폐가·무허가라도 주택이 될까? | 2024·2025 판례로 본 주택 판정 핵심 기준

폐가처럼 보이는 노후 건물이거나, 무허가 건물이라 하더라도 양도소득세에서 ‘주택’으로 인정될 수 있는지 여부는 실무에서 자주 다뤄지는 쟁점입니다. 특히 1세대1주택 비과세 판정에서는 단 한 채의 주택 포함 여부가 전체 세액을 뒤바꿀 수 있기 때문에 판례의 흐름을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

2024~2025년 최근 판례와 심판례는 다음과 같은 메시지를 분명하게 보여주고 있습니다.

형식이나 허가 여부가 아니라, ‘주거 기능이 유지되었는가’가 가장 결정적인 판단 기준이다.

 

즉, 건물이 낡았거나 일부 훼손되었더라도 실제 거주가 가능하고, 내부 구조가 주거 형태를 갖추고 있으며, 생활 흔적이 확인된다면 주택으로 인정되는 경향이 강화되고 있습니다.

 

아래에서 관련 사례를 통해 하나씩 정리해보겠습니다.

“주택 여부는 허가·외관이 아니라 ‘주거 기능’이 판단 기준입니다.”

“방·주방 구조와 생활 흔적 등 주거 기능이 남아 있으면 주택입니다.”

“무허가·용도변경·공실이라도 구조가 온전하면 판례는 주택으로 인정합니다.”

“무허가·폐가·공실이라도 주택 가능. 핵심은 언제나 ‘살 수 있었는가’입니다.”

“주거 기능 남아 있으면 주택. 용도·허가·공실 여부는 보조 요소일 뿐입니다.”

 

1️⃣ 주택의 기본 개념 ― 핵심은 “주거 기능이 유지되었는가?”

소득세법에서 주택은 “사실상 주거용으로 사용하는 건물”을 말합니다. 이는 건축물대장 용도, 허가 여부, 등기 여부와 무관하게 주거 기능이 실질적으로 존재하는지가 판단의 중심이라는 뜻입니다.

이 원칙을 가장 명확하게 보여주는 것이 최근 폐가·무허가 건물 관련 사례들입니다. 외형은 노후하거나 공실이었다 하더라도 주거 기능이 살아있다면 주택으로 보는 방향이 일관되게 나타납니다.

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2️⃣ 판례와 심판례로 본 핵심 판단 기준

폐가·무허가·공실 건물의 가장 중요한 기준은 다음 세 가지입니다.

① 실제 거주 흔적 또는 거주 가능 구조가 유지되었는가

② 단순 공실인지, 구조 자체가 거주 불가능한 수준으로 파괴되었는가

③ 공부상 용도·무허가 여부보다 ‘현황’이 우선하는가

이제 각 사례에서 어떤 기준으로 판단했는지 살펴보겠습니다.

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① 무허가 건물이라도 주거 기능이 유지되면 ‘주택’

무허가(불법 건축물)이라도 주택 판정에는 큰 영향이 없습니다. 핵심은 거주 가능성입니다.

(서울고등법원 2013누16816) “정비사업 관리처분계획 인가로 멸실될 때까지 주거용으로서의 잠재적 기능을 보유하였던 것으로 인정되므로 주택에 해당한다.”

 

이 판결은 건물이 무허가였고 멸실 예정 상태였음에도 거주 가능한 구조와 형태가 유지되었다는 점을 이유로 주택성을 인정했습니다.

이는 ‘허가 여부’나 ‘등재 여부’는 본질이 아니며, 주거 기능이 유지되었는지가 기준이라는 점을 분명히 보여줍니다.
즉, 재개발 예정지 내 무허가 건물이라도 사람이 실제로 거주할 수 있던 구조라면 주택으로 본다는 의미입니다.

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② 용도변경이 있어도 실제 현황이 주택이면 주택

간혹 낡은 주택을 근린생활시설로 용도변경하거나, 공부상 용도를 바꾸었다는 이유로 “이 건물은 주택이 아니다”라고 주장하는 경우가 있습니다. 그러나 판례는 공부상 용도보다 실제 구조와 이용 가능성을 우선합니다.

(조심-2014-서-0554) “공부상 근린생활시설로 용도변경하였으나 구조와 이용현황에 비추어 상시 주택으로 이용 가능한 상태로 보여 주택에 해당한다.”

 

여기서 중요한 점은 ‘상시 주택으로 이용 가능한 상태’라는 표현입니다.
즉, 실제로 사람이 살았는지가 아니라 거주할 수 있는 상태로 남아 있었는지가 핵심 기준이라는 것입니다.

구조가 방·주방·화장실 등 주거 형태를 갖추고 있고, 약간의 생활 흔적 또는 기본적 시설이 남아 있다면 주택 인정 가능성이 매우 높아집니다.

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③ 공실이거나 폐가처럼 보여도 주거 기능이 남아 있으면 주택

2024년 최신 심판례는 폐가 논쟁의 결정적 기준을 제시합니다.

(조심-2024-서-0397) “내·외부 구조가 온전하고 주거 기능이 유지된 것으로 보이며 실제 거주한 사람도 존재한 점 등에 비추어 주택에 해당한다.”

(조심-2024-서-0397) “주택분 재산세가 부과되고 개별주택가격이 계속 공시된 점을 고려하면 주거 기능을 상실한 폐가로 보기 어렵다.”

 

이 문구들은 다음을 의미합니다.

• 외벽이 낡았거나 내부가 일부 파손되어도
• 지붕·벽체·방 구조 등 주거 형식이 유지되었다면
• 설령 공실 기간이 길었더라도
  → 폐가로 보지 않는다. 즉, 주택이다.

특히 “재산세 부과·개별주택가격 공시”는 형식적 근거지만 보조 판단 자료로 매우 강하게 활용된다는 점에서 실무적으로 중요한 요소입니다.

즉, 폐가라고 주장하는 경우 입증 부담이 매우 크며, 실제로 폐가로 인정되는 사례는 거의 없습니다.

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④ 용도변경 했으나 변경 용도로 사용한 사실이 없다면?

공부상 용도변경을 했지만 변경 후 그 용도로 사용되지 않았다면 어떻게 될까?

 

이에 대해  

(부산청이의2007-0185) “용도변경을 하였으나 변경된 용도로 사용한 사실이 없고, 재개발로 기존 건물의 철거가 예상되는 점 등을 고려할 때 실제 현황은 주택으로 판단된다.”

 

즉, 용도변경은 단지 ‘종이상의 변경’일 뿐이며, 실제 현황이 주택이면 주택으로 본다는 의미입니다.
이는 공부상 용도나 변경신고가 주택성 판단에서 결정적이지 않다는 점을 다시 확인시켜줍니다.

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3️⃣ 실무에서 판단하는 순서 ― 폐가·무허가 건물은 이렇게 본다

주택 여부가 문제되는 상황에서 세무실무자는 다음 순서로 판단합니다.

 

(1) 구조를 먼저 본다

• 방 구조(칸막이, 주방, 화장실)
• 지붕·벽체 등 외형 유지
• 최소한의 주거 기능 가능 여부

구조가 무너지지 않았다면 주택 가능성이 매우 높습니다.

 

(2) 실제 거주 여부 또는 생활 흔적

필수는 아니지만 강한 보조 증거입니다.

• 전기·수도 사용량
• 우편물 수령 흔적
• 주민등록 전입 여부
• 임차인의 체류 기록

(3) 공실 기간은 중요하지 않음

공실이라고 주택이 아니라고 판단하지 않습니다.
결정적 요소는 주거 기능이 존재했는가입니다.

 

(4) 공부상 용도·무허가 여부는 부차적 고려

위 사례들처럼,

• 근린생활시설로 용도변경
• 무허가 건물
• 재개발 지역
• 폐가처럼 방치된 외관

이런 요소는 주택 여부를 부정하는 근거가 되지 않습니다.

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4️⃣ 실무에서 자주 발생하는 오해

✖ “무허가 건물은 주택 아닌 거죠?”

→ 아닙니다. 무허가 여부는 주택 판정과 무관합니다.

 

✖ “폐가면 당연히 주택이 아니겠죠?”

→ 실제로는 폐가 인정 사례가 매우 드뭅니다.
→ 구조가 남아 있으면 거의 모두 주택입니다.

 

✖ “공실이면 주택 아니죠?”

→ 공실 여부는 판단 기준이 아닙니다.

 

✖ “용도변경해서 근린시설로 되어있어요.”

→ 실제 구조와 현황이 주거 형태면 주택입니다.

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5️⃣ 2025년 실무 결론 ― 폐가·무허가 건물의 주택 판정 요약

2024~2025년 판례와 심판례는 한 가지 방향으로 모이고 있습니다.

① 주거 기능이 남아 있으면 주택

② 구조가 무너진 경우만 주택 아님(폐가)

③ 무허가 여부는 판단과 무관

④ 용도변경은 종이상의 변경일 뿐, 현황이 우선

⑤ 공실이어도 주거 형식만 남아 있으면 주택

결국, 실질이 우선이고, 형식은 참고자료일 뿐이라는 점을 다시 확인할 수 있습니다.

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🔚 마무리

폐가·무허가 건물 여부는 외형이나 명칭이 아니라 주거 기능이 유지되었는지 여부로 판단합니다.
따라서 재건축 예정지나 오래된 건물이라도 구조가 남아 있고 생활 흔적이 존재한다면 주택으로 보게 됩니다.

1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제, 주택 수 판정 등 다양한 세법 적용에 영향을 미치므로,
주택 여부가 중요한 상황에서는 주거 기능이 유지되었는지에 대한 증거 확보가 가장 핵심적인 포인트입니다.

 

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