🏠 ‘일시적 2주택’ 비과세 특례, 부모와 세대 합치면 배제될 수 있다?

1세대 1주택 비과세는 양도소득세 절세의 핵심입니다.
특히 일시적 2주택 비과세 특례는 이사나 주거이전 과정에서 실무적으로 가장 자주 활용되는 규정입니다.

그런데 최근 국세청 유권해석에 따르면,

부모님을 봉양하기 위해 세대를 합친 경우에도 비과세가 배제될 수 있다는 입장이 제시되었습니다.
즉, ‘선의의 합가’가 오히려 비과세 자격을 잃게 만드는 결과가 될 수 있다는 것입니다.

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💬 사건 개요 ― 봉양을 위한 합가, 그러나 예기치 못한 결과

질의자는 2020년 배우자와 공동명의로 A주택을 취득했고, 2년 뒤인 2022년에 B주택을 추가로 구입했습니다.
이 시점에서 통상적인 일시적 2주택 상태였죠.

그런데 장인이 사망하면서, 홀로 남은 장모를 모시기 위해 세대를 합쳤습니다.
이때 장모 명의로 된 C주택과 D분양권이 세대에 새로 편입되었고,
결과적으로 3주택 + 1분양권 세대가 되었습니다.

이후 질의자가 기존 A주택을 매도하면서 “일시적 2주택 비과세 특례”가 가능한지를 확인한 것이 이번 질의의 시작입니다.

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 관련 법령 ― 「소득세법」 제89조 및 시행령 주요 규정

비과세의 기본 근거는 「소득세법」 제89조입니다.

제89조(비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 양도로 발생하는 소득
 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나,상속·동거봉양·혼인 등으로 인해 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택의 양도

즉, 일시적 2주택, 동거봉양 합가, 혼인 등으로 인한 중복 보유 모두 대통령령이 정한 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다.

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📘 시행령 구조 ― 일시적 2주택과 봉양 특례의 차이

먼저 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 다음과 같이 규정합니다.

국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우,
종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 그 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다.

 

정리하면, 기존 주택 1년 이상 보유 + 신규주택 취득 후 3년 내 양도, 이 두 가지 요건을 충족하면 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다.

한편 「시행령」 제155조 제4항은 부모 봉양을 위한 합가 특례를 규정하고 있습니다.

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써
1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 합친 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 본다.

즉, 단순히 2주택이 되더라도 ‘부모 봉양을 위한 합가’라면 10년 내 양도 시 비과세를 인정하는 구조입니다.

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⚖️ 국세청 판단 ― “합가 시 이미 2주택이면 특례 적용 불가”

국세청은 다음과 같이 해석했습니다.

“일시적으로 2주택을 보유한 자가 1주택과 1분양권을 가진 60세 이상 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합친 경우,
신규주택을 취득한 날부터 3년 이내이더라도, 세대를 합친 날부터 10년 이내에 양도하는 종전주택에 대해서는
「소득세법 시행령」 제156조의3 제6항의 특례를 적용할 수 없다.”
(사전-2025-법규재산-0418, 2025.7.11)

 

즉, 합가 시 이미 일시적 2주택 상태였다면, ‘부모 봉양에 따른 합가 특례(10년 이내 비과세)’를 적용할 수 없다는 것입니다.

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🧩 실무상 구분 정리

 

구분	비과세 특례 적용 가능 여부
1주택 상태에서 부모와 합가 → 2주택	✅ 가능 (봉양 특례 적용)
일시적 2주택 상태에서 합가	❌ 불가 (비과세 배제)
합가 후 10년 내 양도	⛳ 가능하나 합가 당시 2주택이면 제한
분양권·입주권 포함 세대	⚠️ 복합 판단 필요 (권리 수 포함)

핵심은 ‘합가 시점의 세대 보유 주택 수’입니다.
이미 2주택 상태에서 부모 명의 주택이나 분양권이 편입되면 비과세 특례가 동시에 충족되지 않습니다.

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 절세를 위한 사전 전략

1️⃣ 합가 시점에 주택 수 점검

 – 부모님을 모시기 전, 본인 세대의 주택을 먼저 정리해야 합니다.
 – 신규주택 취득 후 3년 이내 양도 요건이 남아 있더라도,
  합가 당시 이미 2주택이면 봉양 특례가 막힐 수 있습니다.

2️⃣ 부모님 명의 분양권·입주권 포함 여부 확인

 – 합가 시 부모 명의 자산도 세대 단위로 합산됩니다.
 – 분양권이 포함되면 ‘주택 수 증가’로 간주되어 특례 충돌이 발생합니다.

3️⃣ 중복 적용 불가 원칙 주의

 – 일시적 2주택 특례와 봉양 특례는 별개 조항입니다.
 – 동시에 적용받을 수 없으며, 한쪽 요건을 선택적으로 충족해야 합니다.

4️⃣ 합가 전후 증빙 철저히 보관

 – 취득일, 합가일, 부모 연령, 주거이전 사유를 명확히 남겨야 합니다.
 – 향후 세무서 소명 시 실질 목적(봉양)을 입증할 수 있어야 합니다.

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 실무 예시 ― 이런 경우 비과세 배제 가능

• A씨 부부가 2022년 신규 아파트를 분양받고 입주 준비 중, 기존 주택을 팔기 전 부모님과 세대를 합침.
  부모 명의의 단독주택과 입주권이 세대에 포함됨 → 결과적으로 4주택 세대.
  이후 A씨가 종전주택을 매도했지만, 일시적 2주택 비과세·봉양 특례 모두 배제됨.

즉, 합가 시점의 세대 자산이 늘어나면 비과세 조건이 ‘의도치 않게’ 무너질 수 있습니다.

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🧭 마무리 ― “선의의 합가가 오히려 비과세를 막을 수도”

이번 유권해석은 현실적인 함정을 보여줍니다.
부모 봉양이라는 선의의 사유라도, 세법상 요건을 충족하지 못하면 비과세 특례가 배제될 수 있습니다.

결국 핵심은 ‘의도’보다 ‘시점과 형식’입니다.
합가 전후의 주택 수, 취득일, 권리 현황을 면밀히 확인해야 하며,
가능하다면 합가 전에 주택 수를 1로 줄이는 전략이 가장 안전합니다.

✅ 정리

• 합가 시 이미 2주택이면 봉양 특례 불가
• 일시적 2주택과 봉양 특례는 중복 적용 안 됨
• 부모 분양권·입주권 포함 여부 반드시 확인
• 합가 전 주택 수 조정이 절세의 출발점

 

 

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