재산세·종부세, 6월 1일에 누가 납부자인가? ― 실제 소유자 기준 완벽 정리

재산세와 종합부동산세(종부세)는 6월 1일 하나로 결정됩니다.
매년 이 시기가 되면 “올해는 누가 납부자인가?”라는 질문이 많이 들어옵니다.
특히 재산세·종부세는 모두 6월 1일 현재의 실제 소유자를 기준으로 세금을 부과하기 때문에 하루 차이로 납부자가 바뀌는 사례가 실무에서 매우 자주 발생합니다.

 

부동산 매매, 입주, 상속, 신탁처럼 소유권이 겹치는 상황에서는 등기와 계약서만 보고 판단하면 오히려 잘못된 결론이 나올 수 있습니다.

세법은 명확하게 “실질적 소유자”와 “과세기준일”을 중심으로 납세자를 정하기 때문입니다.

 

이번 글에서는 실무에서 가장 질문이 많은
➊ 매매 시 납세자,
➋ 준공 전 아파트,
➌ 신탁재산,
➍ 명의와 실질 소유자 불일치,

 

이 네 가지를 기준으로 6월 1일에 따라 어떻게 재산세·종부세가 달라지는지 완전히 정리해보겠습니다.

납세자는 6월 1일 현재 소유자

잔금일이 곧 소유권 기준

준공·등기 전이면 건축주가 납세자

명의보다 실질 소유자가 우선

신탁재산은 원칙적으로 위탁자가 납세자

1️⃣ 왜 6월 1일이 이렇게 중요한가?

재산세와 종부세는 모두 6월 1일 현재 부동산의 사실상 소유자를 납세의무자로 봅니다.

이를 왜 이렇게 규정할까요?
부동산은 연중 계속 거래되고 사용자가 바뀌기 때문에 “과세 기준 시점을 하나로 맞추지 않으면 행정 혼란이 발생한다”는 이유입니다.

📘 헌법재판소 2006헌바111
“재산세의 본질은 재산 가치를 담세 능력으로 파악해 과세하는 것이고, 따라서 재산 가치를 평가하는 시점을 통일시킬 필요가 있다.”

 

즉, 세법은 실질적 담세 능력을 가진 사람을 특정하는 기준일을 명확하게 정해둔 것입니다.
결론적으로 6월 1일이 바로 “그 기준일”입니다.

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2️⃣ 부동산 매매 시 납세자는 누구인가? (잔금일이 모든 걸 결정)

부동산을 사고팔 때 가장 많이 헷갈리는 주제가 바로 이것입니다.
“재산세는 매수자가 내나요? 매도자가 내나요?”

정답은 잔금일 기준입니다.세법은 잔금 지급일과 사실상 소유권 이전 시점을 연결해 판단합니다.

 

아래 표 하나면 거의 모든 사례를 해결할 수 있습니다.

구분	잔금 지급일	납세자판단 기준
6월 1일 이전 잔금	매수자	소유권 이전 완료로 봄
6월 1일 당일 잔금	매수자	기준일 현재 소유자
6월 2일 이후 잔금	매도자	매도자가 기준일 현재 소유자

 

💡 실무 조언

• 팔 계획이면 5월 31일 전에 잔금 수령이 가장 유리합니다.
• 살 계획이라면 6월 2일 이후 잔금 지급이 유리할 때가 많습니다.
  → 종부세까지 포함하면 세 부담 차이가 꽤 크게 벌어지기 때문입니다.

특히 고가주택·다주택자는 이 하루 차이로 세금이 수백만 원 달라지는 경우가 실제로 자주 있습니다.

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3️⃣ 준공 전 아파트는 누가 납부하나? ― 등기보다 ‘사실상의 소유자’

준공 전 아파트는 일반 매매와 구조가 조금 다릅니다.
등기가 나기 전이라도 누가 실질적으로 소유권을 가지고 있느냐가 핵심입니다.

📜 지방세법 제107조 “재산세는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 납부한다.”

 

따라서 6월 1일 이전에 준공이 났다면 → 건축주 또는 수분양자가 납세자입니다.
반대로 준공 전이고 등기 전이면, 잔금을 대부분 냈다고 하더라도 건축주가 소유자로 보게 됩니다.

 

💬 실무에서 가장 많이 나오는 질문

“잔금 90% 냈는데도 건설사가 내나요?” → 네. 등기 이전 + 준공 전이면 건축주가 납세자입니다.

이 부분은 분양권 거래에서 매년 필수로 체크해야 하는 포인트입니다.

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4️⃣ 명의자와 실질 소유자가 다르면 누구에게 과세될까?

부동산 세금에서 가장 중요한 원칙은 형식보다 실질입니다.

대법원은 이미 명확히 말했습니다.

대법원 2014두2980 “공부상 등재 여부와 관계없이 실질적 소유권을 가진 자가 재산세 납세자이다.”

 

즉, 명의를 잠깐 빌려준 사람은 아무 의미가 없고 실제로 자금을 투자하고, 관리하고, 사용한 사람이 납세자가 됩니다.

 

✔ 상속재산도 동일한 원칙

상속이 미확정이고 등기 이전 상태라면 실제로 해당 재산을 관리·사용하는 상속인이 우선적으로 납세자가 됩니다.
(상속재산분할 심판이 나중에 확정되더라도 동일)

 

✔ 등기가 무효라면?

등기가 뒤늦게 무효로 확정되면 그 등기는 처음부터 존재하지 않은 것이므로 해당 연도 재산세 부과 처분도 무효가 됩니다.

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5️⃣ 신탁재산은 위탁자가 납세자 (2021년 법 개정 이후 확정)

2021년 지방세법 개정으로 신탁재산의 납세자 규정이 확실하게 정리되었습니다.

 

✔ 원칙

• 위탁자가 납세자

✔ 예외

• 위탁자가 납세를 하지 않거나 회피하면 → 수탁자(신탁회사)에게 체납처분 가능

✔ 조세회피 목적의 ‘위탁자 변경’은 모두 무효

과거에는 신탁계약을 악용해 종부세를 줄이는 방식이 꽤 있었습니다.

 

예:

• B씨가 가족회사 설립 → 신탁재산 위탁자로 등록
• 이후 위탁자 지위를 친인척에게 헐값(10만 원)에 쪼개서 넘김
• “위탁자가 분산되므로 종부세도 분산된다”라고 주장

그러나 대법원은 이를 인정하지 않았습니다.

“위탁자 지위 이전계약은 조세회피 목적의 가장행위이며 실질적으로 이전되지 않았다.”

 

즉, 형식만 바꾼 신탁계약은 실질과세 원칙에 따라 모두 무효입니다.
앞으로도 이 원칙은 바뀌지 않을 것으로 보입니다.

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6️⃣ 실무 판단표 ― 6월 1일 전후 납세자 체크리스트

아래 표는 실제 상담에서 가장 자주 사용하는 정리 표입니다.

 

이 표만 보면 대부분의 상황을 바로 판정할 수 있습니다.

상황	기준일 판단	납세자	비고
잔금 5월 31일	기준일 이전	매수자	실질 소유권 이전
잔금 6월 1일	기준일 당일	매수자	기준일 현재 소유자
잔금 6월 2일	기준일 이후	매도자	매도자가 세금 부담
준공 전 아파트	건축주 기준	건축주	사실상 소유권 미확정
신탁 위탁자 변경	무효 가능성 높음	원위탁자	조세회피 시 인정 안 됨

💡 실무 팁

잔금일과 입주일, 등기일이 겹쳐 있으면 반드시 “기준일 어디에 걸리는지”를 먼저 확인해야 합니다.
기준일이 잘못 잡히면 납세자가 바뀌는 경우가 실제로 많습니다.

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7️⃣ “세금은 시점과 실질이 좌우한다”

재산세·종부세는 결국 두 가지 기준으로 결정됩니다.

1. 언제 소유했는가(시점)
2. 누가 실제 소유자인가(실질)

이 둘만 정확히 파악하면 대부분의 납세자 문제가 해결됩니다.

특히 부동산 매매나 입주처럼 일정이 촘촘하게 겹쳐 있는 상황에서는 6월 1일 하루 차이로 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
계약서 작성 시 잔금일 조정은 반드시 고려해야 할 핵심 절세 포인트입니다.

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✅ 핵심 정리

• 재산세·종부세 납세자는 6월 1일 현재의 사실상 소유자
• 등기 여부와 상관없이 실질적 소유자가 세금 부담
• 매매 시 6월 1일 전후 잔금일이 결정적 기준
• 신탁재산 위탁자 변경을 통한 절세는 사실상 불가능
• 상속·준공 전 아파트 등 복합 사안은 전문가 검토 필요

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