잠깐만 3주택이어도 비과세가 무조건 깨질까? 2025 판례로 본 잔금일·입주권·임대주택 판단

주택을 옮겨 다니는 과정에서 잠시 2주택이 되는 경우는 누구에게나 생길 수 있습니다.
그래서 세법은 이러한 상황을 고려해 일시적 2주택 비과세 규정(소득령 §155)을 별도로 마련해 두고 있습니다.

 

그런데 최근 몇 년 사이에는 한 단계 더 복잡한 상황, 즉 이사 과정에서 주택이 잠시 3채가 되는 경우에도 비과세가 가능한지에 대한 분쟁이 늘고 있습니다.

특히 새 주택의 잔금일, 기존 주택의 양도일, 입주권 취득 등 여러 일정이 겹치면 본인의 의도와 상관없이 아주 짧은 기간 동안 3주택 상태가 되기도 합니다.

 

이번 글에서는 최근 판례를 중심으로 일시적 2주택 비과세의 범위가 어디까지이고, 일시적 3주택이 왜 비과세로 인정되기 어려운지,
그리고 판정 시점을 언제로 보아야 하는지를 차근차근 정리해보겠습니다.

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1️⃣ 먼저 규정을 보면, 특례는 ‘2주택’까지만 예정되어 있다

소득령 §155는 일시적 2주택 비과세의 요건을 비교적 상세히 규정하고 있습니다.
하지만 조문 어디를 보더라도 3주택 상황을 특례로 인정한다는 문구는 등장하지 않습니다.

이 점이 매우 중요한데, 세법은 기본적으로 정해진 요건을 충족해야만 비과세를 인정하며 요건 밖의 상황을 ‘비슷하니까’라는 이유만으로 확장 적용하지 않습니다.

 

즉, 입법자가 허용한 범위는 정확히 2주택 상태에 한정되어 있으며, 여기에 없는 3주택 상황을 포함시킬 수 있는 여지는 사실상 없습니다.

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2️⃣ 그렇다면, 주택 수는 어떤 시점을 기준으로 판단할까?

이 부분이 실무에서는 분쟁의 핵심이 됩니다.
계약을 먼저 체결했더라도 잔금을 늦게 치르면 주택 보유 상태가 달라지기 때문입니다.

판례들은 주택 수 판단 시점을 실제 잔금이 오간 날, 즉 잔금 청산일 기준으로 보아야 한다는 점을 반복적으로 확인하고 있습니다.

(서울고등법원 2018누59214) “양도 시기는 잔금 청산일을 기준으로 판단해야 하며, 약정일과 실제 잔금일이 다른 경우 실제 잔금일이 우선한다.”

 

이 판례의 의미는 명확합니다.
겉으로는 주택을 팔기로 합의했더라도, 실제 잔금이 지급되지 않은 상태에서는 여전히 주택을 보유하고 있는 것으로 보아야 한다는 것입니다.

따라서 양도인이 “이미 팔았으니 2주택이다”라고 생각하더라도, 잔금일을 기준으로 보면 여전히 3주택 상태일 수 있다는 점이 중요한 함정으로 작용합니다.

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3️⃣ 최근 사례를 보면 ‘일시적 3주택 비과세’는 인정되지 않는다

실무에서 점점 더 많이 등장하는 질문이 바로 이것입니다.

“정말 잠깐 3주택이 되었다면 비과세가 안 되는 걸까?”

 

최근 판례는 이 부분을 보다 분명하게 설명해주고 있습니다.
의정부지방법원의 2025년 판결은 이러한 구조를 이해하는 데 도움이 되는 사례입니다.

(의정부지방법원 2024구단5412, 2025.01.08.) “일시적 2주택 비과세는 명문 규정이 있으나, 일시적 3주택에 관한 규정은 존재하지 않으며 조세법률주의에 따라 그 적용을 유추하거나 확장할 수 없다.”

 

이 판결은 세법 규정이 허용한 범위를 벗어나는 상황에 대해 납세자의 개인 사정을 고려하여 비과세의 폭을 넓혀줄 수 없다는 점을 강조합니다.

 

이 사건에서는 거주자의 건강 문제로 기존 주택에 더 이상 살기 어려워지는 등 분명히 동정할 만한 사유가 있었지만, 판결은 다음과 같은 점을 중시했습니다.

• 특례가 허용되는 범위는 법에 정해져 있으며
• 그 범위를 넘어서는 상황은 ‘불가피’하더라도 적용할 수 없다
• 비과세 여부는 객관적 사실(해당 시점의 주택 수)로 판단해야 한다

결국 이 판례는 일시적 3주택은 세법상 존재하지 않는 개념이므로 비과세 요건을 충족할 수 없다는 점을 다시 확인한 것입니다.

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4️⃣ 입주권을 보유한 경우에도 주택 수가 증가한다

입주권은 건물이 실제 존재하지 않더라도 주택 취득과 동일한 효력을 갖는 것으로 보아 비과세 판정 시 주택 수에 포함됩니다.

 

이 부분을 명확히 보여주는 사례가 다음 심판례입니다.

(조심-2010-서-2175) “입주권은 주택 수에 포함되며, 단기간 3주택 상태였던 경우라도 비과세를 인정할 수 없다.”

 

실제 건축이 완료되지 않은 상태라 하더라도 입주권은 주택 수 산정에서 일관되게 포함되어 왔습니다.

특히 이 사건에서는 3주택 상태가 며칠에 불과했음에도 비과세가 인정되지 않았는데, 이는 비과세 요건이 “상태의 지속 기간”이 아니라
어느 시점에 주택이 몇 채였는지에 따라 판단된다는 점을 보여줍니다.

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5️⃣ 장기임대주택이 포함된 조합도 예외는 아니다

장기임대주택은 다른 여러 세목에서 혜택을 주는 경우가 있지만, 일시적 2주택 비과세와 직접적인 연관이 있는 것은 아닙니다.

(조심-2020-중-2007) “장기임대주택이 존재하더라도 양도 시점에 3주택이면 비과세 요건을 충족하지 못하며, ‘투기 목적이 없다’는 주장은 고려할 수 없다.”

 

이 결정은 목적·사정·배경이 아닌 해당 시점의 객관적 주택 수가 비과세 판단의 전부라는 점을 다시 한번 확인해줍니다.

 

이를 통해 실무에서는 다음과 같은 흐름이 정리됩니다.

• 장기임대주택은 비과세 판정에서 자동 제외되지 않음
• 결과적으로 3주택 상태이면 어떠한 이유로도 비과세 불가
• 납세자의 동기나 상황은 법적 판단 요소가 아님

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6️⃣ 2025년 기준으로 정리해 보면

지금까지 살펴본 내용을 토대로 실제 실무 판단 구조를 다시 정리하면 다음과 같습니다.

 

✔ 주택 수 판단 시점은 반드시 잔금 청산일

계약일이나 등기일보다 실제 금전이 오간 날이 우선합니다.

 

✔ 비과세 특례는 정확하게 2주택 상태에만 적용

조문에 없는 상황을 확장 적용할 수 없습니다.

 

✔ 일시적 3주택 비과세는 인정되지 않음

개인적 사정, 불가피한 이사 일정, 건강 문제 등과 무관합니다.

 

✔ 입주권도 주택 수에 포함

단 하루라도 3주택이 되면 비과세 요건 탈락입니다.

 

✔ 장기임대주택·투기 목적 여부도 판단 요소 아님

판단 기준은 오직 객관적인 주택 수뿐입니다.

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🔚 마무리

일시적 2주택 비과세는 세법이 매우 제한적으로 허용하는 특례입니다.
특례의 범위를 넘어서 3주택 상황까지 확장하는 것은 조세법의 기본 원칙상 허용되지 않습니다.

또한 비과세 여부는 항상 실제 잔금일에 주택이 몇 채였는지에 의해 결정됩니다.
따라서 양도·취득 일정이 겹치는 상황이라면 잔금일 조율을 포함한 일정 관리가 절세 전략의 핵심이 됩니다.

 

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