혼인특례 + 일시적 2주택 중첩 적용 ― 3주택이 되어도 비과세가 가능한 이유

혼인을 계기로 세대가 합쳐지면 자연스럽게 1세대 2주택이 되는 경우가 많습니다.
그런데 혼인 직후 새 아파트를 추가 취득해 1세대 3주택이 되는 상황도 의외로 흔합니다.

 

실무에서는 이때 거의 자동으로 이런 질문이 나옵니다.

“3주택이면 1세대1주택 비과세는 끝난 것 아닌가요?”

 

그런데 국세청 공식 해석은 다릅니다.
혼인으로 생긴 2주택(A·B) 관계와 신규취득으로 생긴 2주택(B·C) 관계는 발생 사유가 다르기 때문에, 두 특례를 중첩 적용할 수 있습니다.

 

즉, 혼인특례와 일시적 2주택특례를 모두 충족하면 3주택 상태에서도 B주택은 1세대 1주택으로 비과세가 가능합니다.

 

이번 글에서는 국세청 사전해석(사전-2020-법령해석재산-0117)을 중심으로 중첩특례가 실제로 어떻게 적용되는지 차근차근 설명해보겠습니다.

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1️⃣ 기본 구조 이해 ― 왜 두 특례가 동시에 적용되는가?

3주택이 되었다고 해서 무조건 비과세가 불가능한 것이 아닙니다.
세법은 “현재 주택 수가 몇 채냐”보다 그 주택이 어떤 특례 사유를 갖고 있느냐를 먼저 판단합니다.

따라서 다음 두 관계가 모두 성립하면 특례도 중첩됩니다.

 

✔ A–B 관계: 혼인으로 인한 불가피한 2주택 → 혼인특례

혼인으로 인해

• A (배우자 1의 기존 주택)
• B (배우자 2의 기존 주택)
  이 2주택이 된 경우
  → 혼인일로부터 10년 이내 양도 시 비과세 가능

이는 「소득세법 시행령」 제155조 제5항에서 규정한 혼인 특례입니다.

 

✔ B–C 관계: 신규 취득으로 인한 일시적 2주택 → 일시적 2주택 특례

혼인 후 새 집 C를 취득하면 B(종전주택) + C(신규취득) 사이에는 “자가 의지로 발생한” 일시적 2주택 요건이 새로 생깁니다.

 

「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따라:

신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택(B)을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세 가능

 

이 두 가지 규정이 서로 충돌하지 않기 때문에 B주택은 혼인특례와 일시적 2주택 특례를 동시에 충족할 수 있습니다.

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2️⃣ 국세청 사전해석(사전-2020-법령해석재산-0117)

국세청은 다음과 같은 사실관계에서 혼인특례 + 일시적 2주택 중첩 적용을 인정했습니다.

✔ 구조 요약

• A: 1주택 보유
• B: 1주택 보유

→ 2017년 혼인 = 1세대 2주택

 

그 후,

• 2017년 분양권(C)을 새로 취득
• 2018년 완공 및 등기
• 2020년 B주택 양도

즉, 혼인 후 기존 2주택(A·B) → 혼인특례 대상

신규취득(C) → 일시적 2주택 대상

 

국세청 결론:

✔ 혼인특례 요건 충족
✔ 일시적 2주택 요건 충족
→ B주택은 1세대1주택 비과세 적용 가능

 

3주택이었지만 비과세가 인정된 것입니다.

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3️⃣ 왜 중첩이 가능한가? (실무 핵심 논리)

혼인특례는 혼인이라는 생애 이벤트로 인해 자연스럽게 발생한 2주택에 대한 예외입니다.
반면, 일시적 2주택은 새 주택을 취득한 자의적 행위로 인해 발생한 2주택에 대한 예외입니다.

 

즉, 두 규정의 발생 원인이 다르기 때문에 충돌하지 않습니다.

 

정리하면:

 

관계	발생원인	적용 특례
A–B	혼인으로 인한 자연스러운 합가	혼인특례
B–C	신규취득으로 인한 자의적 2주택	일시적 2주택

 

그래서 주택도 A·B·C 전부를 한 번에 묶어서 판단하는 것이 아니라 특례 사유별로 각각 따로 판단합니다.

이게 바로 “중첩 가능”의 본질입니다.

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4️⃣ 혼인특례가 있다고 해서 ‘거주요건’이 사라지는 것은 아니다

중첩 적용을 이해할 때 반드시 짚고 넘어가야 하는 포인트가 하나 더 있습니다.

 

👉 혼인특례는 10년 기한을 주는 제도일 뿐

보유·거주요건을 면제하지 않는다.

 

👉 일시적 2주택 특례 역시 종전주택(B)이

비과세 요건(보유·거주)을 충족해야 한다.

따라서 B주택이

• 조정대상지역 취득분이라면 2년 거주필수
• 비조정지역이라면 2년 보유 충족해야
  비과세까지 이어집니다.

중첩 적용은 가능하지만 비과세까지 인정되려면 주택 자체의 요건은 반드시 충족해야 한다는 뜻입니다.

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5️⃣ 실무에서 놓치기 쉬운 오해들

 “3주택이면 반드시 비과세 불가다”

→ 국세청 공식 해석상 틀린 말입니다.

 

 “혼인특례가 있으면 일시적 2주택은 배제된다”

→ 둘은 전혀 충돌하지 않음.

 

 “혼인특례면 거주요건이 없어지지 않나요?”

→ 절대 아님. 기한만 유예.

 

 “특례 둘 다 되면 아무 집이나 비과세 가능하다”

→ 주택마다 ‘자체 요건 충족 여부’가 최종 결정 기준.

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6️⃣ B주택이 실제로 비과세가 되기 위한 체크리스트

✔ 혼인특례(혼인일로부터 10년 내 양도)

✔ 일시적 2주택(신규취득 후 3년 내 종전주택 양도)

✔ B주택이 보유·거주요건 충족

✔ 신고 시 두 특례를 모두 기재

✔ 조정대상지역 여부 정확히 확인

 

이 다섯 가지가 모두 맞아떨어져야 3주택 상태에서도 비과세가 성립합니다.

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🔎 “3주택이라도 비과세 가능”은 사실이다

국세청 사전해석은 다음을 명확히 보여줍니다.

혼인특례 + 일시적 2주택 특례는 중첩 적용 가능하며, 러 주택(B)이 요건을 충족하면 1세대1주택 비과세가 인정된다.

 

즉, 주택 수가 3채라고 해서 ‘자동 과세’가 되는 것이 아니라 각 주택이 어떤 특례의 보호를 받는지가 더 핵심입니다.

혼인 직후 새 집을 사는 경우나 기존 주택을 어떻게 처분할지 고민하는 경우 이 규정을 알고 있으면 전략적으로 훨씬 유리합니다.

 

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