일시적 2주택 비과세, ‘3주택’을 거치면 적용되지 않는다

일시적 2주택 비과세는 주택을 사고파는 과정에서 가장 많이 오해되는 규정입니다.
특히 이사·입주 지연 등으로 잠시 3주택이 되는 경우가 흔한데,
최근 대법원은 이러한 상황에서도 비과세를 적용할 수 없다는 명확한 판단을 내렸습니다.

 

2025년 2월 선고된 2024두55426 판결은
“1주택자가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되는 경우에만 적용되는 특례”라는 점을 재확인했습니다.
즉, 2주택 상태에서 새 집을 추가 취득해 3주택이 된 순간, 그 이후 다시 2주택으로 돌아오더라도 비과세 요건은 충족되지 않는다는 의미입니다.

 

이번 글에서는 해당 대법원 판결이 의미하는 바와 앞으로 실무에서 어떻게 적용해야 하는지, 그리고 종전의 행정해석과 달라진 점까지 순서대로 정리해보겠습니다.

 

 

1️⃣ 사건의 배경 ― “3주택이 된 뒤 팔았으니 비과세 불가”

사건의 주인공은 부부였습니다.
이들은 이미 아파트 두 채를 보유한 상태에서 새 아파트를 추가로 분양받았습니다.
그 결과 일시적으로 3주택자가 되었고, 이후 기존 주택 한 채를 먼저 팔았습니다.

문제는 그다음 매도였습니다.
남은 주택 중 한 채를 추가로 매도하면서 “이건 일시적 2주택 상태에서 판 것이므로 비과세 대상”이라고 주장했지만,
과세당국은 이를 받아들이지 않았습니다.

 

세무서의 입장은 
이미 3주택 상태를 거친 이상, 그 이후 다시 2주택으로 줄어들었다 해도 일시적 2주택 특례는 적용되지 않는다는 것입니다.

---

2️⃣ 대법원의 판단 ― “비과세는 1주택자에서 출발해야”

대법원은 이번 판결에서 조세법률주의 원칙을 강조했습니다.

“2주택자가 새 주택을 추가로 취득해 3주택이 되었다가 기존 주택을 처분한 경우에는 특례를 적용할 수 없다.” (대법원 2025.2.13. 선고 2024두55426 판결)

 

결국 “1 → 2주택”의 경우만 인정,

“2 → 3주택 → 2주택”으로 돌아오는 구조는 비과세에서 제외된다는 의미입니다.

---

3️⃣ 관련 법령 ― 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제1호

“국내에 1주택을 소유한 1세대가 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 세대 전원이 전입하고 종전주택을 1년 이내에 양도하면 이를 1세대 1주택으로 본다.”

 

핵심은 명확합니다.
출발이 1주택이어야 한다. 2주택 상태에서 시작한 거래는 애초에 조항 적용 대상이 아닙니다.

---

4️⃣ 실무상 문제 ― “현실적으로 흔한 상황이지만 과세된다”

이사 일정이 겹치면 잠시 3주택자가 되는 일은 흔합니다.
새 아파트 입주일이 늦어지고, 기존 주택 매각이 지연되는 경우가 대표적이죠.

하지만 대법원은 이번 사건에서 “목적이 거주이전이라도 법문을 벗어난 확장 해석은 허용되지 않는다”는 입장을 유지했습니다.
즉, 실질보다 문언이 우선한다는 판단입니다.

결과적으로 거주이전 목적의 일시적 3주택 상태라도 비과세 적용 불가입니다.

---

5️⃣ 과거 행정해석과의 차이 ― “유연한 실무 해석은 종료”

기획재정부와 국세청은 과거에 조금 다른 입장을 취했습니다.
3주택자가 한 채를 팔아 다시 2주택이 된 뒤 매도하면 일시적 2주택 비과세를 인정해주는 경우가 있었죠.

 

그러나 이번 대법원 판결은 이 해석을 명확히 부정했습니다.

“문언상 요건을 벗어난 해석은 허용되지 않는다.”

 

결국 실무상 유연하게 적용되던 사례들은 이제 법적 근거가 없어졌다고 봐야 합니다.

---

6️⃣ 실무 적용 정리표

 

상황	비과세 적용	설명
1주택자가 새 주택 취득 후 기존 주택 양도	✅ 가능	일반적 일시적 2주택 특례
2주택자가 추가 주택 취득해 3주택 진입	❌ 불가	비과세 규정의 적용대상 아님
3주택자가 기존 1채 처분 후 남은 주택 매도	❌ 불가	대법원 판결상 제외
새 집 입주일과 기존 집 매도일이 엇갈린 경우	⚠️ 주의	현실적으로 흔하지만 법문상 제외

---

7️⃣  “법리적으로는 명확, 현실과는 거리”

이번 판결은 조세법률주의에 충실한 해석입니다.
법적 안정성 측면에서는 긍정적이지만, 실거주 목적의 납세자 입장에서는 아쉬움이 남습니다.

투기 목적이 전혀 없는 단순 이사 과정이라도 3주택 상태가 되는 순간 비과세가 배제되기 때문입니다.
결국 이번 판결은 “명확한 기준 제시”라는 점에서는 의미가 있지만,
제도의 취지인 실질적 주거이전 보호와는 다소 괴리된 결과로 평가됩니다.

---

✅ 결론 요약

• 일시적 2주택 비과세는 ‘1주택 → 2주택’ 상황에서만 인정
• ‘2주택 → 3주택 → 2주택’ 구조는 적용 불가
• 과거의 유연한 행정해석은 대법원 판결로 사실상 폐기
• 거주이전 목적이라도 3주택 시점 발생 시 비과세 배제
• 조세법률주의상 문언 중심 해석이 원칙

 

 

📚 함께 보면 좋은 글
👉 ‘20일 차이’ 판례로 보는 실질과세
https://youngtax.tistory.com/249

👉 혼인특례 + 일시적 2주택 중첩 적용
https://youngtax.tistory.com/288