건설자금이자, 왜 취득가액이 아니죠? 개인·법인·양도세 완전정리(2025 최신판례)

건물을 신축하거나 증축할 때는 대부분 대출을 사용하게 됩니다.
그리고 그 과정에서 상당한 규모의 건설자금이자가 발생합니다.
자연스럽게 이런 질문이 따라옵니다.\

 

“이자는 건물을 짓기 위해 꼭 필요한 비용인데, 왜 양도소득세 취득가액에는 넣지 못하나요?”
“법인은 취득원가에 넣는다는데 개인만 불리한 건가요?”
“감가상각비를 다시 취득가액에서 빼라는 건 무슨 의미인가요?”

 

이 문제는 세목 구조·회계 원칙·조세법률주의가 한꺼번에 얽혀 있어 많은 분들이 가장 어려워하는 영역입니다.

그래서 이번 글에서는 다음 세 가지를 중심으로 건설자금이자 처리 원리를 완전히 정리해 드립니다.

1. 왜 개인 양도세 취득가액에서 건설자금이자가 제외되는가?
2. 종합소득세에서 이미 감가상각한 비용을 왜 취득가액에서 다시 빼야 하는가?
3. 법인세·개인세·양도세 체계의 차이가 무엇인가?

이 내용을 이해하면 “건설자금이자 → 감가상각 → 양도세 취득가액 조정”까지 흐름이 딱 맞아떨어집니다.

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1️⃣ 건설자금이자는 개인 양도세 취득가액에 왜 들어가지 않는가?

건설자금이자가 취득가액에서 제외되는 이유는 세법이 취득가액을 ‘열거주의’로 규정하기 때문입니다.

 

즉, 법에서 정한 것만 취득가액이 될 수 있습니다.

소득세법과 시행령에서 취득가액으로 인정하는 이자는 딱 하나입니다.

거래상대방(판매자)에게 지급하는 매매대금의 이자상당액 (분납·연지급 등)

 

즉, 매매 과정에서 판매자에게 지급하는 이자만 취득가액이고, 은행 등 제3자에게 지급하는 건설자금 이자는 그 범위에 포함되지 않습니다.

 

이 부분을 가장 명확히 밝힌 판례가 바로 서울행정법원 2024구단52192(2025.1.15.)입니다.

재판부는 다음과 같이 보았습니다.

건설자금이자는 매매대금의 이자상당액이 아니므로 취득가액에 포함되지 않는다.

 

즉, 건물을 짓는 과정에서 발생한 금융비용은 “취득가액”이라는 좁은 법적 개념에 포함되지 않는 것입니다.

반면, 법인세법에서는 건설자금이자를 자본적 지출로 인정하여 취득원가에 포함합니다.
그 이유는 회계 원칙(IFRS)과 법인세법이 “자산 취득에 발생한 모든 직접비용”을 취득원가로 보도록 하기 때문입니다.

 

즉,

• 법인세 = 회계적 취득원가 중심
• 양도소득세 = 조세법률주의(열거주의) 중심

두 세목의 철학이 전혀 다르기 때문에 같은 이자 비용도 취급이 달라지는 것입니다.

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2️⃣ 그럼 개인은 건설자금이자를 어디서 비용으로 인정받나요?

 

✔ 종합소득세(사업소득)에서는 비용으로 인정됩니다

 

개인이 임대사업 등 사업소득을 가지고 있다면,

📌 준공 전 발생한 이자

→ 자본적 지출(취득원가)로 장부에 자본화
→ 감가상각을 통해 매년 경비로 인정

📌 준공 후 발생한 이자

→ 금융비용으로 필요경비 인정

이처럼 건설자금이자는 종합소득세 기준에서는 비용 인정이 이루어집니다.

문제는 바로 다음 단계, 양도소득세입니다.

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3️⃣ “감가상각비를 다시 취득가액에서 빼라”는 규정이 왜 있는가?

소득세법 §97③ 감가상각비로 이미 경비 처리한 금액은 취득가액에서 다시 공제한다.

즉,

• 종합소득세(임대소득) 계산 시 감가상각비로 한 번 비용 처리
• 양도세 계산 시 다시 취득가액으로 넣어버리면
  → 똑같은 비용을 두 번 빼게 되는 셈

그래서 양도세에서는 이미 감가상각으로 공제된 금액을 취득가액에서 다시 차감하도록 강제하는 것입니다.

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4️⃣ 감가상각비 조정을 숫자로 보면 더 명확해집니다

다음 예시를 보겠습니다.

 

📌 예시 상황

• 건물 취득원가(장부가): 10억 원
  • 이 안에는 건설자금이자도 포함되어 있다고 가정합니다.
• 임대사업 5년 동안 감가상각비: 2억 원
• 양도가액: 15억 원

❗ 많은 사람이 이렇게 계산합니다

“10억에 취득해서 15억에 팔았으니 5억 차익이겠네?”

 

그러나 이는 종합소득세 단계에서 이미 감가상각비 2억을 경비로 인정받은 사실을 반영하지 않은 계산입니다.

 

즉,

• 종합소득세에서 2억을 이미 뺐고
• 양도세에서 다시 10억을 온전히 취득가액으로 넣는다면

같은 2억이 중복 공제되는 구조가 됩니다.\

 

🔹 ✔ 세법이 요구하는 올바른 계산은 다음과 같습니다

1️⃣ 장부상 취득원가: 10억
2️⃣ 감가상각비 누계: –2억
→ 조정된 취득가액 = 8억

3️⃣ 양도차익 계산
→ 15억 – 8억 = 7억

이렇게 해야 “10억짜리 자산을 5년 동안 사용해 2억을 상각하고, 남은 자산가치(8억)를 기준으로 15억에 팔았다”는 경제적 의미와 정확히 일치합니다.

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5️⃣ 건설자금이자가 섞이면 어떻게 되나요? (가장 혼란스러운 부분)

이제 앞선 구조에 건설자금이자를 추가해 보겠습니다.

 

📌 상황

• 순수 건축비: 9억
• 건설자금이자: 1억
• → 장부상 취득가액: 10억

이 상태에서 5년간 감가상각비 2억을 종합소득세에서 비용 처리했으며, 이후 건물을 양도한다고 가정합니다.

 

🔹 양도소득세에서는 이렇게 조정됩니다

1. 건설자금이자 1억은 취득가액 불산입
2. 이미 비용 처리된 감가상각비 2억은 취득가액에서 다시 차감

정리하면:

• 장부상 취득원가: 10억
• 건설자금이자(부인): –1억
• 감가상각비 누계: –2억

➡ 최종 취득가액 = 7억

 

양도가액이 15억이면,

양도차익 = 15억 – 7억 = 8억이 됩니다.

 

이 구조가 조심 2022서5976과 조심 2023서6895에서 반복적으로 문제 되었고, 특히 2023서6895에서는 감가상각비를 제대로 파악하지 않고 취득가액을 조정한 과세관청의 오류를 지적하며 재조사를 명령하였습니다.

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6️⃣ 종합 결론입니다

건설자금이자는

• 법인세에서는 취득원가입니다.
• 개인의 종합소득세에서는 감가상각비 또는 경비가 됩니다.
• 개인 양도세에서는 취득가액이 아닙니다.

그리고 개인이 감가상각을 했다면 그 금액은 양도세에서 다시 취득가액에서 차감됩니다.

 

정리하면:

개인의 건설자금이자는 종합소득세 단계에서만 의미가 있고, 양도소득세 단계에서는 거의 인정되지 않습니다.

 

따라서 건물을 직접 신축하거나 증축하여 양도할 예정이라면 건설자금이자와 감가상각비 처리 내역을 종합소득세–양도소득세 두 세목 모두에서 동시에 검토하는 것이 필수입니다.

 

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