다.

 

예를 들어,

• 자녀가 부모로부터 증여를 받아 집을 산 뒤,
• 부모가 대출이자나 관리비를 대신 내주고 있다면,

이는 또 다른 형태의 ‘사후 증여’로 판단될 수 있습니다.

💬 국세청 해석 요지 “이미 증여세를 한 번 냈다고 하더라도, 이후 부모가 생활비를 대납하거나 대출을 대신 갚아준다면 추가 증여로 과세할 수 있다.”

 

즉, 단순히 취득자금만 신고했다고 끝나는 것이 아니라 ‘자금 흐름 전체’가 명확히 분리되어야 세무 리스크를 피할 수 있습니다.

 

4️⃣ 고가 아파트 증여, 1,500건 전수 점검

국세청은 2025년 하반기부터 강남 4구·마용성 지역의 고가 아파트 증여거래 1,500건을 전수 검증 중입니다.

 

특히 다음과 같은 사례가 집중 대상입니다.

• 시가 20억 원 아파트를 12억 원으로 신고해 양도세 축소
• 부모가 자녀 명의 대출을 대신 상환한 경우
• 부담부증여로 신고했지만 실질은 무상 이전인 경우

국세청은 “자녀가 실제로 채무를 상환하고 있는지, 또 부모로부터 생활비를 별도로 지원받는지까지 확인할 것”이라고 밝혔습니다.

즉, 형식상 증여세를 냈다고 해서 안심할 수 없으며, 대출 상환·이자 납부의 실질 주체가 누구인지가 과세 판단의 핵심이 됩니다.

 

5️⃣ 유튜버·중개업소 등 투기조장 세력도 단속

이번 조사는 개인에만 그치지 않습니다.

 

국세청은 부동산 시장 교란 행위를 조장한 세력까지 단속 대상으로 포함했습니다.

📍 단속 대상 예시

• ‘신고가 거래 취소’를 반복하며 시세를 띄우는 행위
• “부모찬스로 집 사는 법” 등 편법 자금조달 콘텐츠 제작
• 중개업소의 명의쪼개기·위장거래 알선 행위

또한, 부동산 탈세신고센터를 별도 설치하여 국민 제보를 실시간 접수하고, 금융거래·계좌추적 시스템과 연계해 신속히 조사한다는 방침입니다.

 

6️⃣ “이제 증여는 신고가 아니라 관리의 시대”

이번 조치는 단순한 경고가 아닙니다.
2025년 하반기 들어 자금출처조사 통보 건수가 이미 2배 이상 증가했습니다.

 

특히 실무에서는 “부모가 증여세 신고 후에도 자녀 대출을 대신 상환했다가 추가 과세된 사례” 가 실제로 늘고 있습니다.

즉, 한 번 신고했다고 끝이 아니라 자금의 흐름이 독립적이고 투명하게 관리되어야 합니다.

부모 계좌에서 자녀 계좌로 돈이 흘러가면, 그 명목(대여·생활비·증여)이 무엇이든 근거와 증빙이 있어야 합니다.

 

실무 핵심 정리표

항목	주요 내용	세무상 유의점
자녀 명의 주택 취득	부모 자금 사용 시 자금출처조사 대상	증여세·소득세 동시 검증
부모의 대출 상환	대납 시 증여로 판단 가능	상환 주체 증빙 필요
생활비·관리비 대납	지속적 지원이면 증여 의제	현금흐름 분리 관리 필요
부담부증여	실질 채무 상환자 검증	형식만 부담부여도 과세 가능
고가아파트(30억↑) 취득	전수조사 대상	국세청 전담팀 자동 추적

 

 

7️⃣ 결론 ― “집은 보금자리, 세금은 투명하게”

이번 국세청의 기조는 명확합니다.
주택 취득 과정 전체의 투명성을 확보하겠다는 것입니다.

 

취득자금만 신고했다고 해서 리스크가 사라지는 시대는 이미 끝났습니다.

•  취득자금뿐 아니라 대출 상환·생활비도 증여 판단 가능
•  고가 아파트 취득은 자동으로 전수조사 대상
•  형식보다 실질이 기준(누가 실제로 돈을 냈는지)

결국 부모찬스를 활용하려면 자녀·부모 간 자금 흐름을 분리하고, 생활비·대출 납부 내역까지 증빙을 준비해야 합니다.

 

 

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